Как произвести покупку дома с земельным участком?

При совершении покупки или продажи недвижимости всегда присутствуют риски, а когда речь идет о приобретении дома с участком — риски удваиваются, поскольку речь идет о сделке с несколькими недвижимыми объектами.

На каждый объект регистрируется отдельное право, а это означает, что для участка земли и для дома должны быть отдельные пакеты документов. При принятии решения покупателю стоит проявить осторожность, поскольку сделка может обернуться потерей права собственности на приобретенную недвижимость. Рассмотрим пошаговый порядок действий.

Оценка недвижимости

Покупка дома с земельным участком — документы, этапы, риски

Продавец может самостоятельно правильно установить цену, ориентируясь на стоимость аналогичной недвижимости, выставленной на продажу. Информацию такого рода можно без труда найти, имея доступ к сети Интернет.

Более затратный вариант – обратиться к профессиональному оценщику: в этом случае владелец дома или получит официальный документ – Отчет об оценке, который включает не только характеристики объекта, но и анализ рынка.

При оценке рыночной стоимости дома с участком учитывают такие факторы, как:

  1. Местоположение: развитость инфраструктуры в районе, транспортная доступность, экологическая обстановка, близлежащие объекты.
  2. Площадь дома и площадь земельного участка.
  3. Материал, из которого построен дом.
  4. Наличие или отсутствие коммуникаций.
  5. Год постройки.
  6. Состояние дома.
  7. Внутренние улучшения.
  8. Наличие иных объектов на участке.
  9. Качество земли и т.д.

Анализ правоустанавливающих документов

Анализ правоустанавливающих документов проводится с целью установления правомерности, владения, пользования и распоряжения собственниками.

Для сокращения сроков продажи и упрощения процедуры регистрации перехода прав желательно наличие у продавца всех документов, удостоверяющих право собственности.

Если участок не зарегистрирован в Кадастровой Палате или дом является самовольной постройкой – желательно пройти процедуру регистрации.

Это значительно упростит продажу недвижимости, к тому же отсутствие таких документов, как правило, негативно сказывается на стоимости недвижимости.

Удостоверяющим право собственности документом является свидетельство о праве собственности. Этот документ может отсутствовать: например, право собственности перешло к его настоящему владельцу до создания системы госрегистрации. Если право не было зарегистрировано, продавец может обратиться к Регистратору с правоустанавливающими документами:

  • купчая, договор дарения или мены, прошедшие госрегистрацию;
  • при приобретении недвижимого имущества по договору дарения необходима справка об уплате соответствующего налога;
  • если недвижимость перешла по наследству, помимо свидетельства о праве на наследство, необходима справка об уплате соответствующего налога;
  • если дом был построен: договор о предоставлении участка для целей строительства дома на праве частной собственности или договор о праве застройки, заключенный до 26.08.1948 г.) и регистрационное удостоверение.

Поскольку, в первую очередь, покупатель заинтересован в проверке чистоты сделки и отсутствии обременений на недвижимость, до принятия решения о приобретении недвижимого имущества необходимо запросить выписку из ЕГРП.

Необходимо предоставить следующий перечень бумаг:

  • Документы о праве собственности: правоустанавливающие и правоудостоверяющие;
  • Технический паспорт жилого дома;
  • Выписка из домовой книги;
  • Согласие всех зарегистрированных в доме лиц с их обязательством выписаться в сроки, установленные договором;
  • Документ об отсутствии задолженности по налогам;
  • Выписка из ЕГРП;
  • Кадастровый паспорт на землю или уведомление об отсутствие сведений в Кадастровой палате;

При необходимости:

  • Согласие супруга, удостоверенное нотариусом;
  • Разрешение (согласие) органов опеки и попечительства.

Заключение предварительного договора

Приглашаем скачать бланк. Когда стороны намереваются подписать договор купли-продажи, они вправе оформить предварительный договор, официально закрепляющий такое намерение. Основной договор в последствии заключается на условиях, которые оговариваются в предварительном договоре, который также имеет форму основного документа.

предварительного договора:

  • условия о предмете договора;
  • существенные условия основного договора;
  • срок, в который подразумевается подписание основного договора. Если срок не оговаривается сторонами, то он считается равным 1 году с даты заключения предварительного договора. Если одна из сторон необоснованно уклоняется от подписания договора, вторая вправе обратиться в суд. Если по истечении определенного сторонами или законодательством срока, основной договор не подписан, подписание основного договора в принудительном порядке невозможно, а предварительный договор прекращает свое действие.

Госрегистрации договор предварительной купли-продажи не подлежит.

Составление основного договора и передача денег

Договор купли-продажи жилого дома или его части с участком оформляется в письменном виде и должен быть подписан сторонами. При желании, договор может быть заверен у нотариуса, но это не является обязательным условием.

Документ должен содержать:

  1. Наименование договора.
  2. Дата и место его заключения.
  3. Предмет договора, т. е. полный список объектов отчуждаемого имущества.
  4. Идентификационные признаки каждого отчуждаемого объекта: местоположение, назначение (категория земель), инвентаризационный номер, площадь, информация о регистрации права в ЕГРП.
  5. Цена договора. Сумма указывается общая, а также отдельно по каждому объекту недвижимости.
  6. Дополнительные условия: время вступления в право собственности, гарантии, порядок оплаты расходов, обусловленных совершением сделки и т. д.).

Фактическую передачу недвижимости рекомендуется оформить отдельным передаточным актом на имущество, однако приемлемым будет указание в тексте договора, что сам договор и является актом приема-передачи и подтверждает факт передачи имущества.

