Зачем нужна исходно-разрешительная документация?

Вы находитесь в самом начале осуществления своего строительного проекта, если занимаетесь предпроектными хлопотами и проводите оформление исходно разрешительной документации на строительство.

В итоге, приступая к стройке, вы будете точно знать, благодаря исходно разрешительной документации, какие параметры прописаны в ней в отношении будущего объекта, какое количество финансовых средств потребуется потратить на него, насколько велики объёмы строительства.

Что такое ИРД и зачем оно нужно: общие положения

Исходно-разрешительная документация на строительство

Имейте в виду, что подготовка к получению ИРД — довольно длительный, но неизбежный процесс, поэтому запаситесь терпением.

Пакет исходно разрешительной документации в общих чертах включает в себя план надела земли, где должно быть указано, как планируется разместить вновь построенное сооружение.

Этот участок земли должны размежевать в соответствии с принятыми в Российском государстве правовыми нормами. Кроме того, сооружение должно быть описано с позиции технических, а также экономических показателей.

Факультативно в этот пакет могут быть включены различные требования либо рекомендации, которые были получены от компетентных государственных учреждений.

Как только подготовка, оформление и сбор входящих в состав ИРД документов завершены, техзаказчик может переходить к проектированию и передать квалифицированным специалистам собранные документы, прикрепив к ним подробное и чёткое техзадание. В итоге будет создан проект будущего сооружения, который критически важен для того, чтобы вы смогли добиться от государства разрешения на строительство интересующего вас недвижимого объекта.

Получение на руки полного перечня бумаг, входящих ИРД, возложено законом в лице Градостроительного кодекса на застройщика или, иными словами, девелопера, который обладает правомочием распоряжаться, как ему необходимо, принадлежащим ему наделом земли.

Однако при желании девелопер может перепоручить рутинные хлопоты техзаказчику, который будет в соответствии с заключённым между ними соглашением выступать в качестве представителя застройщика и отвечать за подготовку и получение полного перечня документов, входящих в исходно разрешительную документацию на строительство будущего недвижимого объекта.

Обычно перед тем, как перейти из одного этапа проекта, заключающегося в получении ИРД, на другой этап, а именно: проектирование строительства недвижимого объекта, девелоперу необходимо пройти следующие шаги:

  1. Получить одобрение от лица градостроительного совета.
  2. Получить постановление, выданное от лица администрации муниципалитета о том, что ему позволено приступать к проектированию.
  3. Если понадобится, то защитить собственный проект на так называемых общественных слушаниях.

Исходя из всех возможных описанных здесь сложностей, строительство объекта недвижимости уже не представляется настолько сложной задачей, поскольку она носит только технический характер и требует наличия знаний у строителей и их умелых рук, в то время, как оформление ИРД и его согласование требует от застройщика или техзаказчика решать массу порой непредсказуемых проблем с людьми, например, с госчиновниками или исполнителями, готовящими исходно разрешительную документацию.

Состав исходно разрешительной документации для проектирования недвижимого объекта

В состав ИРД входят следующие основные документы:

  1. Схема планировочной организации земельного участка, сокращённо СПОЗУ.
  2. Техусловия, которые нужно выполнить для того, чтобы объект мог быть подключён к инфраструктуре инженерного назначения, например, к теплотрассам или канализации.
  3. Заключение, выдаваемое комиссией, занимающейся государственной экспертизой строительных проектов.
  4. Разрешение, выдаваемое уполномоченными органами государства, на постройку объекта.
  5. Градостроительный план участка земли.
  6. Различные постановления либо рекомендации, которые выдаются девелоперу от лица администрации муниципалитета.
  7. В случае если роль застройщика в будущей стройке недвижимого объекта играет администрация муниципалитета, то обязательным является наличие в ИРД поручения на разработку проектной документации, выданное главой муниципалитета. Если же роль застройщика играет организация или частное лицо, то необходимо вложить в ИРД заявление о намерениях и отправить его на адрес администрации муниципалитета.

Пожалуй, наиболее важным документом в представленном здесь списке является градостроительный план участка земли, поэтому следует рассмотреть его подробнее. Он представляет собой топосъёмку, которая выполнена в масштабе один к двум тысячам, и включает в себя следующее:

  • обозначения уже возведённых объектов, а также тех сооружений, которые будут построены в дальнейшем на этом участке;
  • обозначения автодорог и сетей инженерного назначения;
  • обозначения объектов, которые подлежат охране и защите по нормам природопользования;
  • обозначения сооружений, представляющих собой либо культурную, либо историческую ценность;
  • обозначения территорий, которые могут использоваться любым членом общества и т. д.

К плану должно быть приложено обоснование, которое должно в обязательном порядке учитывать генплан, по которому архитектурный либо градостроительный отдел муниципалитета собираются осваивать земли, входящие в состав населённого пункта, а также не игнорировать интересы владельцев прилегающих наделов земли. В итоге после одобрения со стороны совета по градостроительству, действующему в качестве одного из органов власти в муниципалитете, этот план получит так называемое градостроительное заключение, без которого он является недействительным.

