Как узнать кадастровую стоимость земельного участка?

С 1 января 2015 г. вступают в действие изменения относительно налога на имущество граждан России. Он будет калькулироваться исходя из кадастровой стоимости объекта. Сейчас для этих целей используется инвентаризационная оценка.

Ее осуществляет БТИ. Чем отличается кадастровая стоимость от инвентаризационной? Сколько денег придется платить гражданам России?

Оценка недвижимости: инвентаризационная, кадастровая стоимость

В чем отличие кадастровой стоимости от инвентаризационной

Изменения

Рост платежей в первую очередь почувствуют владельцы старых квартир. Из-за инфляции себестоимость такого жилья близка к нулю. Поэтому их хозяева предыдущие годы вносили символические суммы в виде налога.

Владельцам новых квартир изменения в законодательстве проблем не создадут. У них уже сейчас используется кадастровая оценка налога на недвижимость. Инвентаризационная стоимость жилья в новостройке близка к рыночной.

В чем отличие кадастровой стоимости от инвентаризационной

Расчет

Согласно НК, при калькуляции суммы налога из полученной цифры вычитается стоимость 20 кв. м общей площади объекта. Для коммунальной квартиры этот показатель составляет 10 кв.

м, а в частном доме – 50 кв. м. При этом не важно, сколькими строениями владеет человек. На один объект полагается один вычет.

Если в квартире проживают два человека, то он могут разделить «бесплатные» метры пополам.

Алгоритм расчета суммы налога:

  1. Узнай кадастровую стоимость своей недвижимости (квартиры, дачи, дома, гаража и т. д.) на сайте Росреестра. На главной странице веб-ресурса есть раздел «Электронные услуги». В нем нужно выбрать пункт «Справочная информация по объекту недвижимости», ввести адрес квартиры или ее кадастровый номер. В первом случае в верхней строке нужно указать вариант поиска «ГКН».
  2. Узнать стоимость 1 кв. м, разделив полученную сумму на площадь квартиры.
  3. Уменьшить площадь на размер «бесплатных» квадратов. Это будет «налоговая база».
  4. Умножить результат на ставку налога 0,1 %.

В чем отличие кадастровой стоимости от инвентаризационной

Примеры расчета

Площадь двухкомнатной квартиры – 60 кв. м. Инвентаризационная стоимость объекта – полтора млн руб. По старой схеме налог рассчитывался таким образом: 1,5 х 0,75 % = 11 250 руб. (Н2). По новой схеме расчет будет осуществляться следующим образом:

  • 9,54 млн руб. — кадастровая стоимость;
  • 159 тыс. руб. — стоимость одного кв. м;
  • 159 х 20 = 3,18 млн руб. — вычет за «бесплатные» метры;
  • 9,54 — 3,18 = 6,36 млн руб. — налоговая база;
  • 6,36 х 0,1 % = 6360 руб. — сумма налога по ставке 0,1% (Н1).
  • Налог считаем по формуле:
  • Н = (Н1 — Н2) х К + Н2, где К = 0,2 в первом налоговом периоде (20 % от общей суммы налога).
  • Итого: Н= (6,36 — 11,25) х 0,2 +11,25 = 10,3 руб.

Получается, что сумма налога, которую нужно будет заплатить в 2015 году, ниже текущей. Но это только в первый год. Затем коэффициент будет повышаться. А сумма – снижаться. Но после пересмотра стоимости сумма налога вырастет. Первая и последняя переоценка происходила в 2012 году. Следующая будет не позднее 2017 года.

В чем отличие кадастровой стоимости от инвентаризационной

Кадастровая стоимость: оценить по справедливости

По новому алгоритму на цену объекта недвижимости будет оказывать влияние гораздо больше факторов. Раньше учитывался только износ. Теперь этот список расширился:

  • местоположение;
  • площадь объекта;
  • использованный материал в постройке;
  • год возведения здания;
  • близость к водным объектам;
  • расстояние до ближайшего центра субъекта РФ;
  • рыночные цены на объект недвижимости;
  • расстояние до железнодорожного вокзала, платформы, станции;
  • другие важные ценообразующие факторы в регионе.

В чем отличие кадастровой стоимости от инвентаризационной

Сколько придется платить

Квитанции с новыми цифрами налога граждане России будут получать в 2016-м с данными за 2015 год. Чтобы не повергнуть людей в шок сразу, повышение решили осуществлять постепенно. В 2016 году россияне будут платить только одну пятую от новой суммы. Ежегодно к ней будет добавляться 20 %. С 2020 года налог придется платить в полном объеме.

В чем отличие кадастровой стоимости от инвентаризационной

Льгота остается

Обоснованность нововведений

Налог на имущество должен гарантировать постоянные поступления (так как не зависит от конъюнктуры) и пополнять федеративные бюджеты (это особенно актуально для дотационной России). В 2013 году за его счет госбюджет пополнился на 22,3 млрд рублей. Это очень маленькая сумма.

Что касается принципа справедливости исчислений, то здесь ситуация еще более интересная. Инвентаризационная оценка, которая использовалась при расчете налоговой базы ранее, в разы ниже настоящей. С этой точки зрения, квартиры в центре столицы с рыночной стоимостью в 50-10 млн руб. оцениваются в 1 млн руб. Их владельцы платят налог в диапазоне 200 — 7,5 тыс. руб. соответственно.

