Как оформить продажу доли дома?

Даже незначительная доля от дома или кусочек земельного надела может стать источником единоразового значительного денежного поступления, если найдется покупатель, который захочет заполучить перечисленную недвижимость в свое распоряжение.

Вполне возможно, что этим покупателем станет совладелец здания и земельного участка. В любом случае других владельцев долей следует обязательно предупредить о запланированных Вами переменах, касающихся общей недвижимости.

Предварительные действия

Доля от общего недвижимого имущества в виде строения дает право на распоряжение ним по собственному усмотрению, но не в ущерб прочим совладельцам. Поэтому в случае принятия решения о продаже своей доли дома, владелец сначала должен письменно известить о своих планах прочих совладельцев здания и предложить им выкупить не принадлежащий пока «кусочек».

При продаже вместе с долей дома доли земельного надела, сначала выясняют вид оформления земли. На дальнейшие действия влияет: являетесь ли Вы владельцем выделенного в натуре надела или же Вы сособственник неразделенного участка стоящего/не стоящего на учете в Едином государственном реестре.

Пакет основных документов

У Вас на руках должны быть:

  • Правоустанавливающие документы на недвижимость, подлежащую продаже (договор о купле-продаже, свидетельство о наследстве и т. д.);
  • Письменное согласие от лица совладельца имущества на продажу Вашей доли (желательно подтвержденное нотариусом);
  • Паспорт покупателя;
  • Паспорт продавца;
  • Три копии купли-продажи на долю дома и земельного надела;
  • Кадастровый паспорт на дом;
  • Кадастровый паспорт на долю земельного надела;
  • Справка из БТИ или от оценщика;
  • Письменное согласие партнера по браку на сделку (если продаваемая доля недвижимости является общим имуществом семейной пары);
  • Квитанция об уплате госпошлины.

Описание самой процедуры

Выясняют форму владения земельным наделом:

  • если доля участка является выделенной в натуре, то ее владелец может распоряжаться своей частью как угодно: продавать, передавать в наследство, сдавать в аренду без согласия и уведомления владельцев, расположенных по соседству территорий;
  • если участок учтен в Едином государственном реестре, но не поделен и эксплуатировался всеми владельцами согласно устной договоренности, то для продажи доли надела требуется получить письменное согласие остальных пользователей земли;
  • если согласие получено, каждый из совладельцев написал отказ от претензий на продаваемый кусок, то инициатор процесса продажи доли надела, обращается в ФУРЗКК для официального раздела территории и документального оформления доли, подготовки документации по межеванию и поставки каждой из долей на кадастровый учет;
  • если согласия совладельцев участка на продажу доли надела получить невозможно, обращаются в суд для раздела и оформления прав по закону;
  • если участок не находится на учете в Едином государственном реестре, общий надел придется сначала размежевать, затем оформить документально выделение доли, а уже потом продавать.

Решая вопросы продажи доли дома, сначала занимаются получением соглашения на это остальных совладельцев здания, передав им лично или с помощью курьера от нотариуса специальное уведомление.

В уведомлении должно быть упомянуто:

  • принятие решения владельцем одной из долей дома продать ее;
  • предложение воспользоваться правом первоочередности на покупку доли дома по фиксированной, установленной владельцем цене (расценка за надел устанавливается хозяином единожды и не может быть изменена в ту или иную строну после отказа совладельцев выкупить долю здания).

В течение месяца ото дня получения извещения совладельцы заявляют о своем согласии приобрести долю или несогласии на подобную сделку.

Если события развиваются по второму варианту, то совладельцы должны написать письменный отказ от права на возможность выкупить долю, полученный от совладельцев документ лучше зарегистрировать у нотариуса. А как быть в случаи с покпкой полного дома с участком, читайте здесь.

Некоторые совладельцы, не желающие видеть хозяином не принадлежащей им доли чужое лицо, могут чинить препятствия процессу купли-продажи. Один из распространенных способов предотвращения продажи доли дома и земельного надела выражается в уклонении от получения уведомительного письма.

В таком случае владелец продаваемой доли может развязать патовую ситуацию с помощью дарения третьему лицу прав на вызвавшее разногласия имущество – для составления акта дарения согласия совладельцев не требуется.

Выделение доли земли

По окончании судебного разбирательства и выяснения, что подававший в суд, имеет все права на интересующую его долю, законодательный орган признает истца полноправным владельцем причитающейся ему земельной доли. При этом владелец выделенной доли теряет право на любые юридические претензии относительно оставшегося земельного надела, равно как и совладельцы последнего на выделенную долю истца.

Прибегать к помощи суда в вопросах выдела земли возможно при следующих условиях:

  1. Истец должен иметь все права на долю земли из общего надела.
  2. Совладельцы участка не согласились на изменение правил пользования наделом (достаточно отсутствия согласия от одного из совладельцев надела).
  3. Заявление истца будет рассмотрено лишь в случае, если он сначала обращался с предложением изменить порядок эксплуатации надела, но получил отказ.

Оценка продаваемой доли дома и земельного надела

Оценку недвижимости, в том числе и долей, проводят с помощью лицензированного специалиста. Используя в работе линейный, нелинейный или прямой методы, оценщик выполняет поставленную задачу учитывая:

  • произведение размера имеющейся доли дома на стоимость за весь объект,
  • или учитывая обесценивание доли на фоне общей стоимости дома,
  • или учитывая износ, дополнительные издержки собственника на поддержание части объекта в должном состоянии.

Цену на долю земельного надела определяют с учетом рыночной стоимости земли участка в целом.

При анализе пакета документов, подтверждающих право продающего совершать продажу доли дома и земли, учитывают:

  • действительность завещания/дарственной, если право на владение долей недвижимого имущества является унаследованным/полученным в дар,
  • действительность сделки купли-продажи, проведенной нынешним владельцем недвижимости в процессе ее приобретения.

Стоимость оформления сделки

За непосредственное оформление сделки нужно уплатить госпошлину в размере 1000 рублей. Сумма выплачивается участниками договора в равных частях.