Иные документы, входящие в состав ИРД

Бумаги, подтверждающие факт нахождения надела земли в собственности либо в аренде

  • План, полученный в кадастре, на надел земли.
  • Договор на аренду;
  • Свидетельство, которое подтверждает наличие у предъявителя правомочий собственника на землю;
  • Договор, подтверждающий юридический факт купли земли;
  • Контракт на инвестиции.
  • Документ, доказывающий, что разрешённое назначение надела земли было изменено.

Документация градостроительного характера

  1. Бумаги, относящиеся к проблеме территориального планирования.
  2. Заключение, в котором описывается то, что надел земли был исследован в установленном нормами права порядке.
  3. Если девелопер планирует уничтожить насаждения деревьев, то он должен разработать и представить план, по которому он собирается провести так называемое компенсационное озеленение.

Постановления и рекомендации, которые принимаются администрацией муниципалитета

  • Заключение, выдаваемое компетентным органом, который отвечает за защиту памятников в муниципалитете;
  • Разрешение, предоставляемое застройщику для того, чтобы законно снести мешающие ему объекты на земельном наделе;
  • Бумага, выдаваемая администрацией и позволяющая девелоперу заняться проектированием;
  • Протокол, предоставленный застройщику советом по архитектуре;
  • Заключение по анализу ландшафта, выдаваемое в тех случаях, когда девелопер намеревается начать стройку на землях, имеющих историческую значимость.

Акты, предоставляемые со стороны надзорных ведомств и служб

  1. Акт, оценивающий как санитарную, так и эпидемиологическую обстановку в месте будущего строительства;
  2. Требования, выдвинутые со стороны противопожарных служб;
  3. Справка от уполномоченных органов, которые занимаются решением вопроса о том, есть ли на участке земли какие-либо интересующие государство полезные ископаемые;
  4. Документ, получаемый от органов, которые ведают вопросами экспертизы экологической обстановки;
  5. Заключение, которое предоставляет орган государства, занимающийся вопросами окружающей среды и её защиты, а также природопользования.

Источник: https://domovik.guru/dokumenty/ishodno-razreshitelnaya-dokumentatsiya-na-stroitelstvo.html

Ирд для строительства капитальных объектов

Для получения разрешения на возведение, реконструкцию, снос капитального строения на земельном участке его собственник или технический заказчик (обычно это девелопер/застройщик) должен подать в государственные исполнительные органы власти заявление и внушительный комплект документов.

Данный пакет называется исходно-разрешительной документацией для проектирования — в сокращенном варианте ИРД. Без ИРД невозможны будут разработка технического плана проекта (ТПП) и ввод объекта в эксплуатацию. То есть это важный исходный этап для любого инвестора в области строительства.

Итак, рассмотрим подробнее:

  • что такое разрешительная документация;
  • кому необходима ИРД;
  • что входит в пакет документов;
  • куда подавать ИРД;
  • сколько стоит оформление ИРД.

Исходно-разрешительная документация на строительство

Исходно-разрешительная документация: зачем и кому она нужна

ИРД нужна в первую очередь для получения разрешения на строительство или реконструкцию ОКС (объектов капитального строения), которое может быть выдано, только в случае соответствия технического проекта:

  • требованиям градостроительного кодекса (ГрК РФ), кроме линейных объектов и ОКС на участках, расположенных вне градостроительных зон;
  • проектам планировки и межевания территории (ППТ и ПМТ), в том случае, если они необходимы (ст. 51 ГрК РФ).

План межевания не нужен для линейных объектов, строительство или реконструкция которых не требует образования нового ЗУ.

Земельные участки (ЗУ), на которые не распространяются действия ГрК, перечислены в ст. 36 ГрК РФ, ст. 4). Правила их использования регламентируются исполнительными органами федеральной власти, субъектов РФ и ОМСУ. Основные требования при этом:

  • использование земельного участка по назначению;
  • соответствие ОКС всем технических параметрам.

Нужна ли ИРД для ИЖС

Новость для тех, кто приобрел земельный надел, чтобы построить на нем свой собственный жилой дом. Им разрешение, на основании постановления № 340 — ФЗ от 3 марта 2018 г. об индивидуальном строительстве, брать не надо. А значит нет нужды и подготавливать ИРД на стадии подготовки строительства.

Но это возможно, если дом будет возведен на землях населенных пунктов. Строительство или реконструкция жилого дома на землях сельскохозяйственного значения, особо охраняемых территорий и других категорий требует оформления ИРД.

Читайте также:  Когда нужны схемы расположения участка?

По окончанию этапа строительства подготавливается документ о вводе жилого дома в эксплуатацию.

