Каковы прогнозы цен на недвижимость?

Тема цены на недвижимость волнует людей, собирающихся ее приобретать или продавать.

В реалиях нестабильной экономической ситуации и отголосков недавнего экономического кризиса люди озадачены вопросом о том, выгодно ли совершать сделки с недвижимостью в краткосрочном периоде или целесообразно отложить свои намерения до лучших времен.

Какими будут цены на рынке жилья в 2019-2020 году? Рассмотрим факторы, влияющие на стоимость жилых объектов на первичном и вторичном рынках. Опираясь на мнения экспертов, выделим основные направления развития ситуации в этой сфере.

Ситуация, сложившаяся на жилищном рынке сейчас

Прогноз цен на недвижимость в 2019 году в Москве и регионах Росиии — график и теханализ

Экономический кризис 2014 года до сих пор оказывает свое негативное влияние на рынок недвижимости в России. Постоянное снижение реальных доходов населения до 2017 года привели к снижению финансирования застройщиков. Упал денежный оборот в отрасли, жилые объекты стали возводиться в меньшем объеме.

В предыдущие два года (2017-2018) наблюдалась следующая ситуация:

  • Снизился суммарный объем площадей сдаваемых новостроек. Это говорит об ориентации людей на относительно малогабаритное и дешевое жилье.
  • Появилась существенная разница показателей по строительству в разных регионах страны.
  • Многие строительные компании, завершая строительство объекта, не спешили браться за новые из-за нестабильной экономической ситуации.
  • Реализовать новые квартиры стало тяжелее, особенно в Москве.

Сейчас происходят серьезные изменения условий на рынке, меняются они из-за действий государства.

Ужесточение законодательства

Прогноз цен на недвижимость в 2019 году в Москве и регионах Росиии — график и теханализ

Участие строительных компаний в частичном финансировании проектов за счет долевого строительства будет прекращено к 2020 году. Это связано с введением поправок в законодательство, предполагающих переход на проектное финансирование и использование эскроу-счетов.

С января 2018 года введены следующие правила для строительных организаций:

  • финансовое участие застройщика в строительстве должно быть не менее 10% от стоимости проекта;
  • одно разрешение на постройку дает право на строительство только одного объекта;
  • банковские счета застройщика находятся под более тщательным контролем со стороны банка;
  • застройщиком сможет стать только организация с трехлетним опытом строительства многоэтажек, а в совокупности она должна построить не менее 10 тысяч квадратных метров жилых помещений.

Целью поправок является переход к более надежному и консолидированному рынку жилья. Дольщики получат гарантии того, что получат свое жилье. Консолидация произойдет по причине выхода мелких компаний с рынка и объединения крупных застройщиков в еще более крупные организации.

Влияют ли эти ограничения на стоимость жилья? По многим экспертным оценкам, безусловно, влияют. Объясняется это очень просто.

При строительстве многоквартирного дома с участием капитала дольщиков, средства, полученные таким образом, являлись фактически бесплатными для строительных организаций.

С этих денег не нужно было платить процент за пользование, как в случае с проектным финансированием. Эти финансовые потоки можно было сразу использовать для покупки стройматериалов и вспомогательного оборудования.

Что будет с недвижимостью в более жестких условиях? При новой системе застройщики вынуждены будут эти доли занимать у банка. Несмотря на то что обеспечением по кредиту им послужат деньги дольщиков на специальном счете в банке, и процент за пользование средств будет минимальным, за заемные средства, пока идет строительство (около 2 лет), придется переплатить от 15%.

Следовательно, увеличится и себестоимость строительства. Чтобы вернуть эту разницу и извлечь наибольшую выгоду от продажи квадратных метров, застройщики не будут продавать жилье на стадии котлована, а предпочтут продавать уже обустроенные под ключ квартиры. Это, конечно, отразится на цене квадратных метров в многоквартирных новостройках. Она неизбежно поднимется.

Рост цен на недвижимость на первичном рынке по оценкам специалистов составит около 20% к 2020 году, когда жилье, построенное до изменения законодательства, будет полностью распродано.

Повышение НДС с 2019 года

В России с 2019 года повысилась ставка НДС с 18% до 20%.

Покупка-продажа недвижимости не сопровождается этим налогом. Однако, разница НДС скажется на себестоимости строительства проекта, так как застройщик будет приобретать стройматериалы и технику с включенным в цену НДС.

Следовательно, для того чтобы нивелировать свои увеличившиеся затраты, он изменит стоимость жилья.

Поэтому только один этот фактор приведет к подорожанию квартир в новостройках не на 2%, а на 5% и более, так как сработает еще и ценовой мультипликатор.

Ставка ипотечного кредитования

Прогноз цен на недвижимость в 2019 году в Москве и регионах Росиии — график и теханализ

Нестабильность в экономике сказалась на снижении реальных доходов населения, спрос на недвижимость упал. Чтобы стимулировать население к покупке жилья, государство обеспечило снижение ипотечных ставок. Такие новости подняли привлекательность ипотеки. Существующие программы льготного кредитования семей с тремя и более детьми, военнослужащих и наличие особых условий при договоренности с застройщиками и так далее уже должным образом повлияли на спрос. В 2018 году Росреестр опубликовал информацию по Москве, где в октябре было зафиксировано самое большое количество сделок с недвижимостью за весь тот год. Подорожает ли стоимость квартир, напрямую зависит от спроса. Поэтому большая его величина влияет на удорожание недвижимости.

Факторы негосударственного влияния на цены рынка недвижимости

Существует еще несколько факторов, влияющих на ценообразование в жилищной сфере, которые не продиктованы государством на законодательном уровне. Рассмотрим их далее.

Строительство более качественного жилья

Застройщики стали предъявлять более высокие требования к качеству городской среды и инфраструктуры. Поэтому они и платят за эти условия более высокую цену. Как следствие, происходит удорожание квадратных метров в новостройках.