Оптимальный вариант – воспользоваться услугой опытного юриста или нотариуса. Это поможет правильно прописать все условия договора и избежать денежных потерь в настоящем и будущем.

В договоре купли продажи доли дома и доли земельного участка обязательно четко прописывают:

  • Личные и паспортные данные продавца, покупателя, сведения об органе, выдавшем каждому из них паспорт
  • Предметы договора с указанием их официальных номеров в журналах единого государственного учета
  • Общие характеристики предметов договора (размер, местонахождение, особенности, юридическое состояние – заложены или нет, сданы в аренду/субаренду или нет, арестованы или нет)
  • Обязанности покупателя относительно перерегистрации приобретаемого имущества в соответствующих инстанциях
  • Нормативные расценки за каждый из объектов
  • Отдельная стоимость за каждый из объектов
  • Виды ответственности, возлагаемой на договаривающиеся стороны в случае не вовремя проведенной перерегистрации

В качестве заключающих пунктов в договоре указывают:

  • перечисления статей закона, опираясь на которые стороны заключили сделку,
  • подтверждение дееспособности и осознанности действий каждой из сторон,
  • количество копий договора и лица, которым будут переданы копии документа.

В каждом договоре должны обязательно присутствовать подписи продавца и покупателя. Оформить договор можно в нотариальной конторе.

Если дом достался в наследство

Если дом является частью большого наследства и перешел в Ваше владение полностью, то при решении продать его, нет нужды интересоваться мнением остальных наследников, получивших другие части завещанного имущества.

В таком случае сначала знакомятся с пакетом документов на дом, выясняют, есть ли регистрационное свидетельство нового образца на это имущество, в каком состоянии документы на землю под домом и рядом с ним.

При этом не стоит забывать и о налогах. О них мы говорим в этой статье.

Если есть другие собственники

Если долю решено продать третьему лицу, то куплю-продажу доли дома и земельного надела можно осуществить при условии:

  • получения согласия на процедуру от прочих сособственников,
  • получения отказа от сособственников выкупить продаваемую Вами долю по предложенной цене.

Если согласия на продажу или прочую операцию получить не удается, владелец доли вправе потребовать выделения доли в натуре, что даст владельцу «кусочка» право распоряжаться имуществом согласно собственной воле.

При получении судом заявления с просьбой о выделе доли, суд может прийти к решению:

  • Выделить долю истцу
  • Не выделить долю истцу, так как часть имущества:
    • слишком мала,
    • выделение приведет к ущемлению прав прочих сособственников.

При невозможности выделить долю, суд может передать спорную часть имущества в распоряжение остальных сособственников с условием выплаты последними денежной компенсации подателю иска.

После перечисления средств, податель иска будет лишен доли в общем имуществе.

Решив выгодно расстаться с недвижимым имуществом, сначала выясните, имеются ли у Вас на руках все необходимые для купли-продажи документы. В некоторых случаях оформление нужных для инициации сделки по купле-продаже бумаг, обойдется в сумму большую, чем можно будет выручить за сбыт своего недвижимого имущества.

Источник: https://lawyer-consult.ru/nedvizhimost/zemlya/kuplya-prodazha/dom/doli-6.html

Процедура продажи доли в доме

Как оформить продажу части дома

Далеко не всегда дом оформляется на одного владельца. В некоторых ситуациях дом принадлежит сразу нескольким лицам: при наследовании, при покупке жилья супругами.

Нередки случаи, когда требуется знать, как продать долю в доме, принадлежащую одному из совладельцев. Процедура продажи части домовладения будет отличаться от оформления сделки с целым домом.

В данном случае, исходят из принципов соблюдения законодательства в процедуре оформления и учета интересов остальных собственников.

При оформлении продажи одним из собственников частного дома с земельным участком, необходимо различать, является ли часть дома отдельной или доля в недвижимости не выделена и не обособлена, как это бывает с разделом имущества при разводе.

В этом случае в договоре купли-продажи объектом сделки указывается доля в праве собственности на дом.

Когда речь идет о переходе права другому собственнику части дома с земельным участком, объектом сделки является отдельная часть недвижимости, физически отделенная от целого дома.

Описание процедуры продажи доли

  • Регистрации перехода права на часть или долю в частном доме предваряет процесс согласования и сбора необходимой документации.
  • Сбор документов можно вести параллельно процессу согласования, так как некоторые из бумаг напрямую связаны с работой по согласованию продажи доли в доме с остальными участниками права.
  • Для сделки потребуются следующие оригиналы:
  • Оригиналы гражданских паспортов сторон сделки;
  • Оригиналы документы, наделяющие правом владения и распоряжения частью;
  • Согласие на продажу от всех сособственников, с нотариальным заверением;
  • Заверенный нотариусом отказ;
  • Выписка лицевого счета;
  • Предварительный проект договора на продажу с указанием условий предполагаемой сделки (заверяется нотариусом);
  • Соглашение о купле-продаже и приемо-передаточный акт.

Этапы подготовки

  1. Подготовка документов о праве долевой собственности. Чтобы продать часть дома требуется наличие правоустанавливающего документа, дающего право продавцу на передачу имущества новому хозяину.
  2. В случае отсутствия свидетельства на часть дома и земельного участка, следует его оформить путем запроса техпаспорта в БТИ и землеустроительной конторе.На основании полученной техдокументации на участок проводят регистрацию в Роснедвижимости с выдачей кадастрового паспорта, а затем регистрируют право долевой собственности в Росреестре.
  3. Согласование продажи с остальными собственниками проводится путем подписания нотариального разрешения от всех участников права на весь объект.
  4. Перед сделкой необходимо, чтобы на отчуждаемой части дома никто не был прописан. Данный факт подтверждается соответствующей справкой.
  5. Составление и заверение нотариусом предварительного документа с указанием условий продажи доли.
  6. Уведомление об условиях планируемой сделки всех совладельцев и получение от них нотариально заверенного отказа от покупки ввиду наличия у них преимущественного права выкупа.
  7. В случае игнорирования действий продавца, по истечении одного месяца часть дома можно будет продать.
  8. Составление и подписание договора на продажу недвижимости у нотариуса, подписание передаточного акта. Данные документы будут являться основанием для новых хозяев для регистрации нового права собственности.