Исходно-разрешительная документация на строительство

Требуется ли ИРД на строительство и реконструкции МКД

Да, главный заказчик или компания-застройщик обязательно должны подготовить исходно-разрешительную документацию при стр-ве многоквартирного дома, но при условиях:

  • ЗУ сдан в целевую аренду для освоения территории;
  • для строительства выделен надел, в соответствии с ППТ и ПМТ, то есть если существует план территории и межевой план (п. 3, пп. 3.1, ст. 51 ГрК).

Только после выдела участка под строительство и межевания можно приступать к сбору ИРД.

При реконструкции МКД требуется согласие общего собрания жильцов. А если реконструкция приведет к уменьшению общего имущества МКД, то нужно согласие абсолютно всех собственников помещений многоквартирного дома и машиномест.

В каких случаях и куда подается разрешительная документация

ИРД для получения разрешения на стр-во (или реконструкцию) ОКС:

  • для разработки или использования недр — подается в федеральный орган управления недр;
  • объектов атомной и космической отраслей — в госкорпорации «Росатом» и «Роскосмос»;
  • гидротехнических сооружений 1 и 2 класса, которые необходимы для безопасного функционирования объектов инфраструктуры воздушного и ж/д транспорта, защиты Государственной границы РФ, засекреченных объектов, строительстве на континентальном шельфе, внутренних и территориальных водах — уполномоченные фед. органы исполнительной власти;
  • объектов, строящихся в границах ООПТ — исполнительные федеральные органы, органы субъектов РФ или ОМСУ (в зависимости от того, в чьем фонде находится территория).

Исходно-разрешительная документация на строительство

При реконструкции объектов культурного наследия, в случае изменений их характеристик, влияющих на безопасность и надежность конструкции, разрешительная документация подается в исполнительные государственные органы ОМСУ, отвечающие за сохранность памятников культуры.

Если земельный надел, предназначенный для ведения строительства или реконструкции ОКС, занимает территорию двух МО, то ИРД нужно подать в исполнительные органы субъекта РФ. Если строительство или реконструкция объекта будет вестись на территории двух и более субъектов — в федеральные органы.

Кому не нужна разрешительная документация

Разрешение не нужно, и ИРД не подается при реконструкции или строительстве:

  • ИЖД (индивидуальных жилых домов);
  • садовых домов и хозпостроек на участках под садоводство и огородничество или гаража на ЗУ, предназначенном для личных нужд физических лиц, но не для предпринимательской деятельности;
  • построек, не являющихся капитальными;
  • вспомогательных строений;
  • реконструкции, не затрагивающей важных конструктивных элементов и безопасности объекта;
  • капитального ремонта ОКС;
  • объектов для бурения скважин и транспортировки газа;
  • зданий посольств, консульств, представительств РФ за границей;
  • в других случаях, согласно ГрК РФ, законов и НПА, принятых правительством или субъектами РФ.

Состав ИРД, сроки рассмотрения, стоимость

Исходно-разрешительная документация для проектирования включает в себя следующие документы:

  • заявление, поданное в соответствующую структуру, в зависимости от типа ОКС и расположения ЗУ, на котором будет вестись строительство или реконструкция;
  • правоустанавливающие документы на ЗУ:
    • прав собственности правообладателя;
    • договор аренды;
    • договор о передаче в постоянное или безвозмездного пользования;
    • закон или акт о наложении сервитута;
    • соглашение о передаче полномочий заказчика (госорганов, ОМСУ, корпораций «Росатом», «Роскосмос») строительным организациям;
  • градостроительный план, выданный не менее, чем за 3 года до подачи заявления на получение разрешения на стр-во (реконструкцию) или реквизиты ППТ (ПМТ);
  • проектная документация:
    • разъяснение;
    • схема планировки ЗУ с размещениями объектов, подъездами и проходами, зонами сервитута, в границах красных линий;
    • генеральный план;
    • архитектурное решение;
    • описание инженерного оборудования и план инженерных сетей со схемой их подключения к ОКС;
    • проекты организации изыскательных и строительных работ;
    • проект сноса ОКС или его частей;
    • для объектов здравоохранения, образования, культуры, социального, бытового, финансового, религиозного, административного значения должны быть указаны места свободного доступа инвалидов;
  • экспертиза проектной документации (при поэтапном строительстве — экспертиза для отдельных этапов), кроме объектов, указанных в ст. 49 ГрК РФ: ИЖД, садовых домов, блочных жилых домов с кол-вом этажей не более 3, и блоков — не более 10 и т. д.;
  • согласие на реконструкцию ОКС со стороны всех его правообладателей (кроме МКД);
  • если реконструкция проводится заказчиком в лице государственных (муниципальных) органов или вышеназванных госкорпораций, то соглашение между заказчиком и исполнителем;
  • реквизиты юридического лица, проведшего экспертизу проектной документации, если данная экспертиза проводится не государственными органами;
  • при планировании строительстве в зонах исторических поселений — заключение гос. и мун. органов о соответствии архитектурного проекта ОКС типичным требованиям, предъявляемым для объектов культурного наследия данной территории, в соответствии с ФЗ № 73;
  • при отсутствии подобного заключения застройщик в заявлении должен указать архитектурное решение самостоятельно;
  • решение органов власти об установлении зоны с особым режимом управления, если это требуется при возведении или реконструкции ОКС.