Инфляция

Этот фактор тоже стоит учитывать при решении отложить сделку с недвижимостью до лучших времен. Официально озвученные цифры говорят об инфляции в 4%. Государство будет стремиться поддерживать этот уровень, но в сложившейся ситуации нестабильности он может намного превысить это значение.

Уровень доходов населения

Снижающийся уровень реальных доходов будет тормозить рост цен на недвижимость, так как этот фактор влияет на потребительский спрос. Но тут государство, как было отмечено ранее, пытается повлиять на ситуацию стимулированием ипотеки. Что до недавнего времени у него неплохо получалось.

Регион и класс застройки

Перекос в цене, если сравнивать разные регионы России, сохраняется. Он может достигать существенных значений. Это зависит от экономической обстановки конкретной местности.

Класс жилья, конечно, тоже имеет значение. Так как при значительном увеличении цены за квартиры премиум класса, увеличение стоимости обычного жилья в сравнении с последними может быть не таким резким. Состоятельные люди готовы платить за комфорт и безопасность больше. А обычные покупатели в основном ориентируются на доступность приобретения недвижимости.

Прогнозы

Прогноз цен на недвижимость на 2019-2020 год неоднозначный.

Государственные структуры прогнозируют повышение цен к 2025 году, но утверждают, что оно будет плавным (в районе 2-3 процентов в год), так как подпадет под влияние выгодных ипотечных ставок.

Среди участников строительного рынка преобладает мнение о резком увеличении стоимости жилья на 20% к 2020 году.

Прогноз аналитиков основывается на том, что строительные компании, скорее всего, предпочтут отказаться от какого-либо участия дольщиков (эскроу-счетов) и продавать уже готовое жилье, получая наибольшую выгоду от участия в строительстве.

До 2020 года цены будут немного сдерживаться из-за ввода в эксплуатацию домов, строительство которых идет по старым правилам — с участием дольщиков.

Что ждет рынок вторичного жилья? На него все так же будет влиять уровень доходов населения, доступность ипотеки и экономическая ситуация в стране.

Рынок загородной недвижимости не пользуется популярностью, поэтому цены на дачи и загородные дома, вероятнее всего, не будут меняться или начнут снижение.

Из вышесказанного следует, что людям, собирающимся приобретать недвижимость и ориентирующимся на доступность жилья, стоит обратить внимание на объекты, которые строятся с участием дольщиков, пока они еще есть на рынке. Как только эти дома будут распроданы, стоимость жилья в новостройках заметно поднимется. На цену могут повлиять и другие факторы, связанные с экономическим состоянием страны.

Людям, которые готовы платить за безопасность и комфорт, можно подождать сдачи объектов, введенных после ужесточения законодательства.

В любом случае подход к каждой сделке с недвижимостью должен рассматриваться индивидуально. Покупателям стоит исходить из финансовых возможностей, гарантий трудоустройства при решении взять жилье в ипотеку, наличия другой недвижимости в собственности и других моментов. Продавцам, возможно, стоит подождать пока цены вырастут, чтобы извлечь наибольшую выгоду от реализации жилой собственности.

Источник: https://v-2020.org/prognoz-cen-na-nedvizhimost-na-2019-2020-god

Прогноз недвижимости на 2019-2020 год

Операции с недвижимостью привлекают многих инвесторов, однако этот бизнес остается довольно рискованным из-за нестабильности рынка. Рядовые граждане также стараются выбрать наилучшее время для реализации или покупки квартир. Чтобы составить прогноз ситуации на 2019-2020 годы, эксперты принимают во внимание многие факторы экономики.

Экономические предпосылки

Кризис 2015 года привел к падению объемов застройки жилья, и вызвал скачок цен на квадратные метры, который сменился «обвалом» рынка.

Следующие два года ситуация характеризовалась медленным падением цен и заморозкой крупных строительных проектов – особенно этот процесс был заметен в столице.

2018 год вызвал оживление на рынке: агентства недвижимости отметили, что итоги года превзошли все их ожидания по объемам продаж.

Аналитики объясняют такое оживление тем, что население откладывало деньги в течение нескольких лет, опасаясь инфляции и дефицита средств, но относительная стабильность экономики и снижение ипотечной ставки вызвало волну потребительской активности.

Прогноз цен на недвижимость в 2019 году в Москве и регионах Росиии — график и теханализ

Факторы ценообразования

На формирование цен влияет совокупность экономических процессов.

  • Хотя спрос на жилье не уменьшается, аналитики отмечают общий спад покупательской способности. Он вызван инфляцией, ростом НДС, повышением цен на бензин – расходы населения растут, при том, что заработные платы практически остаются на том же уровне. Последствием этого может стать некоторое «торможение» приобретения недвижимости в 2020 году.
  • Конец 2018 года ознаменовался ростом ключевой ставки ЦБ до 7,75%: курс на снижение ставки, которому следовал Центробанк в течение 4 лет, сменился на поддержание. Ипотечные программы в 2018 году продемонстрировали небывалую лояльность – некоторые предложения варьировались в диапазоне 8-9% годовых. Это вызвало всплеск активности – граждане, не решавшиеся на кредит в течение последних лет, были привлечены выгодными ставками. В результате объем жилищного кредитования вырос на 42% по сравнению с 2017 годом. Однако в период 2019-2020 средняя ставка составит не менее 10-12%, поэтому объем ипотечных кредитов снизится. Тем не менее, ипотека остается самым востребованным инструментом рынка недвижимости – не менее 50% сделок совершается с привлечением банковских средств.
  • Объемы вводимых в эксплуатацию новостроек снизились по сравнению с 2017-2018 годом на 10-15%, в зависимости от региона. Это вызвано прежде всего тем, что в 2015 году кризис ударил по строительной отрасли и количество запускаемых проектов снизилось. Образуется дефицит предложения, что может привести к росту цен на недвижимость.
  • Изменения в законе «Об участии в долевом строительстве…» №214-ФЗ влекут уменьшение количества застройщиков – на рынке останутся только крупные игроки. Суть реформы заключается в том, что долевое строительство как инструмент больше не будет применяться. Теперь девелоперы вносят 10% собственного капитала, остальные средства им предоставляют банки под кредитные программы, а средства дольщиков хранятся на расчетном счете банка до сдачи объекта. Также к застройщикам ужесточаются требования в сфере контроля за привлеченными средствами и по другим показателям экономической стабильности компаний.
  • Главный ценообразующий фактор – востребованность жилья в регионе. В провинциальных городах и деревнях цены опускаются до 400-500 тыс. руб. за однокомнатную квартиру. А города с приростом населения повышают цены по мере спроса. Спрос формируется в зависимости от экономической активности региона: рабочие места, крупные предприятия привлекают молодых людей, будущих покупателей жилплощади.
Читайте также:  Как найти квартиру без риэлтора?