А хозяевам жилья в новостройке на окраине Москвы приходится ежегодно уплачивать в бюджет более 8 тыс. рублей, так как, по данным БТИ, цена квартиры превышает 1 млн руб. Видите, чем отличается инвентаризационная стоимость от кадастровой? Нововведения затронут в первую очередь владельцев старых квартир в центре Москвы. Кадастровая оценка таких объектов может в 10 раз превышать инвестиционную.

Собственникам старых домов в престижных районах столицы (без льготы) придется платить больше. У них сумма налога может доходить до 50 000 рублей. Но такие граждане уже платят практически столько же за транспортные средства. Владельцам новостроек переживать не стоит. Их сумма налога сильно не изменится. Но таких собственников в столице всего 10 %.

Еще 2 млн москвичей попадают под категорию льготников.

В чем отличие кадастровой стоимости от инвентаризационной

Вывод

С 2016 года россиянам придется платить налог на недвижимость исходя из кадастровой стоимости объекта. На данный момент используется инвентаризационная. Новая оценка учитывает большее количество факторов: от местонахождения и уровня комфорта до расстояния от объекта до транспортной развилки.

При этом результаты оценки квартир в одном подъезде будут отличаться, так как планировка и этажность у них разная. Вот чем отличается инвентаризационная стоимость от кадастровой. Как эти изменения отразятся на сумме уплачиваемого налога? По-разному. Владельцам квартир в новостройках можно не беспокоиться.

Их сумма расходов практически не изменится. А вот хозяевам жилья в центре столицы и в престижных районах других городов стоит подготовиться к значительному повышению суммы налога. Расходы могут увеличиться до 10 раз. Аналогичные суммы налога сейчас платят владельцы дорогих транспортных средств.

Льготные категории граждан могут выбрать только один объект для вычета. У остальных граждан сумма расходов может вырасти в три раза.

Источник: https://BusinessMan.ru/new-chem-otlichaetsya-kadastrovaya-stoimost-ot-inventarizacionnoj.html

Отличия кадастровой и инвентаризационной стоимости

С января 2015 года вступил в действие ряд изменений, касающийся налогообложения имущества граждан Российской Федерации. До этого времени понятие кадастровой стоимости вовсе не использовалось, а налог и ценообразование зависели от рыночной и инвентаризационной оценки. Последней занималось исключительно Бюро технической инвентаризации.

В чем отличие кадастровой стоимости от инвентаризационной

Принципиальная разница

Большинству граждан известно, что раньше налогообложение основывалось на оценке инвентаризации.

Особенности данных показателей заключались в осуществлении расчётов из полученной информации касательно оценки самих объектов, даты их сдачи в эксплуатацию, стоимости строительных работ и материалов, которые были при этом использованы.

Однако полученная таким способом цена существенно меньше рыночной оценки. Соответственно, эта цена некорректно влияет на формирование размера налога.

Российским правительством было принято решение заменить старую и неэффективную методику расчётов и приблизить получаемое значение к рыночному уровню. В результате инвентаризационная стоимость была вытеснена кадастровой оценкой, исходя из которой, сегодня определяется сумма налога на недвижимость в России.

Существенная разница между кадастровой стоимостью и ценой инвентаризационной также заключается в том, что кадастр учитывает при оценивании те факторы, которые в БТИ во внимание не берутся:

Насколько развита инфраструктура (есть ли рядом магазины, детские сады, школы, высшие учебные заведения, медицинские учреждения, остановки, метро и прочее);

  • Месторасположение объекта (регион, населённый пункт, район и его статус);
  • Наличие или отсутствие охраны, парковки;
  • Расположение поблизости структур социального значения.

Проводят кадастровую оценку соответствующие специалисты, так же, как и в случае с инвентаризационной стоимостью. Государственные органы ежегодно переоценивают недвижимость, поэтому крайне рекомендовано каждые пять лет менять кадастровую документацию.

Расчёт налогов

Поскольку задачей Бюро технической инвентаризации служит осуществление расчётов в зависимости от себестоимости недвижимости, учитывая затраты на её возведение и фактический износ, полученная в результате цена не соответствует действительной стоимости.

Кадастр в свою очередь учитывает намного больше нюансов, включая престижность объекта и комфорт. Здесь результат наиболее близок к рыночной цене, поэтому и для налогообложения он максимально актуален.

В целом, это и есть главное отличие кадастровой стоимости от инвентаризационной.

В чем отличие кадастровой стоимости от инвентаризационной

Насколько реальна новая оценка

Инвентаризационная и кадастровая стоимость имеют нечто общее. Кадастровая оценка включает в себя некоторые параметры, имеющие значение и в оценке БТИ. В полной мере новая система берёт во внимание^

  • Полное месторасположение недвижимости;
  • Общую площадь;
  • Год постройки объекта и его введения в эксплуатацию;
  • Строительный материал, который использовался;
  • Близкое расположение к водному объекту;
  • Дальность между объектом и центром населённого пункта;
  • Рыночную цену имущества;
  • Дальность автовокзала, железнодорожного вокзала;
  • Прочие весомые факторы региона, которые влияют на образование цены.
Читайте также:  Инструкция о том, как купить дом на материнский капитал

В целом, разница между двумя оценками очевидна. Тем не менее, инвентаризация использовалась, не только в системе налогообложения. Ныне она всё ещё остаётся актуальной, но уже в других сферах, особенно в приватизации.