Разрешительными документами также являются:

  • заключение о соответствии реально возведенного объекта техническому проекту;
  • разрешение о вводе ОКС в эксплуатацию.

Однако их нельзя назвать в полной мере исходной документацией, так как они оформляются на этапе, когда объект уже построен.

Обязанности и права органов власти при приеме ИРД

Органы федеральной власти, субъектов РФ и МО, госкорпорации не должны требовать ИРД в тех случаях, когда разрешение на строительство/реконструкцию не нужно и с бОльшим количеством документов, чем это необходимо по закону.

После принятия заявления в течение семи дней производится проверка наличия необходимой документации и ее соответствия стандартам стр-ва и реконструкции. Затем по результатам проверки выдается разрешение или отказ.

В случае строительства или реконструкции нелинейных объектов, расположенных на территории исторических поселений, либо отсутствия типового архитектурного решения, срок рассмотрения, проверки ИРД и выдачи разрешения может затянуться до месяца.

Отказать в разрешении властные структуры могут:

  • при отсутствии необходимых документов;
  • несоответствии проекта требованиям ГрК РФ;
  • несоответствии архитектурного решения типу объектов культурного наследия на территории исторических поселений;
  • невыполнении условий, необходимых для особой зоны и т. д.

Сколько стоит ИРД

Исходно-разрешительная документация для проектирования содержит очень много документов, которые собрать непросто.

Исходно-разрешительная документация на строительство

Услуги по сбору и подготовке ИРД для основного заказчика оказывают сами девелоперы (технические заказчики). Так как они же являются и застройщиками, то есть реализаторами проекта, у них огромный опыт в оформлении документации в соответствии со всеми требованиями.

Стоимость услуги от 0.04 до 0.5% от сметной стоимости строительных услуг. Цена зависит от типа и параметров ОКС, региона где будет вестись строительство. Так, для Москвы исходно-разрешительная документация обычно дороже, чем в других регионах.

Источник: https://moezhile.ru/novostrojki/razresitelnaa-dokumentacia.html

Что такое разрешительная документация?

Строительное производство, его организация и управление регламентируются целым перечнем документов, обязательных к исполнению. В этой публикации мы рассмотрим бумаги, необходимые для получения разрешения на строительство и в краткой форме ответим читателю, что такое разрешительная документация, зачем она нужна в строительстве и как используется.

Исходно-разрешительная документация на строительство

В зависимости от сложности проекта процесс проектирования может быть одностадийным или двухстадийным.

Но самым сложным в процессе проектирования являются не этапы его осуществления, а формирование пакета документа, по которому принимается решение о выдаче разрешения на строительство.

Что такое разрешительная документация, обычно, знает заказчик строительства, сталкивающийся ранее с его организацией. Такому клиенту известен минимальный состав ИДР (исходно-разрешительной документации), который в каждом конкретном случае, тем не менее, дополняется.

  • Обратимся к ГрК РФ. В статьях 44-55 описывается, что такое разрешительная документация, как она оформляется и кем готовится. Также в кодексе есть информация о полном ил минимальном составе ИДР, о процедуре получения разрешительной документации на возведение капитального здания или сооружения, а также о вводе объекта строительства в эксплуатацию.

Если заказчику сложно самостоятельно разобраться, что такое разрешительная документация, в уполномоченных исполнительных органах, занимающихся выдачей разрешений на строительство, существуют консультационные дни и часы, в которые ведется прием граждан, желающих как можно больше знать о правильной организации строительного производства.

Несмотря на насыщенность ИДР, выдаваемое специальным органом власти или уполномоченной организацией разрешение на строительство принимается компетентными специалистами, исходя из целесообразности возведения конкретного объекта.

Сами понимаете, чтобы доказать такую целесообразность необходимы веские основания для начала организации строительного производства.

Для этого нужно уметь грамотно парировать знаниями, обозначая четко, что такое разрешительная документация и в каких случаях пакет ИДР может быть разделен на минимально необходимый и достаточный.

Исходно-разрешительная документация на строительство

Две категории исходно разрешительной документации для строительства используются согласно ст. 48, раздела 6 Градостроительного Кодекса.

В минимальный перечень ИДР включены ГПЗУ, где будет осуществляться строительство, технические условия (ТУ) для проведения работ по подключению строения к инженерно-техническим сооружениям на конкретном земельном участке, задание для проектировщиков с обозначением совершенных инженерных изысканий.

В случае, если объект строительства не выходит за обозначенные границы земельного участка и соответствует градостроительному плану развития территории, лицам, принимающим решение о выдаче разрешения на строительство не к чему будет придраться. А значит заказчик, уверенно знающий, что такое разрешительная документация и почему в его случае подходит минимальный перечень ИДР без затруднения получит разрешение на строительство.