Особенности продажи

В случае, если собственник намерен передать на возмездной основе свои права на долю в доме, придерживаются ряда правил:

  1. Совладельцы дома имеют первоочередное право выкупа согласно ст.250 ГК, поэтому продавец обязан письменно уведомить каждого о своем намерении продать.
  2. К мероприятиям по согласованию сделки и составлению договорной документации подключают нотариуса, который подготовит должным образом уведомительные и разрешительные письма, оповестит сособственников и заверит все документы.
  3. Основанием для продажи может стать как отказ от покупки от совладельцев, так и их молчание. При отсутствии какого-либо ответа спустя месяц после уведомления они теряют преимущественное право покупки, тем самым разрешая третьей стороне приобретать данную часть недвижимости.
  4. Рыночная стоимость доли имущества всегда ниже цены отдельно выделенного объекта с земельным участком, поэтому, если есть такая возможность, проще договориться между всеми сособственниками о продаже всего объекта, а вырученную сумму разделить по соглашению сторон. В случае невозможности продажи всего объекта, стоимость недвижимого имущества можно увеличить путем обособления и выделения доли в отдельную часть дома с земельным участком. Кроме того, данное действие значительно упростит процедуру продажи.
Читайте также:  Как осуществляется ввод в эксплуатацию жилого дома?

Продажа отдельной части

Если часть дома физически отделена и оформлена отдельно от общей собственности, согласования с остальными владельцами не потребуется.

Для того, чтобы часть дома была признана отдельной, необходимо соблюдение ряда требований:

  • Жилье может быть отделено физически от остальных помещений;
  • Быть пригодным для проживания в соответствии с действующими санитарными и техническими нормативами;
  • Помещение должно соответствовать категории «недвижимой собственности», т.е. изменение места расположения помещения не может быть произведено без какого-либо урона;
  • Выделение не должно проводиться в ущерб прав остальных собственников.

Выделение может быть осуществлено физически, если устанавливается порядок пользования долевой собственностью всеми собственниками, а также организуется отдельный выход из обособляемой части дома.

Обязательным условием продажи обособленной части дома является регистрация изменений в недвижимости согласно закону и наличие техпаспорта, позволяющего поставить часть дома на кадастровый учет.

Нюансы сделки

При оформлении сделки по продаже части жилого дома требуется предоставление кадастровых паспортов и на отчуждаемую часть, и на весь дом. В договоре указывают стоимость части, и среднюю цену за весь дом полностью.

При продаже доли следует иметь в виду, что оформление доли происходит только в пропорциональном отношении, без выделения какой-либо площади в натуральном значении.

Если при согласовании сделки с остальными владельцами дома продавец сталкивается с невозможностью установления их местонахождения, либо собственники препятствуют согласованию, избегая вручения уведомления о продаже, долю можно передать третьей стороне по договору дарения, что освобождает от необходимости согласования сделки с остальными.

Процедура продажи доли в доме Ссылка на основную публикацию

Источник: https://ProSobstvennost.ru/dolevaya/kak-prodat-dolyu-v-dome.html

Список документов для продажи дома с земельным участком в 2019 году

Как оформить продажу части дома

Распоряжение объектами недвижимости осуществляется путем совершения различных сделок и заключения договоров. Рассмотрим, какие документы нужны для продажи дома, и какие формальности предстоит соблюсти при распоряжении данным объектом недвижимости.

Особенности продажи жилых домов

Хотя распоряжение частным домом будет осуществляться по общим правилам, предусмотренным гражданским законодательством, для совершения сделки нужно учитывать следующие особенности:

  • поскольку дом неразрывно связан с земельным участком, их продажа должна осуществляться одновременно (за исключением случаев, прямо предусмотренных законом);
  • распоряжение домом и участком будет осуществляться по одному договору;
  • при подготовке договора купли-продажи будут использоваться самостоятельные документы на дом и земельный надел.

Несмотря на общую правовую судьбу, правоустанавливающие документы дома и земельного участка имеют самостоятельный и независимый характер, поскольку данные объекты недвижимости подлежат раздельному кадастровому учету в реестре ЕГРН. Если для заключения договора купли-продажи потребуется обновить документацию на дом или надел, это можно сделать отдельно для каждого из указанных объектов.

Документы для продажи дома на стадии оформления договора будут включать в себя:

  • свидетельство о праве или выписка ЕГРН (до июля 2016 года правоустанавливающим документом являлось свидетельство, сейчас выдается выписка из ЕГРН);
  • кадастровый паспорт на дом (с января 2017 года вместо паспорта также выдается выписка из ЕГРН);
  • паспорта всех собственников объекта недвижимости.

Гражданам, которые оформляли право собственности на недвижимость до июля 2016 года, не нужно обращаться за обменом свидетельства на выписку из реестра ЕГРН. Такая замена будет осуществляться при оформлении сделки с переходом прав при продаже дома или земельного участка.

Как оформить продажу части дома

Если в жилом объекте зарегистрированы несовершеннолетние граждане, либо они входят в состав собственников, для составления договора потребуется также согласие органов опеки и попечительства. Такое согласие будет выдано при условии, что на детей одновременно приобретается иная недвижимость.

Какие документы нужны для продажи земельного участка при одновременной продаже дома? Перечень справок и бланков будет аналогичным, поскольку Федеральным законом № 218-ФЗ установлены единые требования к оформлению прав на различные виды недвижимого имущества.

Документация, которая необходима для продажи дома с земельным участком, будет представляться в службу Росреестра для регистрации перехода права собственности. Для оформления в органах Росреестра потребуются дополнительные документы для продажи земельного участка и дома:

  1. заявление от продавца и покупателя для осуществления регистрационных действий;
  2. договор купли-продажи на дом и надел, подписанный обеими сторонами;
  3. платежное поручение или квитанция, подтверждающие оплату госпошлины за регистрацию.

