Что включает в себя проект планировки и межевания территории?

Выдел земельного участка связан с многочисленными, достаточно дорогостоящими, но приятными хлопотами в том случае, когда у владельца далеко идущие планы, которые он намерен реализовать, например,  установка межевых  знаков  границ земельного участка. Как происходит наложение границ земельных участков — читайте здесь.

После того как территория участка зарегистрирована в учётных записях, в соответствии с которыми проведено определение площадей, конфигурации участка и выставлены межевые знаки, можно приступать к дальнейшим этапам работы с участком. Этими этапами могут быть создание проектов межевания и планировки территории.

Что это такое?

Почему без проекта межевания не может быть генерального плана застройки территории?Проект межевания территории (ПМТ) – особый вид градостроительной документации, которая разрабатывается в соответствии с определёнными видами деятельности, требующими внутреннего межевание участка. Оно отличается от межевания с целью выдела и не определяется в кадастровых записях.

Благодаря межеванию территорий создаётся разметка местности, на которой планируется строительство или проведение других работ с учётом создания структуры на местности. То есть если общий участок подлежит разделению на наиболее дробные части – возникает потребность в составлении ПМТ.

В основание составления проекта входит информация из градостроительного и архитектурного планов, которые определяют возможности для переноса на местность замыслов застройщика. Этот документ координирует их действия, создавая их согласованность и гармоничное сочетание действий.

Сведения из ПМТ доступны для всех интересующихся граждан. Специализированные геодезические отделы в составе архитектурных управлений муниципалитетов выставляют всю информацию на сайты для ознакомления с ними.

Проект планировки территории (ППТ) – также относится к градостроительной документации. Непосредственно связан с проектом межевания, но в отличие от него имеет более подробные характеристики, опираясь на мельчайшие детали сведений, которые учитывают оптимальный эффект от планируемых на участке работ и сведение к минимуму рисков ошибок при проведении строительства.

Кроме этого ППТ содержит данные, выходящие за пределы участка, на котором планируются внутренние межевые работы, он охватывает комплексный контекст, в который должны вписаться застройки участка.

Этот документ создаётся совместно с проектом межевания, но включает в себя некоторые дополнительные и достаточно важные сведения, на основании анализа которых впоследствии возможно провести межевание. К их числу относятся:

  • чертежи линейных объектов;
  • объектов инфраструктуры;
  • объектов капитального строительства.

Зачем нужны ПМТ и ППТ?

Почему без проекта межевания не может быть генерального плана застройки территории?Обозначенные проекты используются при создании предварительной деятельности по подготовке участка к строительным работам. Документы могут использоваться не только на вновь выделенных пустых участках, но и на участках с уже развитой структурой.

Если строительные работы планируются на пустом участке – то воля застройщика практически не имеет ограничений. Однако и здесь придётся учитывать структуру почв и возможность застройки в соответствии с теми или иными её особенностями. Практически каждый собственник знает, что особенности земель могут стать препятствием к его максимальной загруженности капитальными строениями.

Кроме того, в некоторых случаях выделенные участки должны гармонично сочетать в себе все имеющиеся строения и объекты в едином стиле, определённом градостроительным контекстом. Данная функция вменяется этим важным проектным документам, обязанным предусмотреть все нюансы будущего строительства.

Не менее важную функцию несут проекты в планировании строительных работ на территории с уже возведёнными капитальными строениями. Здесь роль проектировочных работ будет особая – грамотно вписать в уже имеющуюся градостроительную структуру новые здания.

  • Кроме конкретных целей, которые преследует создание проектов, они несут в себе общую функцию системной организации строительства.
  • Особенную важность системное образование строительства представляет для крупных градостроительных комплексов.
  • Столичные и краевые, а также некоторые областные городские массивы, где земли под строительство отличаются предельно высокими ценами, в погоне за прибылью могут допускать нарушения в эксплуатации земель под зданиями застроек.

В таких городах как Москва и Санкт-Петербург, подобных нарушений уже достаточно много. Для этих городов предусмотрены максимально высокие требования к разработке проектов межевания и планировки, чтобы их посредством не только соблюдать требуемый регламент, но и корректировать имеющиеся недочёты.

В каких случаях могут понадобиться проекты?

Кроме строительства, межевой проект используется во всех случаях разделения участка на более мелкие части без выдела и без постановки этих частей на кадастровый учёт. Соответственно он может потребоваться:

  1. При определении границ пользования долей земельного участка в общей долевой собственности производится разметка общего массива на отдельные части.
  2. Отчуждённая в результате установления обременения часть участка отграничивается от общей территории.

Но в данных случаях проекты оформляются по желанию собственников. Они могут понадобиться и придать эксплуатации земель максимальную эффективность, но обязательными к применению не являются.

Кроме этого возникает взаимообусловленность необходимости одного проекта для создания другого. Они несут различную информацию. Основные сведения, представленные проектом планировки, являются вспомогательным инструментом для создания ПМТ. А также – наоборот. В силу этой неразрывной взаимной связи, проекты необходимо согласовывать между собой.

ПМТ и ППТ поможет в решении земельных споров о границах земельного участка.