Прогноз цен на недвижимость в 2019 году в Москве и регионах Росиии — график и теханализ

Прогнозы аналитиков

  • Геннадий Стерник, сертифицированный аналитик недвижимости, предполагает, что роста цен не будет до 2020 года, поскольку спрос ниже предложения, а реальные доходы населения падают. Он утверждает, что объемы продаж снизятся на фоне политического курса: повышение пенсионного возраста, налогообложения и других непопулярных мер «вытягивания» экономики за счет населения. Однако в дальнейшем экономический рост вызовет увеличение доходов граждан и потребительская активность возрастет.
  • Станислав Ришко, эксперт в сфере премиум-недвижимости Москвы, считает, что в столичных новостройках увеличится стоимость квартир минимум на 10%, поскольку ужесточение условий для застройщиков вызовут рост расходов и себестоимости жилья. Однако вторичное жилье, по его мнению, упадет на 3-5%, так как ожидания продавцов завышены, и многие объекты не продаются годами.
  • Ильдар Хусаинов, директор риэлторской сети «Этажи», прогнозирует спад продаж в ближайшие несколько лет. Он связывает это с несколькими факторами: подорожание первичного жилья из-за ужесточения требований к девелоперам, повышение ипотечной ставки, торможение ввода новых объектов. Ипотечные объемы, по его словам, снизятся на 10-15%, а цены квартир поднимутся на 3-8%. Кроме того, в связи с прогнозированием подорожания и подогреванием спроса, в 2019 году люди начнут активно скупать жилье, что только ускорит процесс роста.
  • Представитель аналитического бюро «IRN-недвижимость» Юлия Рышкина предполагает, что стоимость квадратных метров не увеличится, поскольку население уже «перекредитовано», а заработные платы не растут. Подорожание 2018 года, по ее мнению, связано со снижением ставки банками, однако этот процесс пойдет вспять в 2019 году.

Прогноз цен на недвижимость в 2019 году в Москве и регионах Росиии — график и теханализ

Можно сделать вывод, что 2019-2020 рынок «просядет» на 10-15%, поскольку снизится объем ипотечного кредитования, а стоимость квадратных метров вырастет.

Источник: https://2020-god.com/prognoz-nedvizhimosti-na-2019-2020-god

Прогноз изменения цен на недвижимость в России в 2019 году

Прогноз цен на недвижимость интересует инвесторов, желающих выгодно вложить средства, риелторов и граждан, намеревающихся приобрести/продать жилье или коммерческое помещение. В этом случае будет интересен подробный анализ текущей ситуации на рынке, проведенный нашими экспертами.

Изменение средней стоимости на жилые помещения в 2019 году произойдет под воздействием нововведений в законодательстве РФ. Поднятие НДС до 20%, вступившее в силу с 01.01.2019, стимулирует рост цен на рынке недвижимости. Из-за уменьшения платежеспособности населения ожидается снижение покупательского спроса.

Прогноз цен на недвижимость в 2019 году в Москве и регионах Росиии — график и теханализ

На подорожание жилья сказываются перечисленные ниже факторы.

  1. Расходы на улучшение качества городской среды. С 2016 г. начал реализовываться госпроект «Формирование комфортной городской среды и ЖКХ», что сказывается на увеличении средней длительности строительного цикла (≈2 года). Теперь больше внимания уделяется организации инфраструктуры, что привело к повышению стоимости квадратных метров.
  2. Инфляция по мнению аналитиков Центробанка РФ в 2019 г. превысит отметку в 4%. Обесценивание — катализатор роста цен, поскольку расходные материалы, услуги бригады, логистические работы и др. компоненты строительного процесса подорожают.
  3. Снижение реальных доходов населения, которое длится несколько лет подряд, выступает в качестве сдерживающего фактора. Застройщикам невыгодно резко увеличивать стоимость жилья, поскольку основная масса потенциальных покупателей отпадет. Чтобы сгладить негативный эффект от непрерывного увеличения стоимости недвижимости, государство активно поддерживает и развивает жилищное кредитование.
  4. Ипотека — важный элемент, напрямую влияющий на формирование рыночных цен. Банковские организации совместно с застройщиками и государством расширяют возможности кредитной сферы. Вводятся сниженные проценты при покупке новостроек у партнеров банка, льготные условия для молодых семей, военнослужащих и т. д. Сохранение ЦБ РФ ключевой ставки на отметке 7.75%, несмотря на падение рубля, позитивно сказывается на обстановке в сегменте.

Поскольку на динамику изменения цен одновременно влияют несколько положительных и отрицательных факторов, резкого увеличения стоимости жилых объектов не предвидится. Будет наблюдаться незначительный, но стабильный рост.

Новое жилье будет расти под воздействием следующих факторов:

  1. Изменения в ФЗ №214 от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…» привела к вытеснению ряда крупных застройщиков, что может спровоцировать возникновение дефицита новостроек. Подобная ситуация приведет к удорожанию строящихся и недавно сданных в эксплуатацию квартир.
  2. Под воздействием повышения НДС, инфляции увеличатся расходы на строительно-монтажные работы и приобретение материалов, что повлечет подъем цен.