Расчет наличными деньгами желательно произвести при свидетелях: это может быть риелтор, нотариус или сотрудник банка (при помещении денег в ячейку депозитария выбранного сторонами банка). В банке имеется также возможность проверить подлинность банкнот.

По завершении процедуры передачи наличных денежных средств для покупателя целесообразным будет запросить у продавца расписку в получении денежных средств. После расчета сторонами подписывается договор и акт приема-передачи имущества.

Регистрация

Законодательство обязывает регистрировать переход права на недвижимость при совершении сделки купли-продажи, в связи с этим договор подписывается, как минимум, в 3 экземплярах: по одному для каждой сторон и один – хранится у Регистратора.

Документы для госрегистрации:

  • правоустанавливающие документы на оба объекта;
  • кадастровый план (техпаспорт) на дом и кадастровая выписка на землю;
  • договор купли-продажи с передаточным актом;
  • справка о лицах, зарегистрированных в доме;
  • квитанции об оплате пошлины.

Дополнительно могут потребоваться:

  • согласие супруга, заверенное у нотариуса;
  • разрешение или согласие органов опеки и попечительства;

С паспортом и с заявлением о госрегистрации обращаются обе стороны сделки. Процедура займет 10 рабочих дней.

Если недвижимость находилась во владении у продавца менее трех лет – он обязан подать налоговою декларацию по форме 3-НДФЛ и уплатить налог по ставке 13%. В то же время он имеет право на налоговый вычет, но на сумму не более 1 000 000 рублей, или вправе сократить сумму налогооблагаемых доходов на сумму связанных с приобретением данного объекта недвижимости расходов.

Стоимость оценки объекта при обращении в специализированное агентство будет зависеть, как правило, от трудоемкости процесса удаленности объекта и составит не менее 6 000 рублей.

При обращении в банк для передачи денег – его услуги обойдутся от 12 рублей в день.

Проверка юридической чистоты сделки при обращении к юристам составит не менее 2 000 рублей. Если предусматривается полное сопровождение сделки, то стоимость такой услуги будет от 35 000 рублей.

Титульное страхование составит в среднем 0,3% от суммы страхования.

Для граждан госпошлина составит 6000 рублей (2000 рублей за регистрацию права на дом и 2000 – на землю, 2000 – регистрация договора); для юридических лиц: 66 000 рублей (по 22 000 тысячи за объект, 22 000 – за регистрацию договора).

Получение выписки из ЕГРП на бумаге обойдется в 200 рублей для граждан и 600 рублей для организаций.

Подводные камни

Не оформлено право собственности на дом или земельный участок. Продавец может владеть землей не на праве собственности, а на праве, например, пожизненно наследуемого дарения.

Дом может оказаться самовольной постройкой, которую впоследствии будет довольно сложно оформить надлежащим образом.

Поддельная доверенность. При совершении сделки, когда действует доверенное лицо, необходимо обратиться к нотариусу, который выписывал доверенность, чтобы убедиться, что она не была отозвана. Стоит также убедиться, что лицо, выписавшее доверенность, дееспособное. Не лишним будет убедиться, что собственник вообще жив.

Если дом был продан без согласия зарегистрированных в нем лиц, сделка может быть оспорена в судебном порядке. Однако, в этом случае спасением может стать страхование риска утраты права собственности, конечно, если покупатель позаботился об этом заблаговременно.

При совершении сделки следует произвести тщательную проверку документов, целесообразным будет обращение к юристам. Однако, не стоит забывать, что 100% гарантию на юридическую чистоту сделки не могут дать и профессионалы, поэтому для покупателя нелишним будет обращение в страховую компанию.

Самым надежным способом передачи денежных средств является помещение денег в банковскую ячейку: во-первых, при передаче денег присутствуют свидетели, во-вторых, банк обеспечивает надежное хранение средств, в-третьих, банк дает дополнительные возможности для пересчета и проверки подлинности банкнот. Акт-прием передачи подписывается только после завершения расчетов.

Завершающим этапом станет регистрация договора и перехода прав на недвижимость.

Источник: https://lawyer-consult.ru/nedvizhimost/zemlya/kuplya-prodazha/dom/poryadok-oformleniya.html

Алгоритм действий для оформления покупки дома с земельным участком

Как правильно оформить покупку дома с земельным участком в 2019 году? Казалось-бы, этот вопрос обсуждался уже не один раз, а многие люди сталкивалось с такой сделкой. Тем не менее, существует множество нюансов, которые могут повлиять на исход процедуры.

При покупке дома с земельным участком необходимо составить договор, однако на этом оформление не заканчивается. Чтобы оформить куплю недвижимости, необходимо подготовить документы (самостоятельно или с помощью посредников) и подать их в орган государственной регистрации. Только после этого можно сказать, что оформление завершено.

Итак, давайте в деталях разберем, как купить дом, как правильно оформить бумаги, и что нужно знать? Сколько стоит оформить куплю-продажу?

Порядок оформления дома с участком является стандартным и включает в себя несколько этапов, среди которых можно выделить:

  • поиск подходящего дома и земельного участка;
  • проверка, в наличии ли документы (это ответственный этап, а поэтому лучше привлечь специалиста);
  • обращение в регистрационный орган или другую организацию для составления соглашения;
  • передача средств;
  • получение расписки о том, что документы приняты для регистрации;
  • выдача свидетельства о праве собственности.

Важно! Человек самостоятельно решает, как будет оформляться покупка. Он может это сделать своими силами или обратиться за помощью к посредникам. Когда процедура завершается и покупатель частного дома вступает в права собственности, старое свидетельство аннулируется.

На изготовление и выдачу нового документа требуется около 2 недель. Если все документы оформлены правильно и с участком нет никаких проблем, то покупка и ее дальнейшее оформление произойдет вовремя.