Состав сведений проектной информации имеет характер норматива. ПМТ включает в себя текстовую и картографическую часть. В текстовой части центральным звеном является таблица, она заключается в подробном описательно-информационном сообщении, характеризующем основные тенденции проектируемого на местности межевания. В неё включены следующие разделы:

  1. Основные положения.
  2. Основные и частные резолюции к составлению текстовой и картографической частей.
  3. Разделы текстовой и картографической части ПМТ, которые занимают значительный объём проекта и состоят из отдельных пунктов и подпунктов.
  4. .

Проект начинается с титульного листа, где указаны сведения об исполнителе работ и представлены краткие обзорные данные о её структуре и содержании. К проекту прилагаются отдельные сведения в виде приложений, и приобщается пояснительная записка.

В их содержании определены нюансы, которые не являются основополагающими в проектировании, но могут стать полезными. Кроме этого приложения дают информацию о правовой базе, на основании которой разрабатывался проект.

Важным этапом проектирования является составление карты.

Она воспроизводится в бумажном варианте. Электронный носитель для её создания является базовой системой, с него копируется контекст участка в актуальном содержании, отражающем существующее положение дел на момент составления проекта.

Новая проектная информация отражает существующий потенциально или идеально контекст, поэтому он наносится на копию интерактивной карты специализированными топографическими знаками.

По требованию, проектная информация наносится на картографическую основу вручную, всегда – в синем цвете, с соблюдением всех правил, указанных в качестве требований к подготовке проекта.

Требования к подготовке

Почему без проекта межевания не может быть генерального плана застройки территории?

Пункты по подготовке ПМТ включают в себя ряд положений:

  1. Правила составления карты.
  2. Использование формата листа А-4.
  3. Использование соответствующих канцелярских принадлежностей.
  4. Использование только русского языка.
  5. Правила нумерации листов и использование только арабских цифр.
  6. Специальные правила для переноса сведений на следующий лист.
  7. Пункты проекта.
  8. Общий объём текста.
  9. Правила подготовки ПМТ.

Обозначенные требования формируют стандартные процедуры оформления данных в ПМТ по ряду информационных данных:

  • данные о заказчике и исполнителе;
  • по содержанию пояснительной записки;
  • по кадастровым (исходным) данным участка;
  • по кадастровым данным о частях участка, подлежащих проектированию;
  • сведения о допуске к участку специалистов;
  • по графическому плану;
  • по приложениям.

Порядок подготовки

Он обеспечен соответствующими квалифицированными специалистами и лицензирован в соответствии с требованиями государственного законодательства. Он полностью берёт на себя ответственность за выполнение проекта. В Москве, утверждение проектной документации осуществляется в Главном Архитектурно-Планировочном Управлении.

Для подготовки ПМТ вам придётся провести его согласование. Подготовьте пакет документов:

  • проект планирования территории;
  • эскиз генерального плана земельного участка (со схемами коммуникаций);
  • кадастровый паспорт участка;
  • топографическую съёмку на участок.

Думая о том, кто может выполнять эту работу, знайте, что утвердить ваш проект должен глава местного исполкома (администрации), по месту нахождения земельного объекта, предназначенного под проектируемые работы. Ему представляется заявление, поданное собственником участка, либо решение комиссии от архитектурного или градостроительного комитета, ответственного за подготовку ПМТ.

Согласование проекта делается путём слушаний на основании проведения квалификационной комиссией соответствующей проверки. Требованием к согласованию являются технические соответствия планируемым характеристикам, а также – общий градостроительный (муниципальный) план, представленный в топографическом виде.

Результат слушаний вынесет решение по вопросу. Оно может быть как положительным, так и отрицательным, что обусловлено объективным характером положения в планируемой к проектированию земельной зоне. Здесь важно рассмотрение ряда факторов, которые могут оказать влияние на сейсмические процессы и на целостный фон ландшафта.

При наличии отрицательного постановления, мотивы отказа будут подробно изложены отдельными пунктами и подкреплены экспертными заключениями.

При наличии ошибок или недоработок в проекте, которые выявились после его подготовки и утверждения, к проекту приобщается доработанный дополнительный документ, куда вносятся необходимые изменения. Сам проект не переделывается.

Для подготовки ПМТ вы можете обратиться к посреднику юристу, который примет на себя ваши хлопоты. В таком случае к перечисленным документам нужно приложить доверенность на представителя, оформленную в нотариальной конторе.

Сроки выполнения 30 дней, в это время административная комиссия проверит соответствие участка под планируемые работы и определит дату слушания. После вынесенного постановления, о нём должно быть сообщено в течение 3 дней.

Подготовка проекта межевания осуществляется в среднем от 4 до 7 месяцев, в зависимости от сложности проводимых работ. Если одновременно выполняются оба проекта – сроки будут существенно увеличены.

Оплата работ производится после выданного вам разрешения на подготовку проектов. Стоимость работ определяется их сложностью и объёмом, а соответственно – устанавливается в каждом случае индивидуально.

При обращении к услугам посредника, подготовка проекта межевания в лицензированных компаниях оценивается от 30 000 рублей, остальные элементы, необходимые для подготовки проекта, рассчитываются дополнительно. Нужно ли межевание земельного участка — читай тут.