Стабильное уменьшение реальных доходов населения и высокий уровень безработицы в регионах означает, что люди продолжат переезжать в крупные города, преимущественно федерального значения. Это способствует повышению спроса на аренду жилья, но не покупку новых квартир.

На вторичном рынке действует теория цикличного развития рынка, подразумевающая, что стоимость на недвижимость снижается каждые 10-12 лет. Эксперты предполагают, что ценовой минимум будет зафиксирован в 2020-21 гг.

Непродолжительный подъем цен в 2018 г. обусловлен несколькими факторами:

  • повышением инфляции;
  • увеличением тарифов на услуги и ресурсы ЖКХ;
  • страхом, что будут отменены государственные субсидии в ипотечном кредитовании.

Под их воздействием снизилась покупательная способность населения, а спрос на вторичном рынке недвижимости, напротив, повысился.

Из-за ухудшения ситуации на рыне труда и повышением безработицы в провинциальных городах и ряда других факторов, продолжится тенденция на переселение в столичные регионы. Этим будет стимулировано увеличение спроса на съем. По статистике, большинство молодых семейных пар, которым удалось обустроиться на новом месте, приобретает «черновую» квартиру не раньше, чем через полгода.

Учитывая, что большинству новоприбывших не удается в короткие сроки найти высокооплачиваемую работу в столичном регионе, квартиры в новостройках приобретаются в основном с целью дальнейшей сдачи в аренду. На вторичное жилье в Санкт-Петербурге и Москве тоже ожидается рост цен, хоть и не столь значительный, как на первичное. Прогнозируется, что показатель увеличится на 1.5-2%.

Источник: https://ostrovrusa.ru/prognoz-cen-na-nedvizhimost

Прогноз рынка недвижимости Москвы и Подмосковья на 2019 год от IRN.RU

Ажиотажный спрос на жилье в последние месяцы связан с завершением периода падения ипотечных ставок и выходом на рынок обладателей долларовых сбережений, испугавшихся введения санкций в отношении российских госбанков.

Однако данные факторы носят кратковременный характер, а искусственная стимуляция покупательской активности в условиях стагнации доходов населения всегда приводит к исчерпанию спроса будущих периодов.

Спрос

В плане спроса 2018 г. оказался достаточно удачным для рынка недвижимости. По данным управления Росреестра по Москве, за десять месяцев в столице было заключено 62 187 договоров долевого участия в строительстве жилья (ДДУ).

По сравнению с аналогичным периодом прошлого года рост составил внушительные 48,3%. Правда, за аналогичный период 2017 г. рынок увеличился на 55,7%, а за январь-октябрь 2016-го – на 77,4%.

То есть темпы роста числа сделок все же постепенно сокращаются.

На вторичный рынок, стагнировавший с 2015 г., также наконец пришло оживление. За январь-октябрь Росреестр зарегистрировал 121 826 новых прав в рамках сделок купли-продажи жилья, что на 27% больше, чем за 10 месяцев прошлого года. Для сравнения: в прошлом году за тот же период показатель просел на 3,1%.

Надо отметить, что динамика доходов населения совсем не располагает к столь значительному росту покупательской активности. По данным Мосгорстата, за I полугодие 2018 г. доходы москвичей снизились на 0,6% к аналогичному периоду 2017 г., в июле – выросли на 7,3%, а в августе и сентябре – вновь упали, на 9% и 7,3% соответственно.

В России в целом (московский рынок традиционно привлекает спрос со всей страны) граждане тоже не сказать, чтобы сильно богатеют. Согласно прогнозам как всегда оптимистичного федерального правительства, по итогам 2018 г. реальные располагаемые доходы населения РФ увеличатся на 1,6% — в основном благодаря бюджетной накачке перед президентскими выборами. С 2014 по 2017 г. доходы граждан, напомним, падали, в общей сложности показатель сократился примерно на 11%.

Таким образом, денег у покупателей больше не стало. Тогда откуда же они взяли средства на покупку квартир? Судя по ипотечной статистике – заняли у банков. За 10 месяцев 2018 г.

Росреестр зарегистрировал в Москве 72 595 ипотечных договоров – на 75,2% больше, чем в январе-октябре прошлого года, и на 33,4% больше, чем за весь 2017 г.

То есть ипотечный рынок рос быстрее, чем первичный и вторичный рынки жилья.

При этом если в предыдущие годы львиная доля ипотечных сделок приходилась на новостройки, то в 2018 г., благодаря сближению ставок по кредитам на первичном и вторичном рынках, ипотечники относительно равномерно распределяются между обоими сегментами (см.

«Отложенный спрос и подешевевшая ипотека оживили вторичный рынок», «Квартиры в Москве и Подмосковье в октябре-ноябре 2018 года: рынок благоприятен и для продавцов, и для покупателей»).

Причина роста спроса на ипотеку – рекордное снижение ипотечных ставок. По данным Банка России, за 10 месяцев 2018 г. ипотека в среднем подешевела на 1,39 п.п. относительно января-октября 2017 г. Средневзвешенная за 10 месяцев ставка составила 9,55%, а в октябре этот показатель равнялся 9,41%: покупку новостроек кредитовали в среднем под 9,16%, а вторичное жилье – под 9,51%.

Существенное удешевление ипотеки в сочетании с падением цен в предыдущие годы сделало жилье значительно более доступным для населения, что и обеспечило значительный рост числа сделок. Но если ставки так бы и продолжали падать, уровень покупательской активности, скорее всего, был бы ниже.

Однако из-за угрозы введения Соединенными Штатами санкций в отношении российского госдолга в августе резко ухудшилась ситуация на финансовых рынках, что заставило Центробанк поднять ключевую ставку в сентябре. В результате ипотека начала дорожать.