Если осуществляется отчуждение недвижимости, на которую установлена долевая форма собственности, нужно удостоверить договор в нотариальной конторе. Если такое требование не соблюдено, в регистрации сделки будет отказано.

Если распоряжение недвижимостью осуществляется через представителя, еще на стадии подготовки договора нужно оформить нотариальную доверенность. При совершении всех юридически значимых действий доверенность представляется в виде оригинала.

Если на земле отсутствует строение, для оформления договора потребуется стандартный набор документации. Особое внимание необходимо уделить случаям, когда на землю официально зарегистрировано обременение (например, залог или сервитут). В этом случае необходимо получить справку из Росреестра с указанием зарегистрированного обременения, поскольку данный факт нужно отразить в договоре.

Нюансы при продаже жилого дома

В зависимости от особенностей отдельных объектов недвижимости, могут потребоваться дополнительные документы, необходимые для продажи земельного участка и жилых домов. Отдельные нюансы возникнут, если предстоит продажа дачи или строения в СНТ – это обусловлено особенностями оформления прав на указанные объекты.

Поскольку загородные дачи или строения в товариществах, как правило, возводились без специального разрешения, для их отчуждения нужно надлежащим образом оформить право собственности. Алгоритм действий для оформления таких объектов в собственность граждан будет осуществляться в рамках Закона «О дачной амнистии» и выглядит следующим образом:

  1. определение границ надела в пределах общей территории СНТ;
  2. проведение кадастрового учета строения и земли под объектом;
  3. обращение в службу Росреестра для кадастрового учета недвижимости и регистрации прав;
  4. получение выписки из ЕГРН, в которой будет подтверждено возникновение права.

До декабря 2016 года оформление такой недвижимости осуществлялось на основании декларации на объект, которую самостоятельно заполнял сам владелец строения, что нередко сопровождалось ошибками при определении технических характеристик. С января 2017 года для регистрации прав обязательно нужно обратиться к кадастровому инженеру и оформить технический план на дом и межевой план на землю.

После получения выписки из ЕГРН в службе Росреестра продажа дачи, дома в деревне или СНТ и земельного участка под ними будет осуществляться на общих основаниях.

Источник: https://FreeLawyer.guru/grazhdanskoe/dokumenty-dlya-prodazhi-doma.html

Как продать дом в долевой собственности в 2019 — часть, без нотариуса

Как оформить продажу части дома

Случается так, что у жилья может быть одновременно несколько собственников. Строение делится на доли, которые не всегда имеют равносильный характер. Рано или поздно его приходится продавать. Здесь всплывает масса вопросов и неожиданностей.

Особенности сделки

Если владелец желает направить свои долевые права на возмездной основе, тогда он должен действовать согласно законодательным правилам:

  • первоочередным правом выкупа обладаю собственники имущества, поэтому инициатор сделки должен каждому из них сообщить о своём намерении. Сведения об этом указаны в статье 250 ГК РФ;
  • к процессу согласования и оформления договорных бумаг подключается нотариус. Своими усилиями он подготавливает уведомительные и разрешительные справки, сообщает другим владельцам и заверяет всю документацию;
  • доля продаётся в любом случае, даже если совладельцы сохраняют молчание. Если ответ от них не поступает в течение нескольких месяцев после получения соответствующего уведомления от нотариуса, тогда они автоматически теряют возможность приобретения доли. После покупать долю может только третье лицо;
  • рыночная цена доли в доме всегда занижена, в сравнении с отдельно выделенным объектом с земельной территорией. Следовательно, гораздо выгоднее достичь договорённости с другими собственниками о продаже своей доли, а вырученные деньги поделить между участниками договора;
  • если уговорить собственников на продажу всего дома не удаётся, тогда цену недвижимости возможно повысить через выделение и обособление доли в конкретную часть постройки с земельной территорией. Также это значительно облегчает механизм продажи;

вслед за осуществлением купли-продажи, все бывшие владельцы проданной недвижимости уже не обязаны выплачивать налоги по дому. Данные условия подробно описывает НК России в статье 400 и 401. После покупки дома, каждый собственник получает право на использование налогового вычета по НДФЛ.

Если дом был продан как единый объект, размер НДФЛ считается общим и рассчитывается в одинаковом размере между всеми участниками процесса. Когда же недвижимость реализуется отдельными долями, несмотря на составление только одного соглашения, вычет производится по каждой из долей в полном объёме. Данные указания указаны НК России статье 220 пп. 1 п.1, пп.1,3, п. 2.

Что понадобится

В идеале продажа долевой собственности осуществляется по обоюдному согласию всех дольщиков. Иным словами, они обговаривают и пролают личные доли имущества и распределяют вырученный капитал на основании размера каждой доли. Для этой цели подготавливается два пакета ценных бумаг от лица каждого владельца.

Их наполняют следующие документы:

  • личные паспорта всех дольщиков;
  • документы о регистрации собственности, акт о приведении приватизации либо ордер;
  • соглашение купли-продажи;
  • акт приёма передачи имущества, если оно было приобретено;
  • справка из Росреества ЕГРН;
  • выписка из налоговой службы об отсутствии долгов по уплате налогов;
  • кадастровый паспорт на дом;
  • выписка из БТИ и технический паспорт;
  • бумага из ЖЭКа о составе семьи и отсутствии задолженностей по уплате за коммунальные услуги;
  • письменное согласие супругов на проведение сделки, если таковые имеются. Документ обязательно заверяется у нотариуса.

Основная задача продавца — вызвать активный интерес у как можно большего числа потенциальных покупателей. Для этого он может подать объявления в наиболее популярные печатные СМИ, интернет — порталы и агентства недвижимости.

Предложение можно разослать всем дальним родственникам и знакомым. Весомую помощь может оказать риелтор, поскольку он изначально нацелен на быструю продажу, при максимально завышенной стоимости.

Как происходит оплата госпошлины за регистрацию права собственности? Найдите ответ на этой странице.