Подробная инструкция

Если вы подаёте заявление в местную администрацию на подготовку обоих проектов – то алгоритм действий будет одинаков для межевого плана и проекта планировки, как одного из этапов создания целостной базовой картины для последующего размежевания территорий с учётом данных, указанных в планировании.

Читайте также:  Как осуществить аренду муниципальных помещений?

Так как ППТ является базовым, то прежде чем приступать к его подготовке, необходимо выяснить, разрешён ли на вашем участке планируемый вид застройки в соответствии с Генпланом. Если разрешён – вы можете подать заявление в органы власти о подготовке проекта.

Имейте в виду, что изготовление проекта планирования имеет правовую силу практически равную выданному вам разрешению на строительство. Поэтому к его изготовлению муниципалитет подходит особенно внимательно.

Соответственно, для создания ППТ вам придётся собрать большое количество документов. К ним относятся:

  • архитектурно-планировочное задание;
  • справка о подключении к энергосетям;
  • техническое задание на проектирование;
  • градостроительное заключение;
  • топографическая съёмка;
  • правоустанавливающие документы на участок.

Кроме этого могут затребовать другие документы в соответствии со спецификой целей планирования. К этим документам нужно будет приложить разрешение администрации после того как оно будет выдано.

Согласование должно быть произведено:

  • с администрацией муниципалитета;
  • главным архитектором;
  • инженерными службами.

В некоторых случаях могут затребовать согласование с комитетом по делам культурного наследия и отделом по охране природных ресурсов. Согласование выполняется заказчиком.

Сроки исполнения и стоимость работ зависит от площади территории, на которую составляется ППТ. Для многоэтажного жилья ППТ на участки:

  • до 5 Га – 400 000 рублей всего – срок 20 рабочих дней;
  • 5-20 Га – 80 000 рублей за 1 Га – срок 25 рабочих дней;
  • 20-50 Га – 75 000 рублей за 1 Га – срок 25 рабочих дней;
  • более 50 Га – 65 000 рублей за 1 Га – срок 30 рабочих дней.

Для дачных посёлков и малоэтажных зданий:

  • до 10 Га – 350 000 рублей всего – срок 20 рабочих дней;
  • 10-50 Га – 32 000 рублей за 1 Га – срок 25 рабочих дней;
  • более 50 Га – 30 000 рублей за 1 Га – срок 30 рабочих дней.

Источник: https://lawyer-consult.ru/nedvizhimost/gos-kadastr/mezhevanie/proekt-mezhevaniya-i-planirovki.html

Проект планировки и межевания территории

Проект межевания территории, как форма выражения характеристик участка, является необходимым документом. Что такое проект межевания территории? Схематичный план, которым утверждается результат работы специалистов, исследующих тот или иной надел.

Всё это необходимо в первую очередь для того, чтобы каждый владелец понимал, где расположена его территория, и мог реализовывать полноправное владение ею. Проект межевания территории всегда имеет определённую структуру, состав, а также требования, без соответствия которым документ не будет действителен.

Кроме того, прослеживается связь между таким документами, как проекты планировки территории и проекты межевания территории. Подобные бумаги выступают основой ведения и оформления кадастровых бумаг и технических сведений участка.

 Что это такое

Почему без проекта межевания не может быть генерального плана застройки территории?

При оформлении того или иного участка земли в полное владение гражданину приходится сталкиваться с большим количеством действий, связанных с обозначением и характеристикой надела. Что такое проект межевания? Это документ, который необходим в первую очередь лицу, которое желает оформить на себя земельный участок, так как такой проект отражает точное расположение его границ. При этом составить такой проект межевания земельных участков возможно при наличии специального оборудования, к которому относят и знаки, устанавливающие границу в натуре.

Разработка проекта межевания территории и сам проект межевания земельного участка оформляется исключительно специалистами-инженерами.

Важным моментом выступает разработка проекта планировки и межевания территорий, так как эти два понятия непосредственно связаны друг с другом.

Проект межевания земельных участков своей целью всегда имеет определение границ, в том время как проект планировки территории позволяет отразить структурные элементы участка. Этим ППТ (проект планировки территории) и отличается от ПМТ (проекта межевания территории).

Однако при этом проекты планировки и проекты межевания имеют общие черты, а именно оба они выступают градостроительными документами и могут применяться как к застроенной, так и к пустующей территории.

Так как использования проекта планировки имеет прямую связь с оформлением документа межевания территории, то и значение этих бумаг определяется в совокупности, несмотря на различные объекты отображения.

Итак, для чего необходимо составление рассматриваемых документов:

  • уточнение того, какие структуры имеются на территории, что может иметь прямое влияние на установление границ участка;
  • организация проезжих частей, тротуаров и улиц в целом, для чего необходимо и планирование, и проект межевания квартала в целом;
  • определение тех мест, где могут располагаться коммунальные сети, здания, сооружения и иные объекты, процесс межевания помогает не нарушить чужие границы.

Проект межевания территории как раз влияет на определение места для строительства, а также в первую очередь обозначает пределы возможных действий на той или иной территории. То есть без проекта межевания нельзя будет точно определиться с проектом планировки участки.