Полный пакет ИДР зависит от региональных особенностей и требований местных органов власти.

Местные органы в процессе проектирования и строительства объекта, по запросу застройщика (собственника или арендатора земельного участка), либо действующему в его интересах лицу, принимают решение о выдаче разрешения на строительство.

Читайте также:  Как произвести покупку дома с земельным участком?

В полный пакет ИДР помимо документов, указанных в минимальном пакете исходно-разрешительной документации будут включены документы санитарных, природоохранных и противопожарных служб, в которых будут указаны нормы выполнения их требований к будущей застройке.

Исходно-разрешительная документация на строительство

Если резюмировать все вышесказанное, современному заказчику строительства, чтобы не попасть впросак, мало знать, что такое разрешительная документация. Ему еще и необходимо в идеале владеть этими знаниями при общении с лицами, уполномоченными принимать решение о выдаче разрешения на строительство.

В нашей компании работают грамотные специалисты, способные в кратчайшие сроки сформировать пакет ИДР и других правоустанавливающих бумаг для участка земли где планируется возведение капитальных объектов строительства. По вопросам сотрудничества звоните по телефону 209-09-40. Будем рады общению!

Источник: http://stroy-trading.ru/information/article/958

Состав исходно-разрешительной документации на строительство

Терминология в общем и частном

В общих чертах исходно разрешительная документация – это комплект взаимосвязанных между собой бумаг разного характера:

  • правоустанавливающих;
  • ограничительных;
  • подтверждающих;
  • других.

На базе этого пакета в дальнейшем будет проводиться проектирование и строительство объекта. Для специалистов ИРД – это в первую очередь проработка исходных данных, которые дают такую информацию как:

  • качественные параметры строения;
  • объемы будущих работ;
  • размер финансового обеспечения.

Главной целью оформления исходно разрешительной документации является получение разрешения на строительство. Без этой бумаги владелец ЗУ и застройщик не смогут разработать и реализовать проект. Техническое задание также составляется на основе ИРД.

Все вопросы, связанные с получением необходимых бумаг, их составом, а также полномочиями надзорных органов, регулируются Градостроительным Кодексом РФ. Нужная информация размещена в статьях 44-51. Поэтому перед началом строительства рекомендуется их внимательно изучить.

Исходно-разрешительная документация на строительство

Обобщая приведенную выше информацию, можно сказать, что ИРД – это первое, чем должен заняться застройщик или собственник земли. Нужно учесть, что процесс оформления бумаг крайне сложный и способен растянуться на несколько месяцев. Поэтому заняться вопросами получения исходно разрешительных документов необходимо сразу после общей проработки проекта.

Выдача полномочий на оформление бумаг

ИРД оформляются в несколько этапов, которые нередко затягиваются на неопределенное время из-за необходимости проводить согласование в разных инстанциях. Поэтому для решения вопросов, связанных с документацией, назначается технический заказчик. Он имеет все необходимые полномочия для:

  • подачи прошений;
  • получения разрешений в органах местной администрации;
  • формирования запросов в государственные структуры;
  • участия в общественных слушаниях по объекту и не только.

В качестве технического заказчика могут выступать:

  • застройщик;
  • инвестор;
  • владелец ЗУ;
  • организация-посредник.

Чтобы строительство началось в срок, важен опыт полномочного лица в оформлении исходно разрешительной документации. Благодаря продуманному подходу, реализация проекта начнется в срок, чем будет обеспечена эффективность сделанных инвестиций.

Несколько важных нюансов

Исходно разрешительная документация – это не только первый этап проектирования и строительства, но и база для формирования архитектурно-функциональной концепции или АФК. Она подтверждает соответствие проекта регламентирующим актам и тесно связана с ними. В первую очередь проверяется соответствие:

  • Генеральному плану;
  • ПЗЗ;
  • ППТ.

Если выявлены разногласия между предполагаемым проектом и перечисленными бумагами, то строительство не будет начато. Уполномоченному лицу придется разработать корректировки к документации, согласовать их и обеспечить процедуру внесения.

Источник: https://dmstr.ru/articles/poryadok-oformleniya-iskhodno-razreshitelnoy-dokumentatsii-/

Что такое исходно-разрешительная документация на строительство

Исходно-разрешительная документация — это термин, используемый для обозначения документации, оформляемой в соответствии со статьями 44 — 51 Градостроительного кодекса РФ вплоть до получения разрешения на строительство (ст. 51 ГрКРФ), а также получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (ст. 55 ГрКРФ).

ИРД — документация, выдаваемая специальным органом власти или уполномоченной организацией за фиксированную плату (при необходимости) и в обязательном порядке (при условии соблюдения всех нормативных требований в отношении проектной и рабочей документации) в процессе проектирования и строительства объекта, по запросу застройщика (собственника или арендатора земельного участка), либо действующему в его интересах лицу.