Это подстегнуло отложенный спрос – люди побежали покупать квартиры, пока ставки не выросли еще больше. По данным столичного Росреестра, в октябре количество ипотечных сделок увеличилось на рекордные 96,4% по сравнению с тем же месяцем прошлого года, число новых прав на вторичном рынке выросло на 40,9%, а ДДУ – на 58,1%.

Нечто подобное и даже в еще больших масштабах наблюдалось в конце 2014 г., когда на фоне девальвации рубля, обесценивавшегося в связи с введением санкций и падением цен на нефть, люди скупали квартиры пачками – только чтобы сохранить рублевые сбережения. (Как впоследствии выяснилось, совершенно зря – в 2015 г. цены на жилье упали не только в долларовом, но и в рублевом выражении: см. «Квартиры в Москве и Подмосковье в 2015 году: развенчание мифов».)

Читайте также:  Как осуществить передачу денег за квартиру?

Сбережения, только уже не рублевые, а долларовые, сыграли значительную роль в активизации спроса и в 2018 г. Введение санкций против «Русала» в апреле и анонс ограничений на покупку российского госдолга и долларовые операции для российских госбанков в августе привели к тому, что доллар подорожал с 55-56 руб. до 70 руб. (на пике). Как следствие, люди, копившие на покупку квартиры в твердой валюте, почти на четверть увеличили свою покупательскую способность и, соответственно, многие из них смогли выйти на рынок недвижимости.

К ним присоединились и владельцы валютных вкладов, которые, возможно, не планировали раньше покупать жилье, но испугались принудительной конвертации долларов в рубли (в августе-сентябре вкладчики забрали из госбанков несколько миллиардов долларов).

Учитывая, что доходность валютных депозитов к тому времени упала до 1,5-2% годовых, а сдача квартир в аренду приносит около 5%, московская недвижимость стала для долларовых вкладчиков достаточно интересным, а главное, менее рискованным инвестиционным инструментом.

Об этом свидетельствует резкий рост числа инвестиционных сделок с квартирами. Если еще год назад на вторичном рынке вообще не было консервативных инвесторов, то в сентябре 2018-го их доля, по данным «Инкома», составляла 12%, а в ноябре увеличилась до 20%.

Примечательно, что активизация рынка мало затронула дорогие сегменты – спрос сосредоточен преимущественно в эконом- и комфорт классе.

С одной стороны, это приводит к вымыванию наиболее доступных предложений и росту средних цен, с другой – говорит об ограниченной платежеспособности покупателей. (См.

«Обзор рынка недвижимости по итогам ноября 2018 года», «Обзор рынка недвижимости по итогам октября 2018 года»).

Комбинация низкой платёжеспособности населения с искусственным всплеском покупательской активности всегда приводит к исчерпанию спроса будущих периодов. Ажиотаж 2014 г., напомним, закончился жесткой стагнацией 2015 г. Конечно, точное повторение событий четырехлетней давности совсем не обязательно, однако очевидно, что все основные факторы, обеспечившие всплеск спроса в 2018 г., носят кратковременный характер. Большая часть тех, кто хотел забрать деньги из банков и вложиться в недвижимость, уже успели это сделать. Отложенный ипотечный спрос тоже не бесконечен. Ставки уже выросли на 0,5-1 п.п. (это еще не отразилось в статистике ЦБ, так как банковское одобрение действует до трех месяцев), и, по всей видимости, в обозримом будущем тренд на подорожание ипотеки не изменится.

Более того, нельзя полностью исключать стрессового повышения ключевой, а затем и ипотечной ставок в связи с введением в 2019 г. американских санкций в отношении отечественного госдолга — рассмотрение Конгрессом «санкций из ада» было отложено, но не отменено.

И, судя по внешнеполитической ситуации, санкционное давление на Россию будет только увеличиваться. При этом лишь анонс санкций против госдолга в августе привел к бегству нерезидентов из российских облигаций федерального займа, ослаблению рубля до 70 руб. за доллар и, в итоге, повышению ставки ЦБ впервые с 2014 г. (см.

«Ипотека может подорожать до заградительных 12-13% годовых», «Минстрой опасается резкого подорожания ипотеки?».)

Однако даже если реальность окажется не такой пугающей, кредитные ставки в российской экономике все равно будут расти в связи с увеличением темпов инфляции, всплеск которой в первой половине 2019 г. прогнозирует Банк России, и ожидаемым повышением ставки ФРС (это приведет к росту курса доллара и оттоку средств с развивающихся рынков).

Конечно, ипотека – лишь инструмент покупки жилья и ее подорожание могло бы быть компенсировано за счет устойчивого роста доходов населения. Однако в ситуации, когда инфляция и налоги увеличиваются, а темпы роста экономики ограничены 1-2%, на это вряд ли стоит рассчитывать.

Так что в 2019 г. спрос на жилье в Москве, скорее всего, пойдет вниз – в отсутствие дешевой ипотеки и увеличения доходов люди просто не смогут покупать квартиры в прежних количествах. Во всяком случае, по нынешним ценам.

Предложение

Активизация спроса привела к сокращению объемов предложения жилья – прежде всего дешевого и на вторичном рынке («Квартиры в Москве и Подмосковье в октябре-ноябре 2018 года: рынок благоприятен и для продавцов, и для покупателей»). На рынке новостроек в пределах МКАД (за исключением элитного центра) количество выставленных на продажу метров сократилось, по данным «ИРН-Консалтинг», менее чем на 3%.

Скорее всего, снижение объемов предложения – временное явление. Застройщики наращивают объемы нового строительства: только за 9 месяцев 2018 года на рынок Москвы вышло больше новостроек, чем за весь 2017 и весь 2016 годы.

По данным «ИРН-Консалтинг», в январе-сентябре между Третьим транспортным кольцом (ТТК) и МКАД стартовали продажи квартир в 122 новостройках с общей площадью квартир 2,388 млн кв. м.

А в октябре-ноябре рынок пополнился еще 26 новыми домами. Надо отметить, что продажи в новых проектах открывались по ценам существенно ниже рынка. Например, в III квартале 2018 г. ценовой разрыв новым предложением и рынком в целом составил 23,6%.