Помимо непосредственного оформления участка в полное владение, лицу проведение межевания может потребоваться и в таких ситуациях, когда возникают споры о праве на ту или иную часть земли. Проект межевания, проект планировки позволят точно определиться, где начинается чьё-то владение.

А в случае отчуждения путём заключения какой-либо гражданской сделки потребуется обязательное предоставление технической документации надела для установления возможности передачи указанной площади земли. Именно поэтому межевание как форма выделения границ должно проводиться сразу при приобретении участка, а также впоследствии следует вносить изменения, если таковые имеются, или же проходить процедуру с самого начала для устранения несоответствий и нарушений интересов владельцев соседних участков.

Рассматриваемые проекты всегда отражают только долевое владение, так как предполагают отображение границ части одной общей территории.

Важно также уделять внимание расчётам архитекторов. Они составляются в том случае, когда на участке в будущем планируется проведение строительных работ.

Такие проекты необходимы для того, чтобы определить нормы застроек, которые напрямую связаны с тем, какого рода возводится сооружение.

Постройка напрямую будет зависеть от качества и состояния почвы, а также её устойчивости к нагрузкам, которые будут на неё осуществляться при строительстве. Всё это должно учитываться при формировании проектов ещё на начальном этапе.

Требования и состав сведений

Проектом межевания территорий определяется большое количество важных сведений об участке. Готовит его специалист, а соответственно, выделяются требования к проекту межевания земельных участков, к которым относят и точно определённый состав проекта межевания. При этом необходимо помнить, что требования к подготовке проекта межевания, в том числе когда осуществляется внесение изменений в проект межевания, закрепляются исключительно в законодательных актах, а их нарушение приведёт к недействительности документа.

Проект межевания территории регламентируется градостроительным законом, а также приказами, исходящими от министерства экономического развития.

Говоря о требованиях, которые необходимо соблюдать при оформлении проекта межевания земельных участков, подразумевается установление условий, которые касаются именно содержательной части документа.

Форма проекта может включать в себя сведения, внесённые и отображённые только конкретно-определёнными способами:

  • нельзя пользоваться карандашом, использоваться должны исключительно синие или фиолетовые чернила;
  • обязательно соблюдение масштаба изображения, а также формата листа А4;
  • использовать можно только русские буквы и соответствующие знаки;
  • необходимо соблюдать правила переноса информации на следующие листы, придерживаться нумерации и иных числовых обозначений;
  • соблюдение должного объёма текста.

Нарушение установленных правил приведёт к тому, что проект будет требовать изменений, а в некоторых случаях возможны перепланировки и новые исследования объекта.

Отдельно законодатель уделяет внимание составу проекта участка как целого, так и выделяемого в счёт земельной доли.

В содержание любого варианта такого документа должно входить две части, одна из которых текстовая, отражающая все характеристики и расчёты, а вторая – графическая, которой будет утверждаться каждое обозначение на территории в схематичном варианте.

При этом такой план может сразу содержать в себе сведения о нескольких частях территориях и их структурных элементах, а также касаться одного выделяемого в счёт земельной доли участка.

Межевой проект делает специалист на основании проекта планирования. Возможно дистанционное получение межевых документов на основании проекта планирования.

Согласно градостроительному закону форма проекта межевания должна соответствовать определённым правилам. Образец, который выступает как пример, проект и его бланк можно найти на электронных ресурсах. При этом следует обратить внимание на то, что обязательно разделение на текстовую и графическую часть, и в каждую из них должны входить определённые сведения.

К текстовой части относится:

  • информация о площади участка, выделяемого в счёт земельной доли;
  • сведения о способах образования;
  • информация о территории, которая будет относиться к местам общего пользования, их площадь и способы образования;
  • вид и назначение надела, например, для целей садоводства.

Относительно типов земель, указание подобных сведений необходимо. Если назначение у надела садоводческое, то он входит в СНТ (садоводческое некоммерческое товарищество), а соответственно, меняется режим пользования и распоряжения им.

Вторая часть в межевом проекте является графической. Под ней понимается элемент документа, включающий в себя различные чертежи и схемы.

Здесь также должна содержаться конкретно-определённая информация:

  • при утверждении планировки всегда обозначаются красные линии;
  • отмечаются границы, определённые у участка;
  • красные линии для обозначения мест строительства в порядке создания проекта;
  • границы новых участков или преобразованных, а также надела, выделяемого в счёт земельной доли;
  • обозначение мест, где действует какой-либо публичный сервитут.

Отсутствие тех или иных сведений потребует доработки проекта, что может привести к отказу в его утверждении.

Когда необходимо обосновать проект межевания, то следует взять чертежи, которые в первую очередь отражают границы участков, объекты на них, а также охраняемые территории. В большинстве случаев доказательствами выступают именно чертежи, так как они представляют собой отображение участка в миниатюре, но с сохранением всех его характеристик.

Читайте также:  Как получить выписку из ЕГРН на земельный участок?

Порядок подготовки проекта

Для того чтобы получить проект участка, необходимо направить заявку в соответствующую структуру. На сегодняшний день существует два варианта, это администрация того или иного населённого пункта, что возможно не в любом городе, следует уточнять это в конкретном муниципалитете, а также специальные компании, выполняющие подобную работу. В случае с органом власти обращаться следует непосредственно к начальнику департамента, а если заявка подаётся в компанию, то её приём осуществит уполномоченный на это сотрудник.