Другими словами, Градостроительный Кодекс (44 — 51 статьи) содержит исчерпывающий перечень всех документов, получивших название исходно-разрешительных (ИРД). Они дают основание для принятия решения компетентными органами о целесообразности заявленного строительства.

Однако строения бывают разными, и отличия между жилым домом на одну семью и промышленным объектом являются существенными, что не может не сказаться на количестве документов. По этой причине перечень документов на любое строительство может быть разделен на две категории — минимально необходимый и достаточный.

Минимальный перечень ИРД для строительства

Возможны случаи, когда минимально необходимого пакета будет достаточно, но чаще всего состав исходно разрешительная документация на строительство более расширен. В минимально необходимый перечень, согласно ст. 48, раздела 6 Градостроительного Кодекса, входят следующие документы:

  1. градостроительный план на территорию, где размещен застраиваемый земельный участок;
  2. информация об инженерных изысканиях совершенных или планируемых (в форме задания для проектировщиков);
  3. технические условия, выполненные для проведения работ по подключению строения к инженерно-техническим сооружениям.

Разрешение на строительство выдается только в том случае, если объект будет размещен на земельных участках, использование которых соответствует плану застройки. Исходно разрешительная документация для проектирования позволит лицам, принимающим решение, оценить степень соответствия дома градостроительным планам.

Документы на подключение к коммуникациям, несмотря на их обязательность, подаются в случае, если функционирование объекта без этого невозможно или застройщик планирует подключение к существующим общим сетям, а главное — у него есть такая техническая возможность.

Что входит в полный пакет ИРД

Полный пакет ИРД зависит от характеристик и назначения объекта, целевого и разрешенного использования земли, особенностей размещения участка по отношению к другим объектам и строениям. Эти характеристики могут повлечь за собой сбор документов по выполнению, например, санитарных, природоохранных и противопожарных норм.

Кроме того, возможно наличие региональных особенностей и требований. Однако они не должны противоречить главному нормативу — Градостроительному Кодексу, а точнее, перечисленным выше статьям.

В заключение

Формирование достаточного набора исходно-разрешительной документации для застройщика является жизненно необходимым. Отсутствие или некорректно оформленные документы могут послужить основанием для отказа в выдаче разрешения на строительство, а здание, построенное без разрешения, не может быть введено в эксплуатацию.

Источник: https://zembaron.ru/raznoe/isxodno-razreshitelnaya-dokumentacziya/

Исходно-разрешительная документация (ИРД) Комплект документов на предстроительной стадии

Пакет документов, собираемый техническим заказчиком, необходимый для получения разрешения на строительство здания или сооружения, называют исходно-разрешительной документацией.

Предпроектная проработка и оформление исходно-разрешительной документации (ИРД) это начальная стадия строительного проекта, проработка исходных данных определяет качественные параметры, объемы и финансовые потребности для возведения объекта недвижимости. Этот этап строительства неизбежен, зачастую – длителен.

Комплект ИРД включает в себя план земельного участка, размещение будущего здания на местности, обозначение границы земельного участка, а также технические и экономические показатели здания. Также в него входят рекомендации и требования, полученные от согласующих госучреждений.

Когда собран весь комплект документов, технический заказчик начинает стадию проектирования, проектировщик получает комплект исходных данных и подробное техническое задание.

Исходно-разрешительная документация в комплекте достаточна для получения разрешения на строительство и последующего начала строительных работ.

О составе ИРД и законном порядке подготовки к строительству и возведению зданий есть главы 5 и 6 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ.

Получение комплекта документов исходно-разрешительной документации для проектирования нового строительства или выполнения капремонта осуществляет застройщик, распоряжающийся земельным участком. Технический заказчик в соответствии с поручением застройщика, по договору, выступает от его имени и собирает всю ИРД.

После прохождения градостроительного совета, получения постановлений местной администрации о проектировании, прохождения общественных слушаний по объекту, техзаказчик заказывает создание проектной документации, которую необходимо согласовать в Госэкспертизе.

Если застройщик — инвестор и в его интересах оптимизировать сроки предстроительной стадии, снизить расходы по предстоящему строительству, технический заказчик заинтересован в том же, и обладает опытом предыдущих работ, который позволит сократить предпроектную стадию, собрать пакет документов в планируемый срок.

Состав пакета исходно-разрешительной документации

  1. Постановления, распоряжения администрации
  2. Технические условия ТУ на присоединение к инженерным сетям: обеспечение теплом, электросети, водопровод и канализация, ливневая канализация, дороги
  3. Градостроительный план земельного участка, ГПЗУ
  4. Заключение госэкспертизы проекта
  5. Разрешение на строительство
  6. Заключение о соответствии построенного объекта спроектированному (ЗОС)
  7. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию

Пункт 5 — это цель сбора ИРД, пункты 6 и 7 обычно не относят к ИРД, так как их выполнение техзаказчик осуществляет после завершения строительства. *В составе не перечислен сама проектная документация на здание или сооружение, которая проходит экспертизу

В составе ИРД – поручение главы местной администрации по разработке проекта если застройщик – местная администрация. Если застройщик – компания, частное лицо – письмо-заявление от него в местную администрацию. Юридическое основание – договор аренды земли или свидетельство собственности на земельный участок.