С этим разобрались, а теперь давайте поговорим о том, какие же документы требуются для реализации сделки.

К их подготовке нужно относиться ответственности, поскольку отсутствие какой-то бумаги или наличие ошибки приведет к тому, что оформления затянется.

Читайте также:  Как выглядит схема расположения земельного участка на кадастровом плане?

Необходимые документы

Приобретение дома с земельным участком – это довольно распространенная сделка, которую совершают граждане по всей стране ежедневно. Для оформления документов нужно потратить определенное время, после чего их нужно подать в соответственный орган. Стандартный список бумаг включает в себя:

  • кадастровый и техпаспорт;
  • бумаги на недвижимость;
  • справка формы 9;
  • согласие от лиц, которые прописаны в доме;
  • подтверждения отсутствия запрета на продажу;
  • выписка из Росреестра.

Кадастровый паспорт требуется только в том случае, если участок ставился на учет. Если же своего номера у него нет, то нужно получить соответственное подтверждение.

Для этого необходимо подать заявление и получить выписку, где будет указана нужная информация. Что касается документов не землю, то здесь подходят различные бумаги.

Это может быть свидетельство о регистрации права собственности, дарственная, завещание, договор и т. д.

Если дом является жилым и в нем прописаны люди, необходимо получить выписки, где будут перечислены все лица, зарегистрированные в помещении. Отметим, что все собственники недвижимости должны дать согласие на продажу. Если с этим проблем нет, то все жильцы обязаны в течение установленного срока выписаться.

Нарушение этого требования ведет к принудительной выписке. Отсутствие долгов также является обязательным, а поэтому нужно получить справку из Налоговой службы. Также дополнением может быть справка из Росреестра. Когда договор купли-продажи составлен, необходимо завершить сделку регистрацией.

С собой нужно иметь следующие бумаги:

  • документы на землю;
  • договор;
  • акт приема-передачи;
  • подтверждение уплаты государственной пошлины.

Довольно часто возникают вопросы по поводу того, необходимо ли получать согласие мужа или жены на совершение подобных операций.

На сегодняшний день делать этого не нужно, но только при выполнении одного условия. Супруги должны стать совместными владельцами этого имущества.

Однако если в дальнейшем эта земля будет продаваться, то она будет считаться общей, а поэтому потребуется получить согласие.

Если покупка касается сельскохозяйственной земли, то придется получить дополнительные документы. В первую очередь нужно получить бумагу, подтверждающую категорию этого участка. Также нужно получить отказ от выкупа земли другими претендентами.

Договор купли-продажи

Подтверждением факта осуществления сделки является соответственное соглашение. Договор купли-продажи – это стандартный документ, который составляется для подобных операций. Довольно часто люди прибегают к такому инструменты как предварительный договор, в котором фиксируется их желание на сотрудничество. В этом документе нужно предусмотреть основные условия, на которых будут осуществлять продажу дома с земельным участком. Когда доходит дело до составления договора купли-продажи, этот документ будет использоваться в качестве базы.

Как правило, предварительный договор включает в себя следующие пункты:

  • перечень условий;
  • личные данные сторон;
  • дата заключения основного соглашения.

В некоторых ситуациях конкретная дата не проставляется. В этом случае принято считать, что на подписание основного договора отводится 12 месяцев.

Если же какой-то из участников передумал и не желает в течение установленного срока подписывать договор, то сделка не состоися, а предварительное соглашение потеряет свою силу.

К слову, как-то регистрировать его или выполнять другие действия нет необходимости.

Что касается основного соглашения, то это довольно типичный документ. Тем не менее, к его составлению нужно отнестить правильно, включив все пункты.

В этой бумаге прописываются различные обстоятельства, права и обязанности сторон и прочее. Если стороны захотят, то его можно отдать нотариусу на заверение.

Делать этого не обязательно, а поэтому если бюджет ограничен, то можно просто составить договор, поставив на нем свои подписи.

Отдельно отметим указание стоимости. В договор нужно добавить стоимость не только общую, но и по каждому отдельному объекту. К примеру, отдельно пишется цена дома, участка и других построек на нем. Рекомендуется дополнительно к договору оформлять акт, который будет подтверждать передачу недвижимости во владение покупателю.

Полезные рекомендации

Ранее мы уже выяснили, какие нужны документы для оформления покупки участка. Любые операции, связанные с куплей-продажей недвижимости, должны осуществляться в соответствии с действующим законодательством. То есть, для того чтобы дом с участком были переданы другому человеку, необходимо обратиться с соответственным заявлением в государственный орган для перерегистрации. Для этого предусмотрено 3 варианта:

  • подать документы в Росреестр;
  • обратиться в МФЦ;
  • подать документы с помощью сайта Госуслуг.

Купленное жилье должно быть зарегистрировано, а каждый из этих способов позволяет получить необходимый результат. Регистрация оформленного дома по первой схеме позволяет сэкономить время, поскольку документы на купленное жилье подаются напрямую. Как правило, процедура осуществляется быстрее на несколько дней.

На разных этапах оформления сделки могут возникнуть проблемы. Так, при подаче бумаг в Росреест, будет проверяться не только их подлинность, но и наличие у продавца права на совершение такой операции.

К примеру, в отношении продавца могут быть открыты уголовные дела, которые предполагают наложение ареста на всю его собственность. Для некоторых категорий земли может применяться запрет на смену собственника, а поэтому лучше все заранее уточнить у продавца.

В любом случае, это будет проверяться государственными органами перед осуществлением регистрации.

Подтверждением регистрации будет соответственный документ. Выписка из Росреестра выдается в двухнедельный срок, о чем мы уже указывали ранее.

Может быть и такое, что у дома с участком будет несколько владельцев. Это значит, что в бумагах будут указаны их доли.

Как только происходит регистрация смены собственника, человек становится полноправным владельцем и может свободно распоряжаться своим имуществом.

Итак, для покупки дома нужно подготовить определенные документы. Далее оформляется договор на продаваемые объекты. Если вы покупаете дом с участком, то у продавца должны быть бумаги на эту недвижимость. Если у вас нет опыта в подобных делах, то лучше привлечь риелтора или нотариуса для помощи.

Источник: https://kvadmetry.ru/pokupka/doma-s-zemelnym-uchastkom-kak-oformit.html

Как правильно купить земельный участок с домом в собственность?

При совершении купли и продажи существуют риски. Эти риски удваиваются, когда производится покупка дома с земельным участком (ЗУ), поскольку в этом случае продаются и покупаются два объекта недвижимости.

Законодательство

При покупке жилого дома с земельным участком необходимо учитывать различные статьи законодательства.

В частности, вопросам такой сделки посвящены статьи 273,549- 556 ГК, ст.35 ЗК, закон №122-ФЗ, а также ряд статей НК.

Как купить дом с участком в собственность?

Процедура купли-продажи земельного участка с домом включает следующие основные этапы:

  1. Оценка объектов продажи.
  2. Подготовка документов.
  3. Составление предварительного договора.
  4. Подписание основного договора.
  5. Передача денег.
  6. Регистрация.
  7. Оплата НДФЛ.

Оценка объекта продажи

Порядок покупки земли и дома включает в себя этап оценки недвижимости. На этом этапе продавцу необходимо оценить стоимость дома с землей. Эту стоимость он может определить самостоятельно по аналогии с подобными объектами, которые продаются.

Более точную стоимость этого дома с земельным участком можно узнать с помощью оценщиков-профессионалов. Оценщики могут определить стоимость участка с домом на основании анализа рынка данной недвижимости.

  • площадь ЗУ и площадь дома;
  • наличие водопровода, света, канализации;
  • строительный материал дома;
  • возраст дома;
  • наличие на участке дополнительных сооружений;
  • качество земли.

Подготовка документов

В первую очередь продавцу необходимо проанализировать наличие правоустанавливающих документов. То есть документов, на основании которых он является собственником данной недвижимости.

Иногда такое свидетельство отсутствует по объективной причине. Например, право собственности на ЗУ с домом перешло владельцу до создания системы регистрации. В этом случае продавцу необходимо обратиться в Росреестр с просьбой зарегистрировать его в качестве собственника.

При этом он должен представить соответствующие документы (купчая, договор дарения, документы на наследство и т.п.) на приобретаемую землю под домом и на саму постройку.

  • Свидетельство о праве собственности.
  • Технический паспорт на дом.
  • Паспорт на землю.
  • Заверенные у нотариуса согласия всех жильцов на выписку из дома.
  • Выписка из ЕГРП.
  • Справка из налоговой службы.

При необходимости может потребоваться удостоверенная нотариусом справка о согласии на сделку супруга, а также разрешение органов опеки.

Предварительный договор

Как правило, при заключении сделки купли-продажи обе стороны хотят иметь какие-то гарантии. Такие гарантии обеспечиваются с помощью предварительного договора. Этот договор поможет избежать отмены сделки, повышения цены за ЗУ с домом, обеспечит сроки выполнения договоренностей.

Этот договор обычно включает:

  • предмет договора;
  • цену договора;
  • порядок расчета;
  • обязанности сторон и их права;
  • даты выполнения договора;
  • особые условия, связанные с внесением задатка и мерами по выполнению пунктов договора.

Основной договор

Основание проведения сделки купли-продажи — это наличие подписанного сторонами договора. При желании сторон этот договор может быть заверен у нотариуса. Но эта процедура не является обязательной.

  • Наименование.
  • Дата и место заключения.
  • Перечень всех объектов.
  • Характерные признаки объектов (расположение, назначение или категория, площадь, регистрационный номер в ЕГРП).
  • Сумма сделки (общая и по отдельному объекту).
  • Дополнительные условия, в состав которых входят сроки, гарантии, оплата расходов и т.п.
  • Фактическая передача участка с домом рекомендуется производить по отдельному акту передачи. В этом случае в договоре это отмечается дополнительно.

Оплата

Передача денег может производиться как по безналичному расчету, так и наличными средствами.

Расчет наличными лучше производить при свидетелях. Это может быть риелтор, нотариус или работник банка, в котором используется ячейка депозитария. При этом в банке всегда есть возможность проверить подлинность денег. По окончанию передачи денег покупателю желательно получить от продавца расписку в получении этих денег.

После расчета стороны подписывают договор и приемочный акт.

Регистрация

Для того чтобы сделка купли-продажи стала законной необходимо в отделении Росреестра произвести регистрацию перехода права собственности на ЗУ с домом покупателю.

  • заявление;
  • договор;
  • паспорта участников сделки. При участии в процессе полномочного представителя стороны должна быть представлена нотариально заверенная доверенность с необходимыми полномочиями;
  • выписка из ЕГРП;
  • кадастровый паспорт;
  • акт приема-передачи;
  • квитанция по уплате госпошлины.

Документы на регистрацию перехода права собственности могут быть поданы лично заявителем или его представителем, по почте или через интернет.

Госрегистрация должна быть произведена в течение 10 дней (ст. 13, закон № 122-ФЗ). По итогам регистрации заявителю выдается выписка из ЕГРП. Она может быть передана также в электронном виде.