Заявка всегда должна сопровождаться техническим заданием, которое выдаётся заявителю. Его форма устанавливается компаниями и органами, оказывающими данную услугу.

Начальным этапом при подготовке проекта является сбор документов самим заявителем. Недостаточно подать заявку, следует предоставить бумаги, которые будут отражать ряд характеристик участка и определять возможность его межевания и дальнейшего составления проекта.

К необходимой информации относят:

  • необходимо получить полный анализ, отражающий состояние почвы в той зоне, где будут возводиться постройки;
  • исследование специфики имеющегося архитектурного контекста;
  • анализ уровня экологической безопасности работ, которые будут проводиться на участке;
  • документы, подтверждающие наличие технического обеспечения будущих работ;
  • анализ всех результатов строительства.

На основании вышеуказанных сведений администрация или же принимающая заявки компания оформляет решение на проведение кадастровых работ.

При принятии решения со стороны уполномоченного субъекта важно обращать внимание на наличие технического задания, которое будет выступать основой при планировании и выполнении необходимых кадастровых мероприятий. Оно выдаётся исключительно уполномоченным органом или организацией, после чего должно быть направлено специалистам, а именно кадастровым инженерам.

Только данная группа лиц может выполнять рассматриваемые работы, так как обладает необходимыми знаниями и навыками. Кроме того, в их распоряжении имеется необходимое оборудование и иное техническое оснащение.

Следующий этап – разработка проекта. Если заявку на межевание принимала администрация города, то ею запрашивается картографическое изображение участка, которое находится в реестре информационного банка и имеет все необходимые обозначения актуальных границ.

На таком документы должны быть помещены все линии границ межевания, а также важные объекты участка. В случае участия компании, действующей по лицензии, она самостоятельно снимает копию картографического изображения надела и наносит на неё все необходимые отметки.

Если необходимо проведение каких-либо инженерных сетей, то помимо указанных выше сведений, следует получить ситуационные планы по размещению таких коммуникаций.

После разработки проектов обязательно нужно пройти процедуру их согласования. Независимо от того, кто является исполнителем, администрация или лицензированная компания, утвердить проект можно только путём передачи его на публичное слушание, где он будет рассмотрен и оценён. Помимо проекта, следует предоставлять выписку из ранее составленного генерального плана по застройке территории. Подобные слушания дают разрешение на кадастровые мероприятия, если проект соответствует всем требованиям и содержит исчерпывающие сведения. Всю документацию следует направить в службы по обеспечению газом, водой и электричеством, если проект предусматривает проведения подобных сетей коммуникации.

Процедура подготовки межевых документов проводится в установленные законом сроки. Если вопросом занимается администрация, то на всю процедуру уходит около двух месяцев, так как порядок получения разрешения на застройку забирает половину срока.

Когда речь заходит о компаниях, оказывающих рассматриваемую услугу, то здесь период может быть в два раза меньше.

Всё будет зависеть от условий соглашения, в котором подробно расписывается каждый этап всего процесса с расчётом времени и необходимых затрат.

Стоимость проекта также будет отличаться от тех ситуаций, когда уполномоченным субъектом выступает администрация или лицензированная компания. Если помощь оказывает орган власти, то она будет носить безвозмездный характер.

Что касается помощи со стороны лицензированной компании, то стоимость работ будет устанавливаться по договору. Причём в её обязанность входит лишь подготовка проекта, за что и взимается плата. На сегодняшний день такая услуга может стоить от тридцати до четырёхсот тысяч рублей.

Цена будет зависеть от объёма и продолжительности работы.

Таким образом, проект по межеванию является обязательным документом, который должен отражать все необходимые характеристики земельного участка, от площади до точного изображения границ. Всегда важно соблюдение правил по составу сведений проекта, а также требований, предъявляемых к его оформлению. Любое нарушение влечёт недействительность документа и необходимость доработок.

Его подготовка может быть осуществлена как органами власти, так и частными компаниями, при этом процедура в целом не будет иметь существенных отличий при первом и втором варианте.

Источник: https://ZhiloePravo.com/kadastr/mezhevanie/proekt-territorii.html

Проект планировки территории и проект межевания территории: что это такое?

В соответствие со ст. 51 Градостроительного кодекса, существует два вида документов по планированию территории. Это проект планировки и проект межевания. Разработка их может вестись одновременно, в рамках одного пакета документов, или по отдельности, в зависимости от целей.

Определение понятий

Проект планировки территории (ППТ) — это документ, в котором отражаются элементы планировочной структуры и их развитие, выделяются участки, отведенные для строительства объектов разного назначения. Одной из важнейших целей его подготовки является планирование застройки территории с учетом имеющихся объектов.

Проект межевания территории (ПМТ) — это документ, который разрабатывается с целью установления границ отдельных участков. На топографическом плане, который является обязательной частью проекта, нанесены границы участков разных правообладателей, а на основе этого территория зонируется.

Почему без проекта межевания не может быть генерального плана застройки территории?