Сегодня инвентаризационной стоимостью уже не руководствуются при установлении цены при продаже недвижимости, а вот кадастровая стоимость обязательно учитывается. Без неё нельзя корректно заключить сделку, так как невозможно достоверно определить ценность объекта.

Суть разного оценивания

Кадастровая и инвентаризационная цена могут разниться не только в своём целевом назначении и принципах определения. Есть некоторые факторы, которые необходимо знать собственникам объектов недвижимого имущества.

В чём разница                     Инвентаризация                                                                                          Кадастр

Налогообложение Расчёт налогов до 2015 года Расчёт налогов с 2015 года
Основные параметры Затраты на строительство и строительные работы, включая износ и подключение технических коммуникаций Сегмент сферы недвижимости, год постройки, месторасположение, площадь, инфраструктура
Разница с рыночной ценой Примерно в 10 раз меньше Меньше в 1,5-3 раза
Для чего нужно Приватизация (в некоторых случаях), вступление в наследство В сделках ключевой роли не играет
Кто выдаёт Бюро технической инвентаризации (информация до 2013 года), Росреестр (с 2013 года) Росреестр
Где упоминается Технический паспорт на недвижимый объект, справка об инвентаризационной стоимости имущества Кадастровый паспорт
Право получения Собственники, их поручители по доверенности, арендаторы (квартиросъёмщики) Открытая информация, размещена на официальном сайте Росреестра
Как получить Предъявить паспорт и правоустанавливающие документы  Иметь доступ к интернету
Право на оспаривание стоимости Информация, на основании которой были проведены оценочные работы, недостоверна Информация, на основании которой были проведены оценочные работы, недостоверна, дата определения кадастровой стоимости и рыночной цены совпадают

Оспаривание, сроки и недостатки

Не менее важно знать некоторые отличия, касающиеся вопросов оспаривания и некоторых иных нюансов. Так, например, чтобы оспорить инвентаризационную оценку, нужно:

  • Подать иск в суд по месту нахождения недвижимости, где ответчиком будет сторона, проводившая оценивание. Юридические лица подают иск в арбитражный суд;
  • Приложение инвентаризационного паспорта объекта, правоустанавливающих бумаг на него и акта о независимой экспертизе (при необходимости).

Кадастровая оценка оспаривается также при подаче иска на сторону, которая проводила оценку, с приложением кадастрового паспорта, нотариально заверенных правоустанавливающих документов, бумаг, свидетельствующих о том, что стоимость определена недостоверно, отчёта о проведении оценке рыночной стоимости, если она изменилась.

Для оспаривания инвентаризационной цены сроков нет, а вот для оспаривания кадастровой стоимости, они составляют полгода от даты, когда соответствующая информация была внесена в единый государственный реестр недвижимости.

У обеих оценок есть недостаток, например, инвентаризационная уже устарела, поскольку её разработали ещё в 1960 годах и учитывает мало параметров. Кадастровая оценка, в свою очередь, тоже от совершенства далека. Она требует частого пересмотра, так как её актуальность часто меняется.

Порядок оценивания

Интересуясь отличиями кадастровой стоимости от инвентаризационной оценки, очень важно обращать внимание на использующиеся методики. В Бюро технической инвентаризации к данной процедуре подходят очень скрупулезно и методично в течение многих лет. Кадастр делает свою работу значительно быстрее. Если рассматривать пошаговые действия, они состоят из:

  • Принятия администрацией решения о плановой переоценке;
  • Подготовке списка недвижимых объектов Росреестром, которые будут переоценены (информация есть в едином реестре);
  • Привлечения Росреестром оценочной фирмы на конкурсной основе;
  • Проведения процедуры кадастровым оценщиком в соответствии с актуальными коэффициентами и нормативными документами;
  • Проведения экспертизы саморегулирующимся органом;
  • Получения информации органами местного самоуправления и их опубликования;
  • Внесения данных в единую базу.

Объяснить, в чем разница между кадастровой и инвентаризационной стоимостью может лицензированный оценщик, которого можно заказать для независимой экспертизы в специальной компании, ведущей данный вид деятельности.

Инвентаризационная переоценка

В чем отличие кадастровой стоимости от инвентаризационной

В соответствии с федеральными стандартами, плановые инвентаризационные оценки осуществляются в массовом порядке, территориально. Если речь идёт об оспаривании – недвижимое имущество попадает под индивидуальное рассмотрение специальной комиссией. Даже если дело передано в суд и истец нанял квалифицированных независимых экспертов, которые дали своё заключение, суд обязательно назначает повторные работы, чтобы убедиться в рациональности требований.

При переоценке важно иметь в виду, что плановые оценочные работы распределяются по смежным техническим характеристикам многоквартирных домов. Несмотря на то, что принцип оценки схож, формул для расчётов цены имеется несколько. Итоговая оценка обязательно отображается в электронной базе Росреестра или в архивах Бюро технической инвентаризации.