Читайте также:  Что важно знать о регистрации земельного участка?

Градостроительное обоснование включает топографическую съемку местности в масштабе 1:2000, на которой есть границы построенных и планируемых объектов капстроительства, границы других сооружений, дорог, инженерных сетей, зданий и территорий историко-культурного наследия, охраняемые объекты природопользования, общественные территории, земля с особыми условиями использования, предполагающим разного рода ограничения в виде красных линий. На плане местности отражаются границы участка застройки и будущего здания или комплекса зданий.

Обоснование предполагает учёт интересов соседей, данных генплана развития территории. Обоснование в процессе работы должно привести к прохождению заседания градостроительного совета и получению градостроительного заключения.

Материалы предпроектных проработок;

  • градостроительное заключение в составе ГПЗУ;
  • заключения по обследованию объекта недвижимости (земельного участка — если строений нет) либо здания, сооружения в случае его реконструкции либо технического переоснащения);
  • заключения согласующих организаций;
  • ситуационный план земельного участка по компенсационному озеленению в случае уничтожения зеленых насаждений на будущей стройплощадке;
  • Предварительные технические условия (ТУ) на подключение к инженерным сетям с указанием на топографическом плане мест подключения к инженерным сетям; заключение по инженерному обеспечению объекта строительств;
  • заключение Росприроднадзора;

Какие документы необходимы для разработки проекта планировки территории, прохождения общественных слушаний и градостроительного совета?

  • Данные о собственности
  • Свидетельство или договор аренды, кадастровый план участка
  • Утвержденная градостроительная документация
  • План населенного пункта
  • Градостроительное заключение (если размещаемый объект соответствует ранее определенному назначению территории)
  • Градостроительное обоснование (при изменении категории земель или вида их разрешенного использования)

Постановления, решения и задания местной администрации

  • Постановление администрации о разрешении разработки проекта планировки территории
  • Разрешение на снос зданий, если таковые есть в границах строительной площадки
  • Разрешение на вырубку зеленых насаждений, если такие имеются

Материалы инженерных изысканий

  • Инженерно-геодезические изыскания
  • Инженерно-геологические изыскания
  • Инженерно-экологические изыскания
  • Инженерно-гидрологические изыскания

Технические условия

  • Водопровод
  • Канализация бытовая
  • Канализация ливневая
  • Теплоснабжение
  • Газоснабжение
  • Электроснабжение
  • Телефонизация и радиофикация
  • Дороги: ГИБДД, РДУ/Мосавтодор/ФУАД

Четкий план по работе с контролирующими органами, проектировщиками, государственными институтами и комитетами – залог минимизации затрат на сбор всех документов. Для строительства крупных сооружений пакет документов может быть подготовлен за срок от года до двух лет.

Полный комплект ИРД позволяет получить разрешение на строительство, ключевой документ, легализующий права инвестора построить то, что задумано.

Оформление исходно-разрешительных документов экспертами нашей компании происходит быстрее за счет опыта, специализации, знаний.

Например, технические условия могут быть оптимизированы для минимизации цены прокладывания инженерных сетей подключения объекта.

Ряд действий по получению согласований и разрешений может быть одновременным, что при умелом планировании сокращает сроки получения разрешения на строительство.

Источник: http://szakaz.com/tehnicheskijzakazchik/139-ishodnorazreshitelnaya

Подготовка и получение исходно разрешительной документации (ИРД) на строительство по низкой цене

Оформление разрешительной документации — важный этап подготовки к открытию нового направления в бизнесе.

Многие виды предпринимательской деятельности требуют, чтобы у предпринимателя прежде всего были оформлены лицензии, сертификаты, допуски СРО на строительство и другие виды деятельности и прочие разрешительные бумаги, без которых его ожидают штрафы, дисквалификация, конфискация прибыли и продукции и другие меры наказания.

Эксперты нашего сертификационного центра постоянно мониторят все нововведения в законодательстве и знают все актуальные требования к каждому виду предпринимательской деятельности, поэтому вы можете доверить нам оформление правового заключения. Оно учтет уже имеющиеся у вас документы и даст рекомендации относительно того, какие еще бумаги вам нужно оформить, чтобы начать работу.

Преимущества работы с нами

Подготовка правовых заключений силами наших экспертов — это возможность в короткий срок получить детальный документ с рекомендациями относительно дальнейших ваших шагов для старта нового направления бизнеса. Выгода от работы с нами очевидна:

  • Наше правовое заключение является официальным документом, который составлен силами компетентных специалистов и в котором содержится исчерпывающая информация (со ссылками на соответствующие законы) относительно того, как разрешительная документация требуется для того, чтобы бизнес работал в правовом поле.
  • Мы в курсе всех изменений в законодательстве и готовы в любой момент ответить на вопрос о том, какие документы вам нужно оформить или своевременно пролонгировать.
  • Мы выдаем заключения по любому виду предпринимательской деятельности!