Оплата налогов

Если продавец ЗУ с домом владел этой собственностью менее 3 лет, то с дохода от продажи ему надо будет заплатить НДФЛ, который составляет 13%. При этом он может иметь налоговый вычет ( ≤ 1 млн. руб). Вместо получения вычета продавец может уменьшить величину своих налогооблагаемых доходов на сумму своих затрат по приобретению ЗУ с домом.

Покупатель также может получить вычет (ст.220 НК) в размере затрат (≤ 2 млн. руб.) С момента регистрации он становится собственником проданного ЗУ с домом и с этого момента будет обязан платить соответствующие налоги.

Читайте также:  Возможно ли оформить землю под домом в собственность?

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/zemelnyj/kuplya-prodazha/i-doma

Продажа дома в ипотеку риски продавца: советы как их избежатьПокупка дома с земельным участком — документы, этапы, риски

Сегодня домовладельцы охотно заключают сделки, предусматривающие использование покупателями заемных средств. Но насколько безопасен этот процесс, и какие риски поджидают продавца при продаже дома в ипотеку?

Чем рискует продавец ипотечной недвижимости

Ипотечное кредитование уже стало привычным инструментом покупки и продажи жилой недвижимости. Оформление договора берет на себя банк, он же обеспечивает безопасность расчётов. Оплата производится путём перечисления денежных средств на счёт или с помощью аккредитива, что положительно оценивается продавцами. Но следующие моменты некоторыми домовладельцами воспринимаются все же негативно:

  • невозможность завысить стоимость недвижимого имущества;
  • невозможность продать дом в ветхом или аварийном состоянии;
  • тщательная проверка любых обременений;
  • некомпетентность покупателя.

Чтобы эти затруднения не стали неожиданностью, нужно знать, на каких этапах заключения сделки они могут возникнуть. Как гласит пословица, «осведомлен — значит вооружен». Информированность поможет продавцу дома минимизировать потенциальные риски или даже полностью их избежать.

Подводные камни при определении стоимости

Когда дом продаётся без участия банка, его стоимость продавец определяет исходя из собственных амбиций и рыночной конъюнктуры. Если привлекаются ипотечные деньги, техническое состояние залогового имущества обязательно проверяют профессиональные эксперты, они же устанавливают его фактическую стоимость.

Банк интересует ликвидность дома, чтобы в случае невозврата кредита, его можно было продать. Учитываются все аспекты, включая престижность месторасположения и уровень развития инфраструктуры. Износ дома не должен быть больше 50%.

Если продавец желает избавиться от ветхой избы в заброшенной деревне – он рискует потерять время, потому что банк таким объектом не заинтересуется.

Если продавец надеется, что покупатель не заметит каких-либо изъянов и купит дом по завышенной цене, то это тоже риск, так как надежды не оправдаются.

Все ли в порядке с документами?

Представители банка проверяют пакет документов с целью выявить наличие обременений. У продавца должна быть кадастровая справка, подтверждающая, что на дом не наложен арест, что нет выписанных родственников, которые могли бы впоследствии претендовать на жильё.

Неприятный момент заключается в том, что домовладелец может и не знать об имеющихся обременениях. Такое случается, когда, например, ранее по поводу дома возникал судебный спор, предусматривающий временный арест. Спор был выигран и дом остался за продавцом, но арест до сих пор не снят. Либо имеются родственники, о которых домовладелец даже не подозревает.

При продаже дома без привлечения заёмных средств, кадастровая справка необязательна, хотя покупатель и может её потребовать. Но в любом случае, если обременения «всплывут» после продажи, это грозит расторжением договора. То есть проблема обременения актуальна для всех вариантов продажи недвижимости.

Дома обычно продают вместе с земельным участком, поэтому необходимо подготовить документы, подтверждающие право собственности на землю. В документах должны быть указаны действительные границы участка, определённые в ходе межевания. Все бумаги досконально проверяются банком, но честному продавцу эта процедура ничем не грозит.

Когда подводит покупатель

Не зная правил ипотечного кредитования, покупатель может подыскивать дом для покупки до того, как банк одобрил его в качестве заёмщика.

Уже при первом контакте, следует потребовать у покупателя официальное письмо, подтверждающее, что банк готов выдать ему ипотечный кредит. Имеет значение срок действия такого одобрения — обычно оно действительно 3-4 месяца.

Если этот срок подходит к концу, на проведение сделки не хватит времени. Получить повторное одобрение не всегда возможно – банк может отказать из-за малейших изменений в кредитных характеристиках заемщика.

Минимизация рисков продавца

Представители банков и юридических компаний сходятся во мнении: продажа дома в ипотеку является наиболее безопасным форматом. Чтобы свести риски к нулю, продавцу нужно выполнить следующие действия:

  1. Подготовить дом и участок к продаже, поставить их на кадастровый учет.
  2. Продлить договора с поставщиками услуг (вода, электричество, вывоз БО).
  3. Заблаговременно собрать весь пакет документов, но с учётом того, что у некоторых справок ограничен срок действия.

Ни под каким предлогом не передавать оригиналы документов третьим лицам — для предъявления в банк покупателю достаточно копий.

Наряду с реально возможными затруднениями некоторые продавцы опасаются мнимых рисков, которые касаются передачи денежных средств. Как потенциально опасный рассматривается период, когда квартира уже перешла в залог, но деньги ещё не получены. На самом деле здесь нет никакого риска.

Если деньги по каким-то причинам не поступят в течение согласованного срока, сделка признаётся недействительной и все права на дом возвращаются к продавцу.

На этапе расчёта по сделке полностью исключается мошенничество со стороны покупателя, в том числе передача поддельных денежных купюр.

Оплата производится путём перечисления всей суммы с текущего счета покупателя-заемщика на счет продавца. Безопасность операции гарантирована банком.