В России около 95% недвижимости числиться в долевой собственности. Это означает, что столкнуться с продажей доли в доме может каждый второй собственник. Бывает, что дом поделён на доли между несколькими представителями.

Иногда они принимают обоюдное решение о продаже, при этом один дольщик физически не может присутствовать во время проведения сделки, поскольку проживает в другом городе либо каким-либо иным причинам.

Законодательство обратило внимание на данную проблему, и предоставило доступный выход из ситуации. Для этой цели государство позволяет занятому представителю посетить нотариуса, и оформить у него доверенность на другого человека, который будет действовать от его лица.

Все договора с недвижимостью, которая числится в долевом владении, осуществляются при обязательном согласии собственников жилья. Об этом подробно указывается в п. 1 ст. 246 ГК России. Нужно отметить, что само решение может быть принято в устной форме, но при регистрации документации сделки в нотариальной контроле обязательно присутствие всех законных дольщиков со стороны продавца.

Читайте также:  Какова стоимость услуг риэлтора?

Вместе они должны подписать соглашение. При необходимости один из них может предоставить доверенность одному из дольщиков для подготовки нужного пакета бумаг и подписания соглашения купли-продажи.

Продажа отдельной части

Нередко, один из дольщиков выступает против продажи всей недвижимости. Если же часть строения физически разделена и оформлена отдельно от общего имущества, тогда необходимость в согласовании отпадает.

Когда требуется, чтобы часть постройки была признана отдельной, заявитель обязан соблюдать ряд правил:

  • имущество может располагаться отдалённо от остального жилья;
  • являться полностью пригодным для нормальной жизни, и соответствовать техническим и нормативным качествам;
  • доля обязана соответствовать типу «недвижимой собственности». Иными словами, изменение области нахождения жилья не может осуществляться без определённого степени урона;
  • выделение не должно осуществляться в ущерб возможностей для остального числа владельцев.

Процесс выделения может происходить физически, если предпринят распорядок использования долевого жилья всеми владельцами, и создаётся отдельный выход из обособляемой области строения. Обязательным требованием продажи обособленной области считается фиксация изменений в имуществе на основании закона и наличии технического паспорта. Он ставит область строения на кадастровый учёт.

Кроме этих моментов, продавец обязан определиться со стоимостью и иными, не менее важными вопросами. Заранее сообщить о своём решении других дольщиков, с предоставлением всех условий и деталей. Делать это нужно грамотно, иначе другие собственники могут обратиться в суд.

Документы желательно отправлять через нотариальную контору. Специалист формирует сопроводительное извещение и направляет бумаги через почтовое отделение с обратным уведомлением. При желании продавца, он может получить свидетельство о направлении заявления.

Остальным собственникам даётся ровно один месяц на предоставление ответа со дня получения уведомления. Если же ответ так и не поступит, действие автоматически приравнивается к отказу.

Если время поджимает, при этом не поступает никаких возражений, тогда продавец может взять у собственников письменное согласие на осуществление сделки.

Оно обязательно должно быть оформлено в письменном виде, и иметь подпись.

Можно ли оформить без нотариуса

Договор купли-продажи регистрируется одним документом в письменном формате. Подписи участников проставляются только у нотариуса. В соглашении обязательно обозначается количество кандидатов, которые обладают возможностью пользования жильём, то есть обладающих регистрацией. Сведения об этом указаны в ГК России, в статье 550 п.1 и 558.

Процедуре заверения подлежат совершенно все сделки, которые тем либо иным образом касаются отдельных долей имущества. Аналогичная ситуация обстоит с  отчуждением всех частей в одном договоре. Сведения об этом содержаться в законе № 218-ФЗ, ч.1, ст.42.

Возможные трудности

Решение вопросов может оттягиваться по разным причинам.

Если рассматривать самые популярные, тогда список следующий:

 Трудности с поиском дольщиков  Данная проблема урегулируется через нахождение доказательств о том, что сообщение было отправлено по известному индексу. Если данные о жительстве собственника отсутствуют полностью, тогда этот факт подтверждается в документальном порядке.
Для этого администрация либо адресное бюро составляет соответствующее письмо. В противном случае можно прибегнуть к другим вариантам подтверждения невозможности связаться с тем либо иным собственником
 Если дольщик преднамеренно постарался избежать получения уведомления  Каких либо нормативных актов, которые направлены на защиту содольщика в отношении получения сообщения, на сегодня не предпринято.
По данному вопросу существует обходная ситуация, которой нередко пользуются риелторы. Так, доля в доме регистрируется по соглашению дарения. Для этой цели не потребуется разрешение других собственников
 Проблемы могут вытекать из банальных взаимоотношений между дольщиками  Нередко, причиной продажи является стремление нанести вред. Обычно такой расклад возникает после развода и при разделе жилья. Понять логику продавца можно, поскольку так он получает возможность выкупа целой квартиры. Важно то, что покупка квартиры по частям обходится гораздо дешевле, поскольку отдельное имущество ценится гораздо выше

Обычно стоимость доли значительно занижена. Если комнату можно купить, к примеру, за 2,5 млн. рублей, то за 1/3 имущества, собственник может получить на пол миллиона меньше, чем это было бы при полной продажи квартиры.

Источник: http://kvartirkapro.ru/kak-prodat-dom-v-dolevoj-sobstvennosti/

Как продать часть дома

Да, обязательно. Только необязательно именно согласие, можно и отказ. Важно то, что все сделки с долями проходят только нотариально. Это недешево, но в интересах каждой стороны. Для того чтобы начать действия по поиску покупателя, необходимо установить стоимость своей доли, ниже которой вы не можете продать ни в коем случае. Почему это важно?

Дело в том, что преимущественное право покупки доли имеют другие участники долевой собственности. Это условие регулируется статьей 250 Гражданского кодекса. Суть в том, что вы обязаны уведомить другие стороны о намерении продать свою долю, указать объект и стоимость.