  • Территории общего пользования, например, скверы, парки, тротуары и т.д.
  • Частные земли, выделенные, к примеру, для строительства, а в отношении участков, имеющих нескольких собственников, можно определить долю каждого из них.
  • Территории под муниципальные объекты (школы, больницы, административные здания).
  • Участки под линейные сооружения, в т.ч. муниципального и федерального назначения (дороги, трубопроводы).

Чем отличаются ПМТ и ППТ

Основное отличие этих документов заключается в уровне детализации данных. Например, проект планировки разрабатывают для крупных территорий, например, района города. На нем устанавливаются границы общественных земель, независимо от категории их использования.

Так как никакая территория не является абсолютно статичной, со временем она видоизменяется, поэтому ранее установленные границы могут оказаться не соответствующими фактическим. Еще один вариант – старые границы мешают нормальному развитию территории.

В этом случае проект планировки позволяет обоснованно изменить эти границы.

Проект межевания имеет более высокую степень детализации информации. Он устанавливает границы не только общественных территорий. На плане выделяют границы частных владений, застроенных участков, придомовых территорий, земли, занятые инфраструктурными объектами. Некоторые данные в обоих документах совпадают.

Например, границы земель общего пользования, дорог или участков под трубопроводы будут отображаться на обоих документах. Основные сведения, которые содержит в себе ПМТ, – это данные о межевых границах. На основе этого документа планируется застройка, так как необходимо выдержать отступы от красных линий.

Когда требуются проекты планировки и межевания

Проекты планировки и межевания относятся к градостроительной документации, на основе которой происходит планирование застройки, прокладка линейных сооружений. Все ситуации, когда необходимо готовить ПМТ и ППТ, указаны в ст. 11.3. Земельного кодекса:

  • Для земель сельхозназначения (СНТ, дачные товарищества и т.п.). Земли товариществу выделяются общим массивом, который находится в долевой собственности. Территория СНТ или ДНТ может стоять на кадастре как одна самостоятельная единица. При этом закон разрешает выделить из земель СНТ отдельные участки, которые регистрируются под собственным кадастровым номером. Для проведения такой процедуры необходимы ППТ и ПМТ. Первый документ отображает транспортные линии, инженерные коммуникации и другие объекты общего назначения, расположенные на землях товарищества. Проект межевания установит границы отдельных ЗУ. Аналогично оформляется земля под ИЖС, например, для строительства коттеджного поселка.
  • Если для участка большой площади необходимо условное дробление. Пример: земли, выделяемые под многоэтажное строительство. Проектная документация должна быть не только на само здание, но и на оформление и благоустройство придомовой территории.
  • Установление сервитута. Так как сервитут является обременением для владельца участка, он должен быть выделен и зарегистрирован. Делают это на основе проекта межевания.

Подготовка документов по шагам

Почему без проекта межевания не может быть генерального плана застройки территории?

Если муниципалитет оказывает подобную услугу, проще и легче обратиться к ним. Но и здесь тоже есть нюанс. Местная власть может отказать в разработке, опираясь на локальные акты. И это будет вполне законным основанием для отказа.

Так как, в целом, этапы прохождения процедуры практически не отличаются, в большинстве случаев привлечение подрядчика – более целесообразное решение.

Шаг 1

Сначала требуется получить техзадание на подготовку документов. Сделать это можно в департаменте градостроительства. Там же оформляется и заявка. Как правило, этап проходит быстро и без серьезных затруднений. Когда проекты разрабатывает сторонняя организация, согласовать техзадание может и заявитель, и исполнитель. Как правило, эту процедуру доверяют компании-подрядчику.

Шаг 2

Заявку и пакет документов передают уполномоченному лицу. Это может быть как глава местной администрации, например, в небольших населенных пунктах, так и сотрудник Комитета по градостроительству.

Документы по возможности стоит собирать заранее. В пакет входят правоустанавливающие документы, эскиз Генплана, схема коммуникаций, кадастровая выписка, топографический план.

Иногда состав пакета может изменяться, например, вас попросят предоставить дополнительную документацию.

Шаг 3

Подготовительный этап, в ходе которого специалисты Департамента градостроения анализируют представленные заявителем документы и другие данные, имеющиеся в распоряжении администрации, в открытых источниках.

При этом в ходе подготовки специалист рассматривает территорию в контексте. То есть, учитываются и данные о почве, архитектурных объектах, экологическом состоянии в районе. И итогом такого подхода является решение о возможности вести строительство на данном участке.

Если принято положительное решение, можно приступать к следующему этапу.

Шаг 4

На этом этапе на основе техзадания специалисты разрабатывают проекты. На картографической основе готовится топографический план с указанием внешних границ обследуемого участка.

Например, если разработка документов нужна для подготовки к строительству многоэтажного дома, внешними будут границы земли, планируемой под застройку, включая не только площадь под домом, но и придомовые территории.

Читайте также:  Что представляет собой выписка из похозяйственной книги?

Внутри наносятся внутренние межи, линейные объекты и др. Схемы дополняются текстовой описательной частью.

Шаг 5

После подготовки документы должны пройти согласование на публичных слушаниях. Кроме того потребуется согласовать документ и с городскими службами – электросетями, водоканалом, газовой службой.

Сроки подготовки проектов ПМТ и ППТ

Почему без проекта межевания не может быть генерального плана застройки территории?