Источник: https://FromBanks.ru/stati/kak-umenshit-riski-pri-prodazhe-doma-v-ipoteku/

Подводные камни при покупке дома с земельным участком

Сделки, предметом которых являются объекты недвижимости, практически всегда сопряжены с определенным риском. А в случае, когда предметом сделки выступает жилой дом и участок земли, на котором он возведен, риски значительно возрастают.

Такая ситуация объясняется тем, что в данном случае предметом сделки будут выступать сразу два объекта недвижимого имущества.

В хоте такой сделки, должна быть осуществлена передача права собственности на каждый из объектов недвижимости. Соответственно, переход права собственности необходимо регистрировать в отношении как самого дома, так и земельного участка, на котором он находится.

При этом вам потребуется подготовить и представить в соответствующие органы два пакета различных документов, по одному на каждый из объектов.

Малейшая неточность, допущенная при оформлении такой сделки и регистрации перехода прав, может обернуться весьма серьезными потерями, вплоть до того, что сделка будет признана ничтожной.

Прежде чем окончательно оформить сделку и приобрести себе новый дом, вам необходимо провести его тщательное обследование на предмет обнаружения различных дефектов, как явных, так и скрытых.

Помните, что продавцы крайне редко предоставляют полную информацию о тех недостатках, которые имеются в продаваемом ими объекте, поэтому вам необходимо самостоятельно проверить дом на предмет выявление различных проблем.

Подчеркнем, что если при осмотре дома вы будете уделять внимание только отделке и дизайну интерьера, то в самом ближайшем будущем рискуете столкнуться с целым рядом серьезных проблем, начиная с неработающих инженерных сетей и заканчивая обрушением стен.

Осматривая дом, который вы планируете приобрести, особое внимание уделите следующим деталям:

  • в каком состоянии находится крыша и чердачные помещения;
  • каково состояние подвала;
  • как функционируют различные системы и коммуникации;
  • работоспособность и расположение системы;
  • проверьте уровни пола и стен, их параллельность и выравнивание;
  • насколько качественно была осуществлена просушка, огнезащитная обработка деревянных конструкций;
  • каково состояния сети электропитания.

Отметим, что оптимальным временем для проведения обследования дома являются март и апрель. Это объясняется тем, что обычно именно на эти весенние месяцы приходится период паводков, когда особенно хорошо проявляются все изъяны, которые допущены в системе влагоизоляции продаваемого дома.

В случае, когда вы обнаружите в подвале воду или просто сырые углы, из этого следует сделать один единственный вывод — фундамент данного строения пропускает воду.

Данный недостаток приведет к тому, что фундамент будет размыт в достаточно короткие сроки, в связи с чем, произойдет обрушение всего дома.

Когда в системе водоотведения имеются существенные недостатки, она не сможет эффективно отводить от данного дома дождевые и талые воды. Соответственно, вода будет скапливаться у стен дома, размывая прилегающий к нему грунт. Все это неизбежно приведет к преждевременному разрушению дома.

Чтобы понять, насколько эффективно функционирует система водоотведения, следует проследить за ее работой во время дождя. Если вода не скапливается возле стены дома и не вымывает прилегающий к нему грунт, создавая ямки, значит, система водоотведения работает правильно. Если же вы наблюдете обратную картину, то вам придется заняться доработкой системы водоотведения.

Для проверки качества кровли, посетите чердачное помещение. В идеале, сделайте это во время сильного дождя, либо сразу после него.

Именно тогда вы с легкостью сможете увидеть, есть в крыше дома какие-либо протечки, или она сделана качественно.

В случае, когда в качестве кровельного материала была использована черепица, расстояние между ее элементами не должно превышать 2 миллиметров, а размер нахлеста должен быть не менее 5 миллиметров. Только в этом случае черепичная крыша не будет протекать.

Когда дом, который вы хотите приобрести, построен из дерева, то следует проверить, насколько хорошо был просушен используемый для его строительства материал.

Для этого вам потребуется специальный прибор — влагомер. Если использованная для строительства дома древесина была недостаточно просушена, она будет рассыхаться, что приведет к нарушению конструкции дома.

После того, как вы тщательно проверите все конструкции дома и убедитесь, что при их создании использовались материалы надлежащего качества, проверьте работоспособность основных коммуникаций, к которым относят:

  • систему снабжения дома газом;
  • водопроводную систему;
  • систему водоотведения и канализации;
  • систему электроснабжения;
  • отопительную систему.

Если в приобретаемом вами доме установлена система теплоснабжения, обязательно попросите продемонстрировать вам ее работоспособность.

После того, как данная система будет запущена, немного подождите, чтобы тепло начало распределяться, после чего лично проверьте, насколько прогрелись установленные в доме отопительные приборы.

Убедившись, что система теплоснабжения функционирует исправно, займитесь проверкой электрической системы. Прежде всего, осмотрите прибор ее учета, убедитесь в том, что он установлен и опломбирован.

Затем, удостоверьтесь, что для создания проводки использовались только медные провода. Кроме того, система электроснабжения обязательно должна быть заземлена.

Теперь приступите к проверке системы водоснабжения и канализации. Для этого откройте все имеющиеся в доме краны на максимальную мощность.

Внимательно следите за тем, как быстро вода уходит из раковин. Отметим, что если системой водоснабжения долго не пользовались, вода поначалу может быть слегка мутной или ржавой и иметь неприятный запах, но это должно быстро пройти.

Если после проведенной самостоятельно проверки дома у вас остались какие-либо сомнения, то будет целесообразно привлечь к его обследованию соответствующих профессионалов.