Как мы работаем

  1. Вы подаете нам заявку
  2. Эксперт консультирует вас по лицензированию
  3. Мы готовим договор и необходимые документы
  4. Вы оплачиваете наши услуги
  5. Мы оформляем лицензию в короткий срок и вы получаете документ

Подготовка и получение правового заключения для строительства и других видов деятельности с нашей помощью — это гарантия работы вашего бизнеса в правовом поле с первых дней его создания!

Получить правовое заключение

Сертификационный центр ЮКВ-БИЗНЕС работает в сфере оформления сертификатов, лицензирования и выдачи правовых заключений больше 10 лет. Взаимодействуя с нами, вы сможете быстро получить правовое заключение по разрешительной документации, цена заключения у нас максимально доступна.

Источник: https://simferopol.ukv-business.ru/litsenzirovanie/pravovye-zaklyucheniya-po-razreshitelnoj-dokumentatsii/

Получение исходно-разрешительной документации

При строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов недвижимости — зданий и сооружений, для соблюдения легальности и согласованности применяемых решений необходима грамотно разработанная и собранная Исходно-разрешительная документация (сокращенно – ИРД).

В ней указываются основные ограничения застройки, допустимые Технико-экономические показатели (ТЭП) и объемно-качественные характеристики возводимых или существующих объектов недвижимости, приводятся документы правообладания земельным участком и зданий.

В пакете документов содержатся все необходимые постановления органов местного самоуправления, Областной администрации или федеральных органов власти.

Комплект ИРД является основанием для проектирования и строительства объекта, подтверждением законности размещения и согласованности его параметров.

Сбор и получение ИРД

Получение ИРД Техническим заказчиком (инвестором, правообладателем) происходит еще до начала проектирования и строительства. Как показывает практика, полезнее начать оформлять документы сразу же после проведения градостроительного аудита и получения первичных результатов исследований.

Исходно-разрешительная документация собирается, прорабатывается и согласовывается на этапе предпроектной проработки, при определении посадки здания на земельном участке и его основных характеристик.

В основе сбора документов лежит разработка Архитектурно-функциональной концепции (АФК), которая должна соответствовать действующей документации градостроительного регулирования – Генеральный план (ГП), Правила землепользования и застройки (ПЗЗ), Проект планировки территории (ППТ).

Если данные документы отсутствуют или не соответствуют планам Инвестора необходимо обеспечить разработку и согласование ППТ, в сложных случаях возможно потребуется корректировка ПЗЗ.

Далее, по параметрам АФК выполняется весь комплекс согласующих мероприятий и получение исходных данных для проектирования.

Сбор и оформление необходимого комплекта документов производится Техническим заказчиком от имени правообладателя (собственника) земельного участка или здания. Техзаказчик обеспечивает получение нужных документов местной и областной Администрациях, в профильных министерствах, в муниципальных и коммерческих организациях, других разрешительных и согласующих органах.

  • Исходно-разрешительная документация оформляется согласно требованиям Градостроительного кодекса РФ, действующих нормативно-правовых документов, а также практике, сложившейся в регионе.
  • Правильно и профессионально собранный комплект материалов ИРД дает уверенность Инвестору в законности его действий, надежности инвестиций и избавляет от рисков на дальнейших стадиях реализации проекта.
  • Опыт свидетельствует, что вовремя собранная документация позволяет избежать задержек в продвижении по проекту и обеспечить эффективность инвестиций.

Состав Исходно-разрешительной документации

  1. Объем комплекта ИРД зависит от индивидуальных особенностей объекта и территории его размещения.
  2. Пакет Исходно-разрешительной документации собирается Техническим заказчиком в объеме, необходимом для выполнения проектных работ, строительства и ввода здания в эксплуатацию.
  3. Состав ИРД можно кратко оценить следующим образом:
  4. РАНТА Девелопмент в качестве профессионального Технического заказчика выполняет оформление Исходно-разрешительной документации, основываясь на понимании канвы реализации конкретного проекта и опыте реализации множества проектов.

Сколько стоит получение ИРД?

Цены на оформление и согласование ИРД напрямую зависят от задач, поставленных Клиентом (Инвестором), особенностей объекта и количества необходимых к оформлению официальных бумаг.

Следует заметить, что стоимость сбора ИРД в Москве обычно несколько превосходит стоимость сбора ИРД в Московской области, т.к. в столице приходится проходить гораздо больше согласований и разрешений. Уточнить стоимость по Вашему объекту Вы можете, обратившись к нашим специалистам или заполнив форму обратной связи.

Источник: https://rantadevelopment.ru/uslugi/ird

Ссылка на основную публикацию