Стоимость разработки ПМТ и ППТ

При разработке проектов через администрацию, услуга для заявителя бесплатна. Все затраты несет муниципалитет. Но если у администрации нет средств — готовьтесь к отказу.

Когда заявитель привлекает стороннюю компанию, он несет все затраты сам. Стоимость зависит от целей подготовки документов. Точно ответить на вопрос о ценах можно только после анализа конкретной ситуации, ее целей и задач.

Источник: https://GeomerGroup.ru/article/proekt-planirovki-mezhevaniya-territorii.html

Что такое проект планировки территории?

Что же такое проект планировки территории (ППТ)?  Согласно градостроительному кодексу РФ, «Подготовка проектов планировки территории осуществляется для выделения элементов планировочной структуры, установления границ территорий общего пользования, границ зон планируемого размещения объектов капитального строительства, определения характеристик и очередности планируемого развития территории.»

  • Специалист легко поймет значение сказанного, а не для специалистов постараемся объяснить суть ППТ более простыми словами.
  • Проект планировки территории это градостроительный документ, который обычно разрабатывается не на весь город или поселение, как генеральный план или правила землепользования и застройки, а на небольшую территорию (квартал, микрорайон, район).  Если Генеральный план и Правила Землепользования устанавливают регламенты на зоны внутри поселений, то проект планировки территории уточняет места размещения:
  1. Площадей;
  2. Улиц и проездов;
  3. Набережных;
  4. Парков, скверов;
  5. Бульваров;
  6. Границы зон размещения общественных зон (красные линии);
  7. Линейных объектов и их охранные зоны (линии электропередачи, линии связи (в том числе линейно-кабельные сооружения), трубопроводы, автомобильные дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения);
  8. Объектов капитального строительства
  • Кроме того, проект планировки территории уточняет порядок (последовательность) развития территорий.

Таким образом, ППТ, это градостроительный документ, который детально показывает, какие объекты размещены на рассматриваемой территории.  Часто, в составе проекта планировки территории присутствует и проект межевания территории, который уточняет межевание территории на конкретные земельные участки.

Поскольку все документы градостроительного планирования должны соответствовать друг другу, то и ППТ должен соответствовать Генеральному плану и Правилам землепользования и застройки.

Поэтому, если в ПЗЗ на зону, в которую входит территория разработки ППТ установлены регламенты, например, виды разрешенного использования, максимальные параметры плотности застройки, процент застроенности и предельная высотность размещаемых объектов, то и материалы ППТ должны разрабатываться с учетом данных регламентов.

Что же регулирует процедуру разработки ППТ?  Ответ лежит в региональном законодательстве.  В Москве ППТ разрабатывается в соответствии с ПП-270 (Постановление Правительства Москвы от 06.04.2010 N 270-ПП»Об утверждении Положения о составе, порядке подготовки, согласования и представления на утверждение проектов планировки территорий в городе Москве»).

В Московской области в соответствии с ПП-1197.  (Постановление от 30 декабря 2014 г. n 1197/52 об утверждении положения о составе, порядке получения решения о подготовке, согласования и утверждения документации по планировке территорий в московской области, разработка которой осуществляется по заявлениям физических и юридических лиц).

В других регионах также существует собственная практика порядка разработки и согласования ППТ.

Когда нужен ППТ и когда ППТ не нужен?  В основном, проект планировки нужен при комплексном освоении территории, при освоении больших территорий, при строительстве жилых объектов.  ППТ может не требоваться при точечной застройке в исторически застроенной территории.

Кто определяет необходимость разработки ППТ?  Обычно, необходимость разработки ППТ определяется органами местного самоуправления (Различные полномочные Комиссии, министерства, и другие участники градостроительный деятельности (В Москве: Москомархитектура, Москомстройинвест) (В Московской области: Главархитектура МО, Минстрой МО и т.п.).

Что важно понимать в процедуре ППТ.  Первое, это то, что прежде чем разрабатывать ППТ, необходимо получить официальное разрешение на его разработку.  Заказчик может заказать разработку ППТ хоть на Красную Площадь в Москве, но данная работа не станет законом, пока не будет хотя бы получено разрешение на его разработку.

Кроме разрешения на разработку, и самой разработки ППТ, материалы ППТ в обязательном порядке должны пройти утверждение через общественные слушания.

В составе ППТ разрабатываются (утверждаемая часть ППТ, которая становится градостроительным законом на рассматриваемую территорию):

  • чертеж территории (района, квартала, микрорайона), на котором обозначаются границы площадей, улиц, проездов, набережных, скверов, бульваров, границы линейных объектов (линии электропередачи, линии связи (в том числе линейно-кабельные сооружения), трубопроводы, автомобильные дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения), а также зоны размещения ОКС.
  • положение о характеристиках территории (характеристики должны соответствовать ПЗЗ и другим регламентам). В том числе положение содержит положение об обеспечения жизнедеятельности граждан объектов коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур
  • положения об очередности планируемого развития территории, содержащие этапы проектирования, строительства, реконструкции объектов капитального строительства жилого, производственного, общественно-делового и иного назначения и этапы строительства, реконструкции необходимых для функционирования таких объектов и обеспечения жизнедеятельности граждан объектов коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур

Кроме утверждаемой части ППТ, в составе ППТ разрабатывается обоснование утверждаемой части (не становится законом, а служит материалом для обоснования утверждаемой части):

1) карту (фрагмент карты) планировочной структуры территорий поселения, городского округа, межселенной территории муниципального района с отображением границ элементов планировочной структуры;

2) результаты инженерных изысканий в объеме, предусмотренном разрабатываемой исполнителем работ программой инженерных изысканий, в случаях, если выполнение таких инженерных изысканий для подготовки документации по планировке территории требуется в соответствии с настоящим Кодексом;

3) обоснование определения границ зон планируемого размещения объектов капитального строительства;

4) схему организации движения транспорта (включая транспорт общего пользования) и пешеходов, отражающую местоположение объектов транспортной инфраструктуры и учитывающую существующие и прогнозные потребности в транспортном обеспечении на территории, а также схему организации улично-дорожной сети;

5) схему границ территорий объектов культурного наследия;

6) схему границ зон с особыми условиями использования территории;

7) обоснование соответствия планируемых параметров, местоположения и назначения объектов регионального значения, объектов местного значения нормативам градостроительного проектирования и требованиям градостроительных регламентов, а также применительно к территории, в границах которой предусматривается осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории, установленным правилами землепользования и застройки расчетным показателям минимально допустимого уровня обеспеченности территории объектами коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур и расчетным показателям максимально допустимого уровня территориальной доступности таких объектов для населения;

8) схему, отображающую местоположение существующих объектов капитального строительства, в том числе линейных объектов, объектов, подлежащих сносу, объектов незавершенного строительства, а также проходы к водным объектам общего пользования и их береговым полосам;

9) варианты планировочных и (или) объемно-пространственных решений застройки территории в соответствии с проектом планировки территории (в отношении элементов планировочной структуры, расположенных в жилых или общественно-деловых зонах);

10) перечень мероприятий по защите территории от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, в том числе по обеспечению пожарной безопасности и по гражданской обороне;

11) перечень мероприятий по охране окружающей среды;

12) обоснование очередности планируемого развития территории;

13) схему вертикальной планировки территории, инженерной подготовки и инженерной защиты территории, подготовленную в случаях, установленных уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти, и в соответствии с требованиями, установленными уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти;

14) иные материалы для обоснования положений по планировке территории.

Основные последствия ППТ.  После утверждения ППТ, Застройщик может получить ГПЗУ на каждый из участков, входящих в состав территории ППТ.  При этом, градостроительный регламент для каждого из участков разработан достаточно детально, чтобы параметры ГПЗУ были понятны и легко определяемы.

Источник: http://fortdevelopment.ru/index.php/articles/68-chto-takoe-proekt-planirovki-territorii.html

Ситуации, когда подготовка проекта планировки обязательная

По общему правилу землепользователи вольны решать, является ли необходимой подготовка документов планировки территории для реализации их инвестиционных проектов или нет.

Проект планировки территории

Однако, законодательство предусматривает также перечень ситуаций, когда подготовка проекта планировки территории является обязательной.

Так, в настоящее время подготовка проекта планировки (включая проект межевания) территории осуществляется во всех случаях, когда земельные участки предоставляются под комплексное освоение или развитие территории. Кроме того, с 1 июля 2017 г. вводится перечень случаев обязательности проекта планировки территории:

Проект планировки участка

  • при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд;
  • в случаях, когда необходимы установление, изменение или отмена красных линий;
  • если необходимо образование земельных участков, которое производится только в соответствии с проектом межевания территории (так образуются, например, участки для ведения садоводства, огородничества, дачного хозяйства, предоставленные юридическим лицам; участки в границах квартала или микрорайона, застроенного многоквартирными домами);
  • размещение объекта капитального строительства планируется на территориях двух и более муниципальных образований, имеющих общую границу;
  • при строительстве или реконструкции линейного объекта.

То есть проект планировки территории нужен всегда, когда предполагается крупный строительный проект, сопряжённый с изменением элементов планировочной структуры (кварталов, микрорайонов). Кроме того, проект планировки территории необходим, если градостроительное регулирование пользования территорией нужно исходя из самого существа отношений землепользования (в случае освоения и развитии территории, на территориях СНТ и ДНП, в проектах многоквартирного строительства и т.д.).

Правовой центр «Два М» готов взять на себя разрешение вопросов подготовки проекта планировки территории:

  • анализ правовой необходимости подготовки проекта планировки территории (установление градостроительного регламента земельного участка, выявление существующих ограничений или обременений);
  • сбор документов для обращения за подготовкой проекта планировки территории,;
  • правовое взаимодействие с государственными и муниципальными органами, проектными организациями по указанным вопросам;
  • обжалование нарушений органов публичной власти (действий или бездействия);
  • представление интересов Заказчика в случае возникновения судебного спора в связи с подготовкой проекта планировки территории.

Источник: https://www.2m.ru/uslugi/voprosy-gradostroitelnoj-deyatelnosti/proekt-planirovki-territoriy/podgotovka-proekta-obyazatelnaya

Ссылка на основную публикацию