Подводные камни при покупке земельного участка

В практике часто встречаются случаи, когда в документах на продаваемые объекты недвижимости указывается недостоверная, а иногда и заведомо ложная информация. Чтобы избежать подобной ситуации, необходимо предпринять ряд действий.

Читайте также:  Причины отказа в схеме расположения земельного участка

Прежде всего, лично проверьте, насколько соответствует действительности информация, указанная в документах о площади продаваемых объектов недвижимости.

После того, как сомнения относительно площади будут развеяны, сверьте, насколько соответствуют действительности указанные в документах границы земельного участка. Своевременно уточнив эту информацию, вы избежите конфликтов с соседями и местными органами власти.

Все приобретаемые вами здания и сооружения должны быть расположены в границах того земельного участка, который вы покупаете вместе с ними.

После этого сравните, как проходят инженерные коммуникации, и на сколько их фактическое расположение соответствует плановому.

Если вы обнаружите существенные отличия в том, как проложены коммуникации, с тем, как они изображены на плане, есть большая вероятность того, что продавец проложил их самовольно, без надлежащих согласований и разрешений.

Такая ситуация может вылиться в конфликт с ресурсоснабжающими компаниями и снизить безопасность дома в целом.

В случае если от имени собственника действует доверенное лицо, обязательно проверьте, насколько он правомочен совершать действия по продаже данных объектов недвижимости.

Обязательно проверьте подлинность его доверенности, на основании которой он совершает свои действия. Кроме того, стоит уточнить, по каким причинам собственник не стал заниматься продажей объектов недвижимости лично.

Установите контакт с владельцем продаваемых объектов и убедитесь в том, что он знает о готовящейся сделке и заинтересован в ее заключении. Это поможет вам понять, не является ли продавец мошенником, и в дальнейшем снизить вероятность того, что сделку по продаже объектов недвижимости попытаются оспорить.

Особое внимание уделите тому, является ли собственник покупаемого вами имущества вменяемым и осознает все последствия заключаемой сделки.

Ведь случаи, когда родственники владельца объектов недвижимости оспаривали совершенные им сделки, встречаются достаточно часто. В результате этого, вы рискуете остаться и без денег, которые вы отдали за приобретаемые объекты, и без самой недвижимости.

Чтобы максимально обезопасить себя от такого рода последствий, попросите собственника продаваемой недвижимости предоставить вам справку от психиатра. Если из представленной справки вы узнаете, что собственник состоит на учете у психиатра, лучше отказаться от заключения сделки.

Источник: http://o-nedvizhke.ru/obshhee/poleznye-stati/podvodnye-kamni-pri-pokupke-doma-s-zemelnym-uchastkom.html

Покупка Дома С Земельным Участком Документы Этапы

Копию свидетельства могут выдать в случае, когда участок находится под арестом или когда само свидетельство изъято, если участок является предметом судебного разбирательства.

Если продавцом выступает риэлтор, также следует проверить документ, удостоверяющий его личность, и обязательно наведаться в агентство недвижимости — посмотреть лицензию, выяснить, работает л и там этот человек, ознакомиться с документами, на основании которых продаётся данный земельный участок.

Однако при заключении правового соглашения на продажу участка земли вместе с жилым домом сторонам сделки нужно учитывать определенные особенности, касающиеся юридического оформления земли.

Поскольку отчуждаемый участок земли и жилой дом, возведенный на этом участке, неотделимы друг от друга, рекомендуется составлять один общий договор купли-продажи на оба отчуждаемых объекта недвижимости, хотя законодательством не запрещено и составление двух отдельных соглашений по купле-продаже, одного на землю. другого на дом.

Особенности составления договора Соглашение продавца и покупателя о купле-продаже участка земли с домом можно оформить, как просто письменный документ, так и удостоверить дополнительно у нотариуса.

Покупка дома с земельным участком документы этапы

В нем нужно предусмотреть четкие ответы на вопросы, а что стороны должны делать, если отказался продавец, отказался покупатель, сделка не может состояться в силу внешних, документально подтвержденных причин.

Если отказывается покупатель, то залог останется у продавца.

Это обычные условия предварительного договора, но иногда стороны прописывают такие условия, при которых задаток возвращается полностью, но в однократном размере.

Еще один немаловажный момент: и дом, и участок могут находиться в долевой собственности у нескольких владельцев. В этом случае необходимо потребовать у продавца документы, определяющие права собственников на пользование домом (соглашение жильцов или решение суда).

Покупка дома с земельным участком документы этапы

Но желания и денег не достаточно, чтобы провести сделку гарантированно правильно, если в ней не участвует юрист .

В каждой сделке сторонами являются продавец и покупатель – первому нужно дешево купить, второму дорого продать, поэтому не ждите откровенного отчета о недостатках земли или дома, несмотря на то, что продавец несет за недостоверную информацию ответственность гражданско-правового характера, что подтверждается ст.

Порядок оформления в собственность дома с земельным Седченко Сергей Николаевич (09.06.2014 в 12:01:01) Добрый день,Лидия. Чтобы осуществить оформление земельного участка с домом на нем его собственники по закону должны подать заявление об оформлении участка земли, на котором располагается дом.

Покупка дома с земельным участком документы этапы

Покупатель сталкивается все с теми же задачами: поиск подходящих вариантов, проведение успешных переговоров с продавцом, составление договора купли-продажи и финансовый расчет. После этого осуществляется регистрация прав собственности нового владельца недвижимости, и сделку можно считать завершенной.

Источник: https://questionlaw.ru/darenie-nedvizhimosti/pokupka-doma-s-zemelnym-uchastkom-dokumenty-etapy

Риски при продаже дома с земельным участком

Риски продавца

Это правило применяется, если иное не установлено договором. Обращаем внимание, что для регистрации такой ипотеки в силу закона в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, необходимо подать соответствующее, отдельное заявление.