Источник: https://PravoNedv.ru/obshhee/otlichiya-kadastrovoj-i-inventarizacionnoj-stoimosti.html

Инвентаризационная стоимость может быть намного ниже кадастровой

Оценка недвижимости, налогообложение в РФ в основном проводится по кадастровой (или рыночной) стоимости. Однако до сих пор имеет хождение и инвентаризационная цена, по которой оценивались объекты вплоть до 2015 года.

Она является учетной составляющей и принимается во внимание при расчетах, проводимых государственными организациями и органами. Также привлекают инвентаризационную ст-сть при исчислении налога, если неизвестна кадастровая.

В чем разница между кадастровой и инвентаризационной стоимостью — об этом пойдет речь в настоящей статье.

В чем отличие кадастровой стоимости от инвентаризационной

Кадастровая и инвентаризационная стоимость: определение, отличия, применение

Кадастровая стоимость (КС) определяется исключительно для зданий, сооружений, жилых и нежилых помещений, земельных участков, то есть она может быть только у недвижимых объектов (НО).

Инвентаризационная стоимость (ИС) может быть как у движимого, так и недвижимого имущества (кроме земельных участков). Так, немыслимо без ИС и периодически проводимых инвентаризаций имущество государственных учреждений и организаций.

Попробуем понять деталь., чем отличается кадастровая стоимость от инвентаризационной стоимости.

Что такое кадастровая стоимость квартиры

Кадастровая стоимость недвижимости определяется в соответствии с ФСО № 4, утвержденным приказом № 508 Минэкономразвития РФ от 22.10.2010 г., на основании ФЗ № 135 «Об оценочной деятельности в РФ». КС устанавливается в настоящее время только при помощи государственной кадастровой оценки (ГКО), проводимой уполномоченными кадастровыми органами.

По определению Минэкономразвития, кадастровая стоимость — это рыночная цена недвижимости, установленная методом массовой ГКО или в индивидуальном порядке для конкретного объекта.

Кадастровая стоимость устанавливается государством при помощи независимых экспертов, привлекаемых на конкурсной основе. После 2010 г.

разница между кадастровой и рыночной стоимостью официально исчезла.

Но из-за несовпадения проведения массовых и индивидуальных оценок во времени кадастровая и рыночная цена по факту могут существенно отличаться друг от друга, при этом первая даже может быть больше.

В методологию определения КС заложены:

  • массовая оценка объектов недвижимости, сведения о которых имеются в гос. кадастре недвижимости (ныне Росреестр) на дату проведения ГКО;
  • анализ информации о рынке и о ценах;
  • выбор оценочной модели;
  • расчет КС.

 

Как узнать кадастровую стоимость

Сведения о КС содержатся в ЕГРН. Получить данные о кадастровой цене можно в виде выписки по форме, утвержденной Минэкономразвития, вместе с остальной информацией об объекте. Выписка предоставляется по запросу любого лица при прямом обращении, либо использовании:

  • ИТС (интернета, портала госуслуги, межведомственных электронных систем);
  • информационной системы ЕГРН;
  • других тех. средств связи.

Выписка имеет силу юридического документа.

В то же время на справочных интернет-ресурсах, например, на публичной кадастровой карте, можно узнать полную информацию об интересующем объекте. Поиск осуществляется по кадастровому номеру. Такая информация не является документальной и не имеет правового значения.

Кадастровая выписка о земельном участке может содержать следующие данные:

  • местоположение ЗУ;
  • площадь;
  • категорию земли;
  • ВРИ;
  • кадастровую цену;
  • наименование территориального органа, где участок находится на учете;
  • фамилию кадастрового инженера.

В чем отличие кадастровой стоимости от инвентаризационной

Пересмотр кадастровой стоимости

На основании ФЗ № 135, а также ст. 24.

18 Закона о ГКО и создании комиссии по оспариванию кадастровой стоимости, она может быть пересмотрена по инициативе физического, юридического лица, государственных органов и ОМСУ.

Физические лица могут обращаться с исковым заявлением прямиком в суд. Юридические вначале должны подать заявление в комиссию по рассмотрению споров, а если оно будет отклонено, то только потом в судебные органы.

Кадастровая стоимость может быть оспорена в двух случаях:

  • если ее расчёт основывался на неверных сведениях (о методе определения можно узнать в филиале ФГБУ);
  • на момент проведения кадастровой оценки было установлено иное значение рыночной цены, отличающееся от КС.

Иск обычно подают налогоплательщики, которым налоги были начислены по кадастровой цене, которая выше рыночной. К исковому заявлению требуется приложить следующие документы:

  • выписку из ЕГРН о КС;
  • копию правоустанавливающего либо подтверждающего документа о правах на объект, заверенную у нотариуса;
  • документ, который подтверждает неверность использованных для определения КС сведений;
  • отчёт об оценке рыночной стоимости на дату проведения ГКО.

Что такое инвентаризационная цена недвижимого объекта

Инвентаризационной называют восстановительную стоимость на момент последней инвентаризации, с учётом амортизации (износа) объекта и инфляции цен на стройматериалы, услуги, а также работы. При расчете применяют повышательные коэффициенты-дефляторы (КД). В 2019 г. КД, например, равен 1.518.