Обратите внимание, это важно: вы не сможете продать свою долю ни по какой другой стоимости, отличной от той, которую вы определили в письменном уведомлении для сособственников. Так что продумайте этот момент заранее.

Но как же быть, если цену доли вы установили и даже нашли другого покупателя (третье лицо), но он торгуется, а вы не против опустить цену? Тогда целесообразнее устно узнать у своих сособственников, не хотели бы они воспользоваться своим правом преимущественной покупки.

Пусть назовут стоимость, которую они готовы заплатить. Если озвученная сумма устраивает продавца, он может продать долю им, ему какая разница. Если нет, значит, надо искать покупателя на установленную изначально цену. Так вот.

Когда такой покупатель найдётся и стоимость доли будет уже абсолютно точная, с торгом или нет, можно отправлять уведомления другим собственникам.

В этом случае главное поступить правильно:

1.     Продавец должен быть уверен, что другие собственники не купят долю по заявленной стоимости.

2.     Продавец обязан предупредить покупателя о том, что придется подождать до момента сделки, чтобы выдержать сроки, данные сособственникам для принятия решения о покупке продаваемой доли.

Итак, покупатель найден.

Продавец должен пойти к нотариусу и поручить ему направить уведомление другим собственникам долей. С собой необходимо взять копии и оригиналы свидетельства о госрегистрации права собственности на продаваемую долю и полные данные других участников: фамилия, имя, отчество, адрес регистрации. Это для нотариуса, он же должен знать, куда отправлять уведомления.

Если продавец не знает этих данных, он может запросить их в Росреестре, то есть получить выписку из ЕГРН. В настоящее время это можно сделать на специализированных сайтах.

Нотариус готовит и отправляет уведомления. Через 30 дней необходимо снова подойти к нотариусу и узнать даты получения уведомлений остальными собственниками долей. Согласно ст.

250 ГК РФ участники долевой собственности имеют возможность в течение 30 дней с момента получения уведомления дать свое согласие или отказ и обязательство, если это согласие на покупку, приобрести указанный в уведомлении объект.

Другими словами, эти 30 дней даны и на то, чтобы продавец получил деньги за свою долю.

Но этот срок в 30 дней начинает отчитываться с даты получения уведомлений другими сторонами. Если, например, соседка понимает, о чем речь, и, получив извещение, специально не идет на почту и не получает уведомление, то надо сидеть и ждать, пока получит.

Если от сособственников получено согласие, то все стороны должны обратиться к нотариусу, принести паспорта, документы на право собственности на доли, рассказать условия сделки и ждать, когда нотариус назначит дату сделки. За это время нотариус запрашивает из Росреестра выписки, подтверждающие отсутствие обременений, арестов и т.д. и готовит договор купли-продажи.

В назначенный день покупатель обязан рассчитаться с продавцом перед или в момент подписания договора купли-продажи. Затем, когда обе стороны подпишут договор, он подлежит регистрации в органах юстиции.

Обе стороны едут в юстицию с подготовленным нотариусом пакетом документов и сдают договор на регистрацию перехода права собственности. Сделать это можно также и в МФЦ.

Предварительно необходимо оплатить госпошлину.

Регистрацию договора купли-продажи можно поручить и нотариусу. Это платная услуга, но ехать никуда не надо, нотариус отправит документы в юстицию электронно.

После регистрации договора нужно получить выписки. Покупатель получает выписку о том, что он новый собственник, а продавец – что он больше не является  владельцем проданной доли.

Если другие собственники намеренно не получают уведомление, можно отправить им телеграмму с указанием всех данных, предложением купить и стоимостью доли. Через 30 дней смело можете заключать договор купли-продажи с любым покупателем, приложив к договору подтверждение об отправке и получении телеграммы.

Если покупатель найден, вы не хотите продавать долю сособственникам или просто уже нет времени, подарите. Вы можете подарить свою долю родственнику или постороннему, тогда согласие других собственников не нужно.

Но! Тот, кому вы подарили, должен уплатить налог с дарения. Что касается расчетов, то подтверждением передачи денег будет являться оформленный договор займа и расписка.

Конечно, такая сделка фактически скрывает реальные мотивы, но, как вариант, рассмотреть можно при учете некоторых нюансов.

Если от сособственников нет ни согласия, ни отказа, если местонахождение других участников долевой собственности неизвестно, с ними надо разговаривать. Нужно сделать так, чтобы либо был хоть какой-то ответ, либо документ, подтверждающий, что уведомление получено.

Почему? Да просто потому что та сторона может в течение 3-х месяцев обратиться в суд с иском о нарушении права преимущественной покупки. Выиграют — не выиграют, но нервы попортят. И продавцу, и новому покупателю. Но если нормы и правила были соблюдены, переживать не надо.

Чаще всего сторона, которая купить хочет, но не может, а палки в колеса ставит, только угрожает судом, а на самом деле не подаст, ведь на это ведь тоже нужны деньги.

Вывод: продать 1/3 долю в доме без согласия второго собственника можно, если вместо согласия будет отказ. Сделка удостоверяется нотариально. Важно соблюсти все правила и условия согласно Гражданского кодекса РФ, поможет в этом грамотный юрист или нотариус.

Источник: https://www.kakprosto.ru/kak-16120-kak-prodat-chast-doma

Правильно составляем договор на часть дома

Покупки – неотъемлемая часть современной жизни. Ежедневно мы приобретаем ряд вещей или продаем что – то ненужное. Отношения такого рода регулируются нормативно – правовой базой, поскольку имеют юридический характер.

Огромную часть в области продаж составляет недвижимость. Сегодня такой вид отношений вполне разнообразен, поскольку зависит непосредственно от предмета. Зачастую – это квартиры, дома.

Мы прекрасно знаем, что любой владелец имеет право передать в собственность другому человеку свое имение.

Но, как быть, когда продать нужно не полностью все имущество, а только его часть? Возможно ли это и на каких основаниях? Именно этой теме и посвящена данная статья. Мы рассмотрим пошагово процедуру отчуждения части дома, а в особенности – составление договора для регуляции таких отношений.