Самая большая отрицательная разница в цене в новых и уже реализуемых домах наблюдается в дорогих сегментах. Лишь в экономклассе разница в цене между новыми и активно строящимися домами находится в пределах нормальной скидки на низкую степень готовности.  (См.

«За 9 месяцев 2018 года на рынок Москвы вышло больше новостроек, чем за весь 2017 год».)

Изменения в 214-ФЗ и фактический запрет «долевки» с середины 2019 г. могли бы привести к значительному сокращению девелоперской активности, объемов предложения, а в дальнейшем и к росту цен. Однако столичные застройщики основательно подготовились к реформе: за первые шесть месяцев 2018 г., в преддверии вступления в силу поправок к 214-ФЗ 1 июля 2018 г., они получили разрешения на возведение 17,7 млн кв. м жилья против 4 млн годом ранее. По информации омбудсмена по строительству Дмитрия Котровского, разрешения выданы вплоть до 2027 г. Еще 7,23 млн кв. м жилья можно построить по выданным за январь-июнь 2018 г. разрешениям в Московской области. Для сравнения: в I полугодии прошлого года подмосковные власти выдали разрешений на 1,3 млн кв. м жилья.

Напомним, большая часть жилья в Подмосковье традиционно возводится недалеко от МКАД и рассчитана на спрос со стороны жителей столицы.

Все эти миллионы метров можно будет строить и продавать по старым правилам, поэтому в ближайшие годы дефицит московскому рынку не грозит. Особенно в свете того, что даже без этих дополнительных млн кв. м на столичным рынке существует навес предложения – см. «Доля готовых новостроек превысила треть рынка Москвы».

И так как основной спрос на новостройки в Москве сосредоточен в проектах дешевле 180 000 руб. за метр, новые проекты будут выводится прежде всего в бюджетных сегментах.

Существует теоретическая возможность, что не все запланированные объемы будут выведены на рынок из-за массового банкротства застройщиков, не выдержавших конкуренции, ужесточения законодательства и т. п. Однако, учитывая все еще высокую маржинальность строительного бизнеса в Москве, такое развитие событий маловероятно. Конечно, разорение отдельных компаний не исключено, однако желающие занять их место всегда найдутся – столичный рынок по-прежнему очень привлекателен для девелоперов из регионов.

Поэтому, скорее всего, если не все, то большая часть запланированных проектов пополнит объемы предложения, что окажет очень существенное давление на стоимость жилья.

Цены

Приостановка падения и небольшой отскок цен в некоторых сегментах в последние месяцы – это временное явление, связанное главным образом с реализацией отложенного ипотечного спроса и перетоком средств из банков.

Ситуация не по форме, но по содержанию напоминает 2014 г., когда усиление санкционного давления на Россию и падение нефтяных котировок дестабилизировали финансовые рынки, что привело к резкой, но недолгой активизации спроса.

Как и в 2014 г., причины роста покупательской активности являются локальными и не могут обеспечить разворот рынка. При этом всплеск спроса в условиях стагнации доходов населения чреват исчерпанием спроса будущих периодов. Поэтому в 2019 г. небольшой рост цен, скорее всего, сменится их падением.

Прежде всего на самые переоцененные сегменты первичного рынка – бизнес-класс и «квазиэлитку». Новые объекты будут выходить с более низким ценником, чем в существующих, а рост стоимости метра по мере повышения стадии готовности сократится до минимума. В результате средний по рынку уровень цен к концу 2020-2021 гг.

просядет еще примерно на 15-20%, как и прогнозировал IRN.RU на основании теории циклов.

На вторичном рынке цены еще относительно долго продержатся на нынешнем уровне – продавцы-частники, как обычно, будут всячески сопротивляться снижению стоимости своих квартир, хотя в итоге экономика все равно возьмет верх над психологией.

Источник: https://www.irn.ru/articles/40446.html

Цены на недвижимость в 2019 году

По вопросу цены на недвижимость в 2019 году аналитики и эксперты высказывают неоднозначное мнение. Одна группа прогнозирует рост цен в конце 2018 — начале 2019 года, другая выдвигает прогнозы роста стоимости жилья лишь к концу 2020 г. На основе этих оценок выстраивается мнение о том, стоит ли покупать жилье в России или же лучше подождать.

Принципы формирования цены на недвижимость

Основной фактор формирования цен на жилье — это баланс спроса и предложения. Если спрос на товар или услугу высок и предложение не может удовлетворить его, цены растут. Если спрос низкий, а товара много, цены на него падают.

Строительный бум, продолжавшийся в период с 2014 по 2017 г, привел к избытку предложения на рынке недвижимости.

В условиях непростой экономической ситуации большое количество квартир не может найти своих покупателей. В результате застройщики вынуждены реализовывать недвижимость со скидками до 25-30%.

Это сильно ударяет по строительному бизнесу, так как девелоперы теряют прибыль и часто работают себе в убыток.

Единственный выход в данной ситуации — это снижение объемов строительства новостроек в надежде, что дефицит жилья сможет вызвать подъем цен на него.

Второй по значимости фактор ценообразования — уровень платежеспособности россиян, снизившийся в 2016-2017 гг. Учитывая рост стоимости товаров первой необходимости в течение последних лет, многие граждане РФ потеряли возможность откладывать деньги на первоначальный взнос за квартиру.

Показатель доступности жилья, которым пользуются большинство стран, — это критерий, при котором стоимость одного квадратного метра жилого помещения должна равняться сумме ежемесячного дохода на каждого работоспособного гражданина. Согласно этому критерию, недвижимость в крупных населенных пунктах остается недоступной большинству населения.

Чтобы его стимулировать, необходимо вводить более низкие ставки по ипотечному кредитованию, близкие к значениям 8-10%.