Виды ИС

ИС бывает:

  • первичной, когда объект впервые ставится на учёт, и на него в БТИ выдаётся технический паспорт;
  • плановой, проводимой в порядке повторной описи в установленные сроки для внесения изменений в техдокументацию;
  • внеплановой, осуществляемой по требованию собственника недвижимости.
Читайте также:  Как осуществляется ввод в эксплуатацию жилого дома?

В чем отличие кадастровой стоимости от инвентаризационной

Кто определяет ИС

Начиная с 2004 г., инвентаризация недвижимости проводится не муниципальными, а государственными органами власти. Это позволило учитывать ИС как можно ближе к настоящим реалиям и кадастровой цене.

Ведь на многие объекты инвентаризационные цены устанавливались ещё по результатам первичной инвентаризации 1991 г.

Расчёты с учётом повышающих коэффициентов на местах проводились не всегда корректно, что давало возможность продавать по документам недвижимость по бросовым ценам, ради уплаты низкого налога. В настоящее время эта лавочка прикрыта.

Узнать инвентаризационную стоимость квартиры можно в БТИ. Сведения о ней содержатся в техническом паспорте объекта (не путать с кадастровым паспортом) или в справке об ИС.

Обновленное значение КС передаётся в налоговые органы в начале каждого года.

Зачем нужно знать инвентаризационную стоимость квартиры

Надобность в ИС жилья в последнее время возникает все реже, так как в кадастре жилой недвижимости практически выполнен переход с инвентаризационной цены на кадастровую.

Справка об ИС может понадобиться, например:

  • при приватизации или обмене квартиры государственного или муниципального фонда.
  • при наследовании неприватизированного жилья;
  • разделе имущества участниками долевой собственности, кадастровая цена которого неизвестна (например, организации или предприятия).

Применение КС и ИС в налогообложении

  • Кадастровая и инвентаризационная стоимость являются правовыми категориями налогового законодательства. Если в сведениях об объекте отсутствует КС, то вместо неё может браться за основу инвентаризационная цена.
  • Обе стоимости используются в качестве налоговой базы (НБ) для расчета ИНФЛ — налога, который обязаны платить все собственники имущества.
  • Налоговые ставки при известной КС зависят от типа помещения, а если известна ИС — от его стоимости:
    • для жилых домов и помещений, чья оценка произведена по КС, ставка равна 0.1%;
    • если оценка жилой недвижимости производилась по ИС, ставка меняется в зависимости от стоимости (0.1% — при цене недвижимости не выше 500 тыс. руб; 0.3% — при ст-сти, превышающей 500 тыс. руб.).
  • Кадастровая цена влияет на размер налоговой базы при продаже недвижимости, нижняя граница которого установлена на уровне 70% от КС.

В 2020 г. в налогообложении осуществится окончательный переход с инвентаризационной стоимости на кадастровую.

В чем отличие кадастровой стоимости от инвентаризационной

Какая цена указывается в договоре

В договоре купли-продажи между физическими лицами указывается обычно та цена, по которой договорились стороны (но не менее 70% от кадастровой цены — меньшее значение будет проигнорировано при начислении налога).

Однако никто не запрещает отталкиваться от инвентаризационной цены, установленной при последней плановой инвентаризации.

  • Инвентаризационная цена обычно значительно ниже кадастровой, поэтому для налогоплательщиков она несомненно выгодна.
  • Если ИС высокая, это говорит о том, что БТИ произвело учет, корректируя его с рынком. То есть фактически это тот этап, на котором переводят инвентаризационную стоимость на кадастровую.
  • ИС также, как и КС, может быть оспорена.

Заключение

Можно сделать выводы относительно того, чем отличается кадастровая стоимость от инвентаризационной:

  • Кадастровая стоимость имеет сегодня высший приоритет, так как используется при постановке вновь созданных объектов на учет в ЕГРН.
  • Инвентаризационная стоимость сегодня играет роль технических данных, хотя раньше она учитывалась при регистрации недвижимости в ЕГРП.
  • Инвентаризационная и кадастровая стоимость участвуют в налогообложении. Исчисление налога по инвентаризационной цене ведется в случае отсутствия сведений о КС.
  • В сфере жилой недвижимости практически состоялся переход на кадастровую стоимость.
  • При оценке имущества предприятий и организаций, продолжает активно использоваться инвентаризационная цена.
  • Кадастровая стоимость может превышать инвентаризационную в 5 — 10 раз.

Источник: https://moezhile.ru/novostrojki/kadastrovaa-i-inventarizacionnaa-stoimost.html

В чем разница между кадастровой и инвентаризационной стоимостью

Относительно недавно по отношению к недвижимому имуществу стали применяться иные методы его оценки. Смысл этих расчётов — как можно максимально приравнять стоимость объекта к рыночной цене.

Принятие такого решения стало основанием для увеличения ставки налогообложения на недвижимость.

Каким же образом все это производиться и в чем отличие между кадастровой и инвентаризационной стоимостью?

Кратко об инвентаризационной стоимости

В чем отличие кадастровой стоимости от инвентаризационной

На основании сделанных расчётов работников БТИ производится оценка недвижимости. Она складывается из первоначальности стоимости, затраченной на построение, перемноженное на коэффициент износа за определённый период времени. Инвентаризация проводился следующим образом:

  1. Специалисты бюро технической инвентаризации выезжали на непосредственное местонахождения объекта и проверяли, в каком состоянии на данный момент находятся отдельные конструктивные элементы здания, в том числе их отделка и материал, из которого они изготовлены.
  2. Эти данные в дальнейшем подлежали сверке с первоначальными данными.

Но далее процедура упростилась, и данные оценки недвижимости стали вноситься в режиме автоматики с заданными ранее коэффициентами на инфляцию и на время.

При необходимости знать, какова же инвентаризационная стоимость, стоит только заглянуть в техпаспотр на недвижимость.

Кратко о стоимости кадастра

Из налога на землю были взяты основные моменты для оценки по кадастру недвижимости. При определении расчёта этой стоимости учитывается, в том числе, и категория участка, а также его месторасположение. Проведение такой оценки необходимо ещё и для аренды этих участков, но в основном для расчёта величины уплаты налога. Пересчёт  кадастровой стоимости делается один раз в пятилетие.

Для земельных участков применяется понятие нормативной стоимости, использующееся в тех случаях, когда стоимость по кадастру невозможно определить. Но имеются и такие обстоятельства, при которых применяется исключительно нормативная стоимость, например, при оформлении кредита на приобретение участка земли, в том числе, находящегося в собственности государства.

Органам местного самоуправления предоставлено право изменять эту стоимость, но в пределах сумм, не превышающих 25 процентов, а от рыночной стоимости — не более 75 процентов.

Проведение кадастрового расчёта

В чем отличие кадастровой стоимости от инвентаризационнойЧтобы правильно понимать, чем отличается кадастровая стоимость от инвентаризационной стоимости, надо иметь представление, по каким методикам производится их определение. Для расчёта инвентаризационной стоимости проводится  тщательное изучение объекта в целом и его отдельных элементов, а при расчёте кадастровой стоимости этого делать не нужно.

Действия, необходимые для определения кадастровой стоимости  объекта недвижимости:

  1. Органы власти данного региона принимают соответствующее решение о проведении оценки недвижимости. Раз в 5 лет это должно обязательно проводиться.
  2. Из Росреестра выдаются данные о недвижимости, подлежащей оценке на основании данных их Госкадастра.
  3. Объявляется тендер на привлечение фирмы, обладающей правом заниматься этой деятельностью, и той, у которой расценки по проведению работ будут невысокие.
  4. На основании нормативного законодательства, в том числе указанных в нём коэффициентов, оценщик полностью осуществляет оценочную процедуру.
  5. Проводятся заключительные работы по экспертизе ранее проведённых оценок саморегулирующейся организацией.
  6. Данные об определении кадастровой стоимости недвижимости подлежат утверждению у местных властей региона и опубликовываются в средствах массовой информации, далее заносятся в систематизированный кадастровый учёт.

Кто имеет право оценивать имущество

Для того чтобы произвести оценку недвижимого имущества, привлекаются специализированные организации, имеющие право заниматься этой деятельностью и обладающие соответствующей лицензией на проведение этих работ.

В чем отличие кадастровой стоимости от инвентаризационнойЕсть ещё одно условие: чтобы заниматься подобным видом деятельности, необходимо пройти определённый конкурный отбор. Такой порядок изложен в Федеральном законодательстве о закупках. В случае неверно проделанной работы и неправильно определённой стоимости на плечи оценщика ложится оплата ответственности за соответствующие риски. Страховка составляет не менее 30 миллионов рублей.

Условием получения государственных средств за выполнение данной работы является наличие положительной экспертизы о проведённой работе и при утверждении её результатов.

Как производится расчёт стоимости объекта

Для определения кадастровой стоимости оценочными организациями применяются многие нормативные документы и методические рекомендации. Тем не менее, сразу принимается во внимание, как отличаются кадастровая и инвентаризационная стоимости.

При определении стоимости кадастра не надо применять сложный подход и, к примеру, полностью производить обмер жилой площади. Все зависит от категории объекта и его расположения в населённом пункте.

В некоторых случаях даже учитывается количество метров до остановки или благоустройство на вблизи расположенной территории.

Процесс определения коэффициента следующий:

  • берётся стоимость за квадратный метр площади;
  • производиться подсчёт, насколько цифра, определённая за квадрат, выше стоимости, полученной в результате инвентаризации объекта;
  • результат, полученный при делении, уменьшается на 10 % — это и будет коэффициентом.

При возникновении спорных вопросов при определении стоимости объектов недвижимости необходимо обратиться в компетентные организации за разъяснениями.

Начисление налога на имущество

В чем отличие кадастровой стоимости от инвентаризационнойНа основании того факта, что разница между кадастровой и инвентаризационной стоимостями определяются разными способами, разнится и начисление налогообложения.  При прежних налоговых ставках многие владельцы не имели бы возможности выплачивать налоги на имущество. Органами государственной власти принято решение компенсировать сумму подоходного налога таким образом.

К примеру, если в техпаспорте стоимость квартиры указана в 300 тысяч рублей, а при переоценке она составила 800 тысяч рублей, то сумма подоходного налога будет снижена за счёт проведения процедуры его снижения органами местного самоуправления.

Стоимость кадастровая и инвентаризационная различны между собой принципами налогообложения. Налог, начисленный по техническому паспорту, невелик и ранее никто не замечал этого.

В настоящее время все наоборот и некоторые владельцы земельных участков и квартир стали получать уведомления об уплате в несколько раз большей суммы налога.

Читайте также:  Стоит ли проводить изменение границ земельного участка?

Хотя есть и некоторые нюансы, не требующие выплаты таких денежных сумм налогов, например, для жилого помещения в многоквартирном доме 20 м2 площади, для частного дома 50 м2.

Максимальный размер ставки по налогу составляет не более 0,1% , при условии, что недвижимость стоит не больше трёхсот миллионов рублей.

Где можно узнать стоимость объекта недвижимости

С начала 2015 года на сайте Росреестра имеется сервис, в котором можно узнать, каким образом отличается стоимость по кадастру от полученной в результате инвентаризации объекта. Как говорилось выше, в техническом паспорте указана стоимость инвентаризационная, а кадастровую можно узнать, воспользовавшись услугами обратной связи на том же сайте.

В некоторых регионах ещё не введена кадастровая оценка недвижимости, поэтому начисление налога производится по инвентаризационной стоимости. Но в некоторых регионах уже сделан перерасчёт подоходного налога, и владельцы недвижимого имущества вновь получили уведомления об уплате налога.

Суть вопроса проста и заключается в том, что когда будет известна стоимость по кадастру, то прежняя цена будет высокая и размер налога соответственно будет велик, а при расчёте и введении нового коэффициента в бюджет будет поступать дополнительный доход.

Что делать в случае несогласия с оценкой недвижимости

Для формирования налога используется и стоимость из технического паспорта объекта, и кадастровая.

Инвентаризационную оценочную стоимость невозможно оспорить, потому что она произведена на основании действующих нормативов, стандартных требований и строительных норм.

А при возникновении вопросов при кадастровой оценке объекта можно оспорить решение представителей оценочной фирмы, обладая некоторыми знаниями. Для этого нужно выполнить следующие действия:

  1. Обратиться в комиссию при Росреестре, предварительно сформировав пакет документов.
  2. Написать заявление с обращением о пересчёте начисленной стоимости.
  3. При отрицательном заключении или обоснованном отказе от такого расчёта у владельца имущества имеется возможность обратиться в судебную инстанцию. Но при отсутствии заключения из органа Росреестра арбитраж не станет брать это дело на рассмотрение, поэтому документ, составленный не в пользу налогоплательщика, необходимо будет приложить. При проведении судебного разбирательства потребуется привлечение независимого оценщика и эксперта для выдачи заключения. Но имеется вероятность того, что сумма, затраченная на работу этих фирм, превысит сумму налогообложения.

Если у суда будут основания принять все факты в пользу владельца недвижимости, то необходимостью станет новое внесение в базу данных Росреестра о стоимости объекта.

Источник: https://ZhiloePravo.com/kadastr/stoimost/inventarizatsionnoy-stoimosti.html

Разница между инвентаризационной и кадастровой стоимостью

Когда размер налога увеличивается, граждане начинают интересоваться причинами такого увеличения. Так, база для имущественного налога стала складываться из кадастровой стоимости вместо инвентаризационной — что это значит, каковы последствия и сколько придется платить?

Что такое инвентаризационная стоимость?

Основная категория, в которой используется метод инвентаризационной оценки, это расчет налога на имущество.

Таким путем выводится база обложения по домам, квартирам, комнатам, гаражам, машино-местам и другим видам недвижимости, кроме земли, для которой существует отдельный налог — земельный.

БТИ или ПИБ (проектно-инвентаризационное бюро) оценивают перечисленные объекты исходя из себестоимости материалов, составляющих их, с учетом их старения.

То есть инвентаризационная стоимость дома — это цена кирпичей, бетона и черепицы на крыше или, иначе говоря, восстановительная стоимость за минусом износа (умножением на коэффициент-дефлятор).

Схема расчета разработана в 60-ые годы прошлого века и заметно устарела, т. к. не учитывает современные факторы и методы оценки.

Стоимостной размер по результатам инвентаризации указывается в техническом паспорте объекта и в инвентаризационной справке.

Такая схема наиболее выгодна для собственников старых объектов — их износ и устаревшие материалы сводят базу обложения к минимальной. Инвентаризационная стоимость меньше рыночных цен примерно в 10 раз.

С 2015 года все объекты имущественного налога переводятся на оценку по кадастровой стоимости, а инвентаризационная постепенно выводится из налогового законодательства и практики.

В чем разница между инвентаризационной и кадастровой стоимостью?

Что такое кадастровая стоимость?

В эту величину включаются различные дополнительные факторы — число этажей, удобство, местность, категория объекта, период эксплуатации и другие параметры.

Кадастровая цена почти тождественна рыночной и, разумеется, увеличивает базу обложения и сам налог. Она ниже рыночных цен примерно в 2 раза.