Продажа части дома в системе договоров купли — продажи

Сегодня существует целая категория нормативно – правовых актов, которые регулируют вопросы данного характера. Все они предназначены для того, чтобы собственники имели возможность беспроблемно продать свою часть жилища. Поэтому, рассмотрим все более детально.

Прежде всего, есть две правовые категории, которые следует отличать между собой. Это – продажа доли и продажа части дома. Казалось бы, это одно и то же, но на практике и в теории действия будут иметь различный характер.

Продажа доли характеризуется, прежде всего, передачей права на определенное имущество. Если говорить о недвижимости, то тут рассматривают, как правило, собственность, которая в ходе определенных событий имеет нескольких владельцев. Например, это дом или квартира, которые после смерти гражданина остались в наследство нескольким людям.

Также, мы все прекрасно знаем, что имущество, которое появляется у супружеской пары находится в их общем владении.

Читайте также:  Инструкция о том, как купить дом на материнский капитал

В таком случае, как быть тогда, когда люди разводятся или наследники не планируют проживать совместно? Ведь проблематичность состоит в том, что их часть не выделена в натуре, а имеет просто определенное процентное соотношение к общему объему.

В данной ситуации собственники имеют возможность продать свою долю в недвижимости. Тут стоит помнить несколько основных правил. Прежде всего, это право на покупку таковой части. В первую очередь, владелец обязан сообщить о своих намерениях другим собственникам.

Они имеют прерогативу перед третьими лицами. Она проявляется в том, что только после отказа всех совладельцев приобрести долю имущества тот, кто хочет ее продать имеет право обращаться уже и к другим гражданам.

Если же хотя бы один из общества собственников все же желает купить часть – отказать ему в этом нельзя.

Продажа части жилого дома немного отличается от выше упомянутой категории. Прежде всего, дело идет о предмете передачи. Если, в первом случае, речь шла о праве, то в данной ситуации – непосредственно о части недвижимости, физически отделенной и пригодной для жизни.

Основное отличие – отсутствие необходимости получить согласие других совладельцев. То есть, если при продаже доли имущества, в первую очередь, мы учитывали интересы других собственников, то при отчуждении части дома никакого разрешения от них не требуется. Мы не уведомляем их и не спрашиваем о наличии желания купить часть дома.

Поэтому, перед тем, как оформлять сделки с недвижимость, которая принадлежит более чем одному лицу – определитесь, что именно вы продаете: право на свою долю или отделенную часть дома. В зависимости от этого и будет формироваться процедура дальнейших действий.

Показатели, которым должна соответствовать часть дома

Для того, чтобы продать имущество, о котором мы говорим, что принадлежит лицу на праве собственности нужно знать порядок продажи части дома. Первым этапом в данном случае станет наличие условий, которые характеризуют возможность отчуждения.

Сегодня нормативно – правовыми актами установлено ряд специальных требований. Они в обязательном порядке должны выполняться в том случае, когда речь идет о продаже части дома. Отчуждения доли в собственности они не касаются. И так, в их число законодатель относит:

  • помещение, которое планируют передать в собственность другого человека должно быть отделено. Речь идет о физических характеристиках. То есть, это может быть отдельная комната или их совокупность. О половине неразделенного помещения речь идти не может;
  • часть дома, которая реализуется должна соответствовать нормам законодательного характера, которые отвечают за санитарное и техническое состояние недвижимости. В данном случае, речь идет о соответствии помещения для нормального проживания в нем. Сегодня нормативно – правовыми актами в области жилищного законодательства предусмотрено ряд правил, которые регулируют показатели пригодности. Купля — продажа части дома может происходить только в том случае, когда помещение соответствует необходимым характеристикам;
  • отделяемое помещение после таковых действий остается недвижимостью. В данном случае, речь идет о том, что передвижение части дома невозможно без нанесения ущерба имуществу;
  • отделение части недвижимости не принесет неудобств и не нарушит права других владельцев самого дома. Как правило, у людей, которые совместно проживают в помещениях такого типа есть определенный порядок. Договор о продаже части дома и его использование не может его нарушать ни в коем случае.

Как видим, требования довольно просты и понятны. Некоторые характерны для продажи недвижимости вообще, а некоторые – исключительно для частей имущества. Если просмотреть практику, то можно сказать, что наиболее распространенный случай – это полное отделение помещения от самого объекта недвижимости.

О чем идет речь? Довольно часто люди, которые совместно проживают для того, чтобы сделать свою жизнь более комфортной делают вход в свою часть дома с другой стороны. Таким образом, передвижение по собственности осуществляется без нарушения порядка быта других собственников.

Такие части соответствуют всем требованиям и спокойно могут быть проданы в рассматриваемом нами варианте.

Договор купли продажи части дома

Следующий шаг – составление специального документа, который регулирует отношения передачи части жилища другому лицу. Он составляется непосредственно с владельцем помещения и покупателем. Последний, как мы уже замечали ранее, может быть любым гражданином, который изъявил желание купить часть дома и не ограничен в дееспособности.

Договор продажи части дома – это специфичный правовой документ. Его составление похоже на стандартное соглашении о передачи права собственности на весь объект недвижимости. Но, при этом, данный договор имеет все же ряд своих особенностей, что отличают его от других документов. Поэтому, рассмотрим его содержание и что в него должно в обязательном порядке входить более детально.

В правовой области есть ряд положений, которые в обязательном порядке должны закрепляться в том или ином договоре. Если говорить о передаче части дома, то это – стороны, объект, сумма.

Прежде всего, по средине листа указывают наименование документа. Следом за этим по всей ширине строки идет изложение всех частей документа. В самом начале идет отсылка на стороны, между которыми составляется договор. Каждый из участников должен написать свое полное имя, адрес проживания, дату рождения и номер документов, который удостоверит их личности.

Следом за этим идет поэтапное установление прав и обязанностей сторон. Сначала нужно обозначить по отношению к какому именно предмету такие отношения возникают. Вписывают адрес дома, часть которого продается. Также, в обязательном порядке нужно указать площадь жилья. При этом, не только ту, которая переходит по договору к покупателю, но и общую.

Также, если осуществляется продажа часть дома с участком – нужно описать его размер. В таком случае, также указывают ту часть, которая находится в собственности продавца и общую, которая принадлежит владельцам дома.

Следует также указать документы, которые подтверждают право передачи части жилища другому человеку. В данном случае, речь идет о свидетельстве о праве собственности. Сегодня выписку данного подтверждения можно взять в местном кадастре права.

В нем уполномоченный орган засвидетельствует собственность гражданина на часть недвижимости. Но, помимо этого обязательно нужно иметь еще и Свидетельство о владении коллективом граждан всем объектом недвижимости. Одного только из этих документов будет недостаточно.

В обязательном порядке они должны быть в совокупности.

Купля продажа части дома и земельного участка также помимо выше названных образцов требует наличие документа, который бы подтвердил право собственности на землю. Взять его можно точно там же, где и подтверждения о собственности на часть дома.

Как мы говорили ранее – одним из основных элементов должна быть цена договора. В данном случае, речь идет о стоимости части дома. То есть, это размер денежной суммы, которую покупатель передает продавцу за право собственности на часть дома. Устанавливается цена разными способами.

Она может быть назначена как самим покупателем, так и продавцом. Кроме того, в последнее время довольно часто граждане стали прибегать к услугам специалистов по оценке недвижимости. Данные работники смогут установить рыночную стоимость части дома в зависимости от ее расположения, характеристик.

Но, стоит понимать, что такие услуги требуют дополнительных материальных затрат.

Кроме того, помимо суммы отчужденного помещения в обязательном порядке нужно сослаться на общую стоимость всего объекта недвижимости. В данном случае, такой показатель должен иметь рыночную оценку. То есть, не та сумма, которую все владельцы считают достойной для оценки своего дома, а его реальная цена при современной обстановке в области купли – продажи недвижимости.

Также, необходимо предусмотреть каким именно вариантом будут передаваться деньги за отчуждение части дома другому лицу. Сегодня существует несколько вариантов. Прежде всего, обозначаем временные рамки.

Оплата может производиться до того, как обе стороны подпишут договор или после. Еще один момент – способ передачи. Так, можно перечислить необходимую сумму на банковский счет, а можно отдать наличными при встрече.

Если в первом варианте подтвердительным документом о продаже части дома станет чек из банка, то во втором нужно в обязательном порядке составить специальную расписку. В ней стороны указывают, сколько денег было передано, когда и кому и на каких основаниях – за часть дома.

Такие действия необходимы для того, чтобы перестраховать себя. Обе стороны в случае возникновения недоразумений будут иметь подтверждения оплаты.

Также, в договоре стоит отметить и то, что покупатель не имеет претензий к состоянию имущества, которое он покупает. Помимо этого, при непосредственной передаче объекта недвижимости в собственность желательно составить дополнительный акт приема – передачи. Опять же это станет основой защиты собственных прав каждой стороны в случае возникновения проблем.

Следом идет указание нормативно – правовых актов, которыми стороны руководятся при заключении сделки. Здесь могут быть довольно разнообразные нормы. Все они регламентируют отношения гражданского характера, связанные с жилищной сферой.

Поэтому, искать необходимые статьи нужно в Гражданском или Жилищном кодексах. Кроме того, чтобы значительно упростить данную задачу – можно ознакомиться с нашим образцом. В нем мы не только выбрали все необходимые законодательные основы, но и составили прототип договора.

На его примере можно рассмотреть содержание документа и его внешний вид.

Самыми последними пунктами соглашения станут указание количества экземпляров и дееспособность сторон. Так, в соответствии с нормативно – правовыми актами договора купли – продажи недвижимого имущества не могут составляться менее чем в трех формах.

Две из них предназначаются непосредственно для сторон договора, а одна – для государственного регистратора. Также, никто не запрещает написать больше экземпляров. Но, в обязательном порядке их количество должно быть указано в договоре.

При этом, все они имеют одинаковую юридическую силу.

Если же говорить о дееспособности, то в данной части обе стороны договора подтверждают свое право на подписание документа и совершение сделки. По Закону сегодня осуществлять такие действия имеют право совершеннолетние люди, не ограниченные в дееспособности. Если хотя бы один из данных факторов не соблюдается – действия по подписанию договора проводит законный представитель таких лиц.

Самым последним пунктом станет указание на прилагающийся документ – план участка и части дома, который переходит в собственность покупателю. Нужно написать его название и номер, присвоенный уполномоченным органом.

Завершающим этапом станет подписание договора. Обе стороны должны проставить соответствующие отметки на каждом листе документа. Тут они именуются как продавец и покупатель.

Кроме того, нужно обозначить и число, когда договор был подписан. Как правило, все пункты соглашения вступают в силу именно с данного дня, если такое предусмотрено в самом договоре.

Если же нет – с момента государственной регистрации.

Составление соглашения может проводится как самостоятельно, так и при помощи специалистов в сфере юриспруденции.

Регистрация договора о продаже части дома

Одного лишь подписания соглашения сторонами будет недостаточно. Поскольку в данном договоре речь идет о переходе собственности на часть недвижимости, то нужно будет осуществить ряд дополнительных действий.

Прежде всего, данный документ должен быть заверен нотариально. Соответственный работник проверят документ на правильность составления и соответствие законодательной базе. Если никаких замечаний нет – он ставит свою отметку на всех экземплярах договора. После этого, документ должен быть направлен на государственную регистрацию.

В статье мы уже упоминали о кадастре регистрации прав. Нужно найти территориальное отделение по месту нахождения недвижимости. Туда предоставляется договор. Один из его экземпляров там и остается. На его основании в государственные реестры собственности вносятся соответственные изменения и выдается свидетельство о собственности на часть дома.

Источник: http://ipya.ru/dogovor-prodazhi-chasti-doma-instrukciya-po-oformleniyu

Ссылка на основную публикацию