Ситуация на вторичном рынке недвижимости тоже характеризуется спадом цен в промежутке от 5 до 10% в год. На ценообразование влияют следующие факторы:

  1. Квартиры в центральной части населенных пунктов ценятся выше, чем их аналоги на окраине или в неблагополучных районах.
  2. Квартиры небольшой площади меньше теряют в стоимости, чем крупногабаритное жилье.
  3. Спрос на квартиры, не требующие ремонта или требующие незначительного ремонта, выше, чем на квартиры в плохом состоянии.
Читайте также:  Инструкция о том, как купить дом на материнский капитал

Стоимость жилья в 2019 году: прогнозы экспертов

По мнению риелторов и аналитиков, цены на рынке недвижимости в 2019 году начнут уверенно подниматься. Начало подъема намечается на первый или второй квартал будущего года. Росту цен на недвижимость способствуют следующие факторы:

  1. Процентная ставка по субсидируемой государством ипотеке в следующем году должна снизиться до 8-10%.
  2. Риелторы в борьбе за клиента будут все больше и больше снижать размер своих комиссионных.
  3. Фактор сезонности: весной спрос на жилье всегда растет, а к лету — падает.
  4. Рост цен на строительные материалы, произошедший в 2018 г., в ближайшее время заставит застройщиков повышать цены на недвижимость, чтобы окупить выросшие расходы.
  5. Ужесточившиеся требования властей к созданию дополнительной инфраструктуры в новых микрорайонах (детских садов, образовательных и медицинских учреждений) также вынуждают девелоперов увеличивать стоимость жилья.

Исходя из этого, аналитики советуют потенциальным покупателям приобретать недвижимость до ожидаемого повышения цен на квадратные метры. Тем, кто планирует продать свою квартиру, тоже не стоит терять время: в ближайшем будущем цены на квадратные метры в старом фонде могут стать еще ниже.

Потенциальным инвесторам, вкладывающим капитал в недвижимость, необходимо учесть тот факт, что ожидаемый рост цен не станет галопирующим, и никто не может предсказать, насколько долго он продлится. Прибыль от подобного вложения капитала можно будет получить лишь в отдаленном будущем.

Прогнозируемая стоимость жилья в Москве и Московской области

Ситуация с превышением предложения над спросом в Москве дополнительно усложняется программой реновации. Согласно этой программе в ближайшее время у отселенных граждан появятся новые, условно бесплатные квартиры, а рынок недвижимости наполнится новостройками с апартаментами большой площади.

У многих москвичей, получивших или планирующих получить новую квартиру, не будет стимула покупать недвижимость. Спрос на жилье на рынке недвижимости в 2019 году будет падать.

В то же время появление большого количества новых квартир вызовет дальнейшее «затоваривание» рынка недвижимости.

В 2018 году цены на жилье в Москве имели следующие приблизительные значения:

  • за «хрущевку» — 135000 долларов;
  • за малогабаритную квартиру в многоэтажной новостройке — 140000 долларов;
  • за жилье увеличенной площади — 155000 долларов;
  • за жилье в старом доме кирпичной постройки — 156000 долларов;
  • «сталинка» небольшой площади стоит 190000 долларов;
  • квартира повышенной комфортабельности и площади оценивается в 205000 долларов.

В Москве и Московской области, по мнению аналитиков, цены на квартиры в 2019 году будут падать, но уже более низкими темпами. В последнем квартале 2019 года рынок полностью успокоится, цены на жилье стабилизируются, а после этого жилье подорожает.

Эксперты прогнозируют рост цен до 2020 года в среднем на 2-3% по Москве. В Московской области повышение цен будет более умеренным — не более 2% за весь период 2019 года. Стоимость среднестатистического квадратного метра в Москве вырастет до 250 тысяч рублей, в Московской области — до 120 тысяч.

Ипотека в 2019 году

Центральный банк Российской Федерации в целях стимулирования спроса на недвижимость планирует расширить программу субсидирования ипотечного кредитования.

Цель — снизить процентную ставку по ипотеке для граждан, чьи доходы не позволяют приобретать жилье по действующим процентным ставкам.

Центробанк и Минэкономразвития прогнозируют падение ставок по ипотеке до уровня 8-9% в 2019 году и до уровня 6-7% в 2020 году.

Снижение процентных ставок по ипотечным кредитам быстро приведет к росту активности на рынке недвижимости. Вызванный этим рост стоимости квадратных метров может уже к концу 2019-го заставить цены достигнуть показателей уровня докризисного периода.

Ряд банков, согласно последним новостям, уже в 2018 году предложил своим потенциальным заемщикам выгодные условия ипотечного кредитования с низкими процентными ставками. Появились программы ипотеки без первого взноса, но с повышенной до 13-14% ставкой кредитования. В связи с этим часть аналитиков ожидает восстановление рынка недвижимости уже к концу этого года.

Источник: https://pro2019.com/prognoz-cen-na-nedvizhimost-v-2019-godu.html

Прогнозы на недвижимость в 2019 году

Прогнозы цены на недвижимость в 2019 году неутешительные для застройщиков и привлекательны для желающих купить недвижимость в Москве.

Дело в том, что на первичном рынке недвижимости скопились непроданные миллионы квадратных метров, а в ближайший год к ним добавится еще более 20 млн.квадратных метров. Сумасшедшая конкуренция среди фирм застройщиков приведет к снижению расценок на рынке т.к.

предложение значительно опередит спрос. Поэтому несмотря на низкие доходы населения, для некоторых 2019 год станет временем приобретения квартиры.

Ценообразование на недвижимость

Цены на недвижимость в 2019 году, по прогнозам аналитиков, в общем по рынку России будут формироваться из:

  • Соотношения спроса и предложения.
  • Уровня доходов граждан.
  • Факторов внешнего рынка.

Если же рассматривать из чего складывается стоимость на недвижимое имущество более конкретно, то имеет значение:

  • Местоположение. Общеизвестно, что недвижимость в столице или крупных городах значительно выше, чем в среднем по области. Здесь имеет значение и экологический фактор.
  • Характеристики объекта. Оценивается качество постройки: из чего построен дом, этажность, наличие инфраструктуры.