В соответствии с Налоговым кодексом Российской Федерации земельные участки оцениваются для целей земельного налога по кадастровой стоимости, а объекты налога на имущество физических лиц — по инвентаризационной, если в регионе не принят закон, устанавливающий кадастровую оценку.

Главные отличия кадастровой стоимости от прочих:

  • рыночная применяется для заключения экономических сделок, а кадастровая — в целях налогообложения;
  • порядок оценки методом кадастра разработан Росреестром и совершенно не совпадает со схемой оценки по рыночным ценам, где действует экономический закон соглашения между спросом и предложением;
  • оценить недвижимость по технологии кадастра вправе только специалисты Росреестра;
  • информация о кадастровой цене дома или гаража является доступной — достаточно воспользоваться услугой Росреестра по предоставлению электронных сведений из ЕГРН, стоимость которой 50 рублей, тогда как инвентаризационная и рыночная сообщаются собственникам или его представителям, сторонам договора продажи, дарения, мены.

Оценка по кадастру используется для формирования данных ЕГРН и нового метода исчисления имущественного налога. Для экономических операций с объектами она не применяется.

В чем отличие кадастровой стоимости от инвентаризационной

Для чего ввели кадастровую стоимость в налог на имущество?

Фискальная причина — поскольку новая форма оценки выше инвентаризационной как минимум в 5 раз, повышается и налоговая база, и общие поступления в местные бюджеты, хотя налог на имущество физических лиц не относится к бюджетообразующим, но определенную долю в муниципальной казне занимает.

Реформа по недвижимости — вот уже на протяжении нескольких лет принимаются меры по объединению всех объектов в общую и целостную систему для унификации имущественных платежей.

Цель — привести стоимости всех недвижимых объектов к одной и вести учет по единым параметрам. Так, с 2017 года действует ЕГРН — крупнейший реестр о правах владения и кадастровых параметрах объектов.

Осталось не так много регионов, не перешедших на новую оценку имущества, но и они должны до 2020 года завершить все необходимые для этого действия.

Справедливый налог — объединяющая причина и основа всех изменений, принятие одного налога на имущество, т. н. налога на роскошь.

Народное название связано с тем, что планируется дифференцированная шкала ставок в зависимости от кадастровой величины имущества, а оценка будет учитывать уровень «элитности» объектов.

Результат — справедливое обложение различных слоев населения и перевод большей части бремени на владельцев «роскошной» недвижимости.

С 2017 года действует третий этап большой «недвижимой» реформы — все еще действуют понижающие коэффициенты при расчете базы обложения, чтобы внедрить новую систему и новые размеры налога постепенно. Планируется начислять платеж по стопроцентной кадастровой стоимости с 2019 года, когда придет время воплощать пятый этап реформы.

В чем отличие кадастровой стоимости от инвентаризационной

Если не согласен с расчетом

Правовое поле позволяет гражданам обжаловать решения органов власти. Если расчет налоговыми инспекциями кажется собственнику необоснованным, завышенным, несправедливым, он вправе оспорить его.

Подозрения вызывают случаи, когда:

  • новая стоимость даже выше рыночной;
  • она установлена одновременно с рыночной.

Обжалование производится в комиссию территориального органа Росреестра либо в судебном порядке.

Физические лица сами выбирают, в каком органе оспорить проведенную оценку. Фирмы обязаны сначала обратиться в комиссию, а затем, в случае неудовлетворительного решения, вправе подавать иск в суд.

К иску желательно приложить:

  • мнение эксперта о видах стоимости объектов;
  • паспорт объекта;
  • документы с вызывающим сомнение расчетом;
  • подтверждающие владение документы.

Для судебного рассмотрения также прикладывает квитанция об оплате государственной пошлины. А фирмы обязаны представить документы, доказывающие раннее обращение в комиссию.

Комиссия рассматривает заявление в течение месяца. В первые 7 дней после его приема она направляет сведения с датой для рассмотрения жалобы в муниципалитет территории и собственнику объекта.

  • После рассмотрения материалов на заседании комиссия в течение 5 дней отправляет собственнику ответ.
  • Вопрос находится в подсудности верховных судов субъектов России.
  • Претензии предъявляются Росреестру и организации, осуществившей кадастровую оценку.
  • Иск можно подать в течение 5 лет после внесения стоимостных данных в ЕГРН.
  • Рассмотрение искового дела обычно длится 2 месяца, в исключительных случаях — 3 месяца.
  • Если собственник недоволен решением и суда, то может подать апелляцию в вышестоящую инстанцию в течение месяца после вынесения постановления.

В чем отличие кадастровой стоимости от инвентаризационной

Владельцам домов и квартир, гаражей и построек нужно готовиться к предстоящим изменениям, связанным с вытеснением инвентаризационной стоимости кадастровой. Утешением являются минимумы площади, не облагаемые при расчетах, а также льготы для отдельных категорий граждан.

Источник: http://novostroyki.guru/stati/kadastrovaya-i-inventarizatsionnaya-stoimost-chem-razlichayutsya-i-kakaya-luchshe-dlya-sobstvennikov/

Ссылка на основную публикацию