В противном случае, в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись об ипотеке будет отсутствовать, и реализовать права залогодержателя продавец фактически не сможет.

Напоминаем, что распорядиться заложенным имуществом без согласия залогодержателя (в данном случае – продавца) залогодатель (покупатель, не оплативший недвижимое имущество в полном объеме) не вправе (ст.346 ГК), поэтому запись в ЕГРП о том, что имущество обременено ипотекой в силу закона в пользу продавца существенным образом минимизирует риски отчуждения, обременения неоплаченного товара.

Какие документы нужны для купли-продажи частного дома в 2019 году

Продавец должен предоставить товар в собственность, а покупатель – принять имущество, заплатив оговоренную сумму. Договор купли-продажи – главный документ торговой , основываясь на который выполняют сделку.

При продаже дома стоит опираться на нормы . К примеру, об отсутствии необходимости госрегистрации договора купли-продажи объекта недвижимости сказано в , , что был принят 30 декабря 2012 года.

При рассмотрении данной темы стоит руководствоваться также , .

Как правильно купить земельный участок без риска при покупке или как не потерять свои деньги

Заключение основного договора купли-продажи земельного участка. Риск первый: недобросовестный продавец Продавец и/или агентство по продаже недвижимости всегда заинтересованы в скорейшем заключении сделки по продаже земельного участка и, увы, могут не сообщить все существенные детали и ограничения.

Например: Несоответствие предназначения земли, на которой (будет) возведен дом.

Очень распространенный риск при покупке земельного участка.

Документы при покупке дома с участком в 2019 году

Поскольку дом продавцом не оформлен и не зарегистрирован, он считается самовольной постройкой, и зарегистрировать его новым владельцам не получится. По крайней мере, без нервов, судов и долгих лет мытарств по соответствующим государственным органам.

Здесь нужно связаться с доверителем и проверить, жив ли он, действительно ли выдавал доверенность, по какой причине и т.д. Одним словом, каким бы честным и располагающим к себе ни был продавец, как бы усердно вам его ни рекомендовали хорошие знакомые, ни в коем случае нельзя оставлять без внимания документы на дом и землю.

Купля — продажа дома с земельным участком

Можно обратиться к любому, ни какой привязки к нотариальному округу нет. Шаблон договора купли-продажи дома с земельным участком есть .

Если вы оформляете один договор купли-продажи, рекомендую вам разделить стоимость дома и земельного участка. -Почему? -Потому что, с объекта жилого назначения применяются разные ставки вычетов (уменьшение налогооблагаемой базы для объектов, находящихся в собственности менее трех или пяти лет — ):

  1. с жилого дома — 1 000 000 рублей.
  2. с земельного участка (нежилой объект) — 250 000 рублей

Так же и для приобретателя этой недвижимости:

  1. по земельному участку нет возврата подоходного налога
  2. по жилому дому — 260 000 рублей на налогоплательщика ( покупателя).

Регистрацию перехода права на дом и земельный участок проводит Росреестр.

5 рисков покупателя при покупке-продаже недвижимости

  • Будет ли считаться заключенным договор, в котором, к примеру, отсутствует указание на этажность объекта, при условии, что указаны все остальные данные, позволяющие идентифицировать объект?
  • А договор, в котором отсутствует указание на литеру здания?
  • Судебная практика по подобным спорам противоречива, в связи с чем рекомендуем максимально подробно описывать объект недвижимости.

Купля-продажа дома порядок оформления в 2019 году

Оформить куплю-продажу можно только по договору с последующей регистрацией в РосРеестре.

Это сводит к минимуму риск быть обманутым одной из сторон.

При составлении договора, обратите внимание на следующее: • Подписывают договор обе стороны, включая дату и город в шапку договора; • Фиксируйте в документе полную сумму сделки цифрами и прописью; • Подробно опишите: когда будут передаваться деньги, в какой форме, валюте и что произойдет, если деньги не будут получены в срок; • Добавьте описание ответственности как продавца, так и покупателя; • Опишите в деталях, когда будет покинут дом и что из имущества передается вместе с домом новому собственнику. Порядок оформления купли продажи дома с земельным участком: 1.

Перед сделкой проверку документов на дом и землю лучше доверить юристу; 2.

Как оформить продажу домов с земельным участком под материнский капитал?

Чтобы их использовать, нужно составить образец контракта купли-продажи. Принято, что подготовка предварительного документа не требуется.

Он содержит типовые условия к оформлению гражданских договоров, и имеет некоторые особенности, о которых далее пойдет речь.

Как составить этот документ? Образец договора в себе содержит:

  1. Предмет сделки, информация о приобретаемой недвижимости;
  2. Информацию о продавце и покупателе;
  3. Порядок оплаты;
  4. Наличие обременений;
  5. Гарантии сторон.

Одним из условий купли-продажи определено то, что жилое помещение придется закрепить в общую долевую собственность на всех членов семьи, в том числе на малолетних детей.

Список документов для оформления договора продажи домов под материнский капитал Поскольку деньги материнского капитала предоставляются из государственных фондов, чтобы их обналичить, документы предоставляются в территориальный орган пенсионного фонда, где проживает мама.

Документы при продаже дома и земельного участка 2019

Прочтите дополнительную статью: Нет сведений о правах на объект недвижимости Если дом или земельный участок находятся в долевой собственности — в этом случае договор купли-продажи подлежит обязательному удостоверению у нотариуса.

Источник: http://domzalog.ru/riski-pri-prodazhe-doma-s-zemelnym-uchastkom-66644/

Ссылка на основную публикацию