В целом ожидается процесс снижения стоимости на квартиры эконом и бизнес-класса, однако он не затронет элитное жилье. Прогноз экспертов рынка элитного жилья 2019 года предполагает стабильность цен на этот сегмент. На ценообразование элитного жилья практически не влияют условия современного рынка, поскольку оно уникально по объёму, планировке, месторасположению и множеству других параметров.

Поскольку доходы граждан снизились и отрицательная динамика сохраняется, то повышение цен на квартиры в 2019 году, привело бы практически к полной остановке продаж на рынке недвижимости.

Предполагаемая стоимость жилья в 2019 году

Рост цен на жилье в начале 2019 года явление временное, связанное, скорее, со снижением цен на ипотеку, чем с реальностью. По прогнозам аналитиков, уже к концу этого года он замедлится и пойдет на убыль, в связи с перенасыщенностью рынка недвижимости.

В начале-середине 2019 года падение цен на недвижимость в Москве по прогнозам специалистов – очевидно. Переизбыток квадратных метров приведет к тому, что компании-застройщики будут удешевлять стоимость, вводя всевозможные скидки и акции. В связи с этим многие мелкие строительные фирмы разорятся, т. к. не смогут конкурировать с более мощными строительными компаниями.

Единственным способом удержать существующие цены на жилье в 2019 году – это частично заморозить строительство планируемых объектов, что по словам аналитиков маловероятно. В итоге на рынок недвижимости вольются тысячи новых квадратных метров, что приведёт к стагнации на прогнозируемый 2019 год, а далее удешевление кв. метра на 5-10% ежегодно.

Прогнозы стоимости кв. метров в Москве и области

По прогнозам в 2019 году недвижимость в Москве станет более доступной. Но несмотря на это плата в столице за квадратные метры несоизмеримо велика, по сравнению со стоимостью квартир по России в целом.

Это связано с тем, что уровень жизни в столице выше.

Благодаря развитой промышленной инфраструктуре предоставляется множество рабочих мест, а значит – стабильная работа и зарплата, возможность продвинуться по карьерной лестнице.

В поисках работы и достойного заработка в Москву ежегодно приезжают тысячи людей, которым надо где-то жить. В результате стоимость кв. м значительно выросла, а затем, когда предложение опередило спрос – упало:

  • 700-800 $ за 1м² в 1996 году.
  • 6000 $ — в 2008 году.
  • 4000 $ — в 2010 году.
  • 2000 $ — в 2016 году.
  • Около 3000 $ — в 2018 году.

Тенденция удешевления будет сохраняться и на следующий год, а всплеск цен в 2017-2018 годов был связан с дешевизной ипотеки.

Цены на квартиры в Москве по прогнозам на 2019 году снизятся и на вторичное жилье. Хотя многие владельцы квартир еще держат ставку, но и они вскоре будут вынуждены ее опустить. По словам риелторов, сейчас вторичное жилье в столице продается только то, которое имеет реальную и даже заниженную стоимость.

Что касается московской области, то прогнозируется более стремительное снижение расценок, чем в столице. Финансирование строительства пригородных новостроек снижается и многие объекты замораживаются. Те объекты, которые уже готовы к эксплуатации сравнялись со стоимостью жилья в Москве. Поэтому если продавать недвижимое имущество в пригороде, то расценки нужно еще больше опустить.

Следует отметить, что существует и противоположная точка зрения. Согласно другому прогнозу аналитиков, рынок жилья в Москве на 2019 год не просядет, а наоборот, произойдет повышение расценок на недвижимость. Это произойдет в результате перехода к проектному финансированию. Такой переход приведет:

  • К банкротству мелких застройщиков.
  • Появлению банка-посредника.

В результате банкротства мелких фирм на рынок придут крупные строительные компании. Уменьшение количества конкурентов приведет к монополизации и увеличению стоимости квадратного метра в следующем году.

Стоимость квартир по России в 2019 году

Прогноз цен на недвижимость в 2019 году по всей стране предсказать невозможно. Однако специалисты говорят о возможном росте расценок за квадратный метр в таких городах, как:

  • Сочи (около 100 тыс. рублей).
  • Санкт-Петербург (110-120 тыс. рублей).
  • Хабаровск (70-75 тыс. рублей).
  • Воронеж (60-70 тыс. рублей).

Кроме того, наметилась тенденция приобретать недвижимость на Крымском полуострове, что тоже поднимет стоимость квартир в этом регионе.

В целом же прогноз на 2019 год в России на недвижимость – это общее проседание рынка. Как и любое предположение у этого прогноза имеются сторонники и противники. Обе стороны жарко спорят и оперируют фактами, а кто из них прав покажет наступающий 2019 год.

Ипотека в 2019 году

Ипотека может подорожать если Америкой будут введены новые санкции против России. В случае если это действительно произойдет, то ЦБ (Центральный Банк России) повысит ключевую ставку, а в след за этим поползет вверх и ипотека.

На фоне ослабления рубля, подорожания ипотеки и увеличения НДС со следующего года возможность приобрести квартиру станет минимальна. Люди будут тратить деньги на повседневные нужды и просто не смогут собрать нужную сумму на покупку квартиры.

Как прогнозируют аналитики в 2019 году цены на новостройки в Москве упадут, но в связи с ухудшением уровня жизни населения, покупка квартиры большинству будет все так же недоступна.

Хочется надеяться, что наличие санкций приведет к тому, что в России наладится собственное производство и будут образованы новые рабочие места. Благосостояние людей начнет увеличиваться, а значит и покупательская способность тоже возрастет. Снижение платы на недвижимость и улучшение уровня жизни, увеличит количество людей купивших заветные квадратные метры.

Источник: https://novyjgod.com/finansy/prognoz-na-nedvizhimost-2019-godu-68-0219.html

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector