Что такое единый недвижимый комплекс?

Современные потребности общественного оборота недвижимого имущества, а также интерес его участников сегодня обуславливают необходимость в закреплении принципиально новых комплексных объектов недвижимости на законодательном уровне. Стоит отметить, что самыми яркими образцами объектов недвижимости представленного характера служат предприятие и единый недвижимый комплекс.

Вышеназванные термины имеют множество отличительных характеристик, которые определяют специфику контроля за общественными отношениями, объектами которых выступают. Именно поэтому четкое разграничение понятий предприятия и единого недвижимого комплекса имеет важнейшее значение как в теории, так и на практике. Оно предполагает не только отделение соответствующих гражданско-правовых объектов друг от друга, но и грамотное применение необходимого гражданско-правового регулирования.

Общие положения

Что такое единый недвижимый комплекс (ЕНК)

Важно дополнить, что введение в действующий Гражданский кодекс принципиально нового объекта прав вещной природы, единого недвижимого комплекса, в настоящее время призвано сделать соответствующую процедуру оформления существенно проще, а также повысить эффективность функционирования инфраструктурных объектов комплексного плана.

Единый недвижимый комплекс – это категория, практическая востребованность которой во многом зависит от дальнейшей гармонизации тех положений действующего законодательства, которые корреспондируют ей.

Понятие ЕНК

Далее целесообразно рассмотреть трактовку изучаемого понятия в соответствии со статьей 133.1 действующего на территории РФ Гражданского кодекса.

Итак, понятие единого недвижимого комплекса предполагает совокупность зданий, объединенных между собой определенным назначением, сооружений и иных вещей, которые неразрывным образом связаны как технологически, так и физически.

Сюда же стоит отнести и линейные объекты, среди которых — линии электропередач, железные дороги, трубопроводы и так далее.

Необходимо дополнить, что данный комплекс сооружений может также располагаться на одном участке земли тогда, когда в едином реестре государственных прав на недвижимость зарегистрировано право владения совокупностью указанных объектов как одной недвижимой вещью.

По причине прямого указания соответствующей статьи ГК РФ при отсутствии пройденной регистрационной процедуры вещный комплекс нельзя считать ЕНК. Единый недвижимый комплекс – это категория, которая принимает участие в обороте в качестве единого объекта.

В настоящее время в отношении него используются правила неделимых вещей.

Другие положения статьи ГК РФ

В соответствии со статьей 133.1 действующего на территории Российской Федерации гражданского законодательства, части одного единого недвижимого комплекса как объекта гражданских прав могут располагаться на разных участках земли. Именно поэтому отказ структуры, которая осуществляет государственную регистрацию прав на недвижимость, зарегистрировать единый комплекс недвижимого характера лишь по той причине, что соответствующие объекты недвижимого имущества не располагаются на одном участке земли, не находится в соответствии с актуальными положениями статьи 133.1 ГК РФ.

Следует заметить, что в рамках продолжающегося реформирования действующего на территории РФ гражданского законодательства 1.10.2013 г. вступили в силу те поправки, которые были внесены в ГК Федеральным законом № 142.

Данные изменения относятся к понятию и составу единого недвижимого комплекса, а также других гражданско-правовых объектов. Именно тогда была введена принципиально новая разновидность недвижимых имущественных комплексов, о которой идет речь в данной статье.

Помимо того, был внесен целый ряд уточнений корреспондирующего плана по поводу понятия неделимой вещи.

Правовая конструкция

В настоящее время единый недвижимый комплекс – это недвижимая вещь, которая принимает участие в обороте в качестве единого объекта. Важно отметить, что к ЕНК применяются специальные правила о вещах неделимого типа. Включение в действующее гражданское законодательство изучаемого понятия предполагает закрепление правового статуса и, следовательно, упрощение процедуры, связанной с оформлением, а также повышение эффективности применения в гражданском обороте инфраструктурных объектов комплексного плана (в том числе и линейных).

До недавних пор при выявлении статуса подобных объектов не появлялось трудностей лишь в отношении сооружений связи линейно-кабельного типа, которые являются ярким примером единого недвижимого комплекса и относятся к недвижимым имущественным комплексам по причине прямого указания действующего законодательства.

Таким образом, первым пунктом восьмой статьи ФЗ «О связи» от 07.07.2003 №126 предусматривается, что объекты связи, прочно связанные с землей, при условии их невозможного перемещения без несоразмерного вреда, в том числе сооружения связи линейно-кабельного плана, включаются в категорию недвижимого имущества.

В иных случаях – по причине отсутствия специально созданного законодательства – статус объектов, указанных выше, определяется зачастую в том числе и судебными органами на базе анализа как технических, так и других особенностей конкретных объектов. При этом учитываются нормативно-правовые акты, которые регулируют порядок их эксплуатации. При отсутствии должного регулирования на сегодняшний день в судебной практике существуют разные подходы к выявлению правового статуса подобных объектов.

Правовой аспект

Если учесть изложенную выше информацию, то правовая конструкция единого недвижимого комплекса как объекта гражданских прав, вероятно, может являться предметом интереса для собственников как сложных предприятий промышленности, так и инфраструктурных объектов комплексного плана тогда, когда оформление и последующий оборот этих активов рассматривается как единый объект. Тем не менее целесообразность, эффективность и востребованность на практике подобных конструкций будет зависеть в первую очередь от гармонизации и развития положений действующего законодательства корреспондирующего характера в части регулирования градостроительных и земельных отношений.

Сюда же относится и кадастровый учет единых недвижимых комплексов, а также регистрация соответствующих прав.

Таким образом, целесообразно сделать вывод, что концепция признания предприятия как единого имущественного комплекса недвижимостью, предусмотренная действующим гражданским законодательством, в настоящее время не нашла применения в широких кругах.

Сюда же относится и причина, которой соответствуют трудности практического характера, возникающие при регистрации предприятий в качестве единых объектов.

Енк и предприятие

Важно заметить, что изначально достаточно длительное время велась дискуссия касательно идеи исключить из гражданского законодательства понятие предприятия и оставить лишь возможность регистрации единого недвижимого комплекса. Кстати, «единый имущественный комплекс» – одно из названий, которое было тогда предложено. Тем не менее окончательный вариант Федерального законодательного акта № 142 сохранил название «предприятие».

Необходимо иметь в виду: обе представленные правовые конструкции говорят о том, что в их состав могут включаться как движимые, так и недвижимые вещи, которые в общем признаются недвижимыми имущественными комплексами по причине прямого указания действующего законодательства. Вместе с тем «предприятие» и «единый недвижимый комплекс» – это конструкции, имеющие целый ряд различий, к которым целесообразно отнести следующие:

  • На законодательном уровне единый комплекс недвижимости относится строго к вещам неделимого характера. Предприятие же может принимать участие в коммерческом обороте и в качестве единого объекта, и по частям.
  • В состав единого комплекса недвижимого имущества включаются лишь вещи, но не права и обязанности имущественной природы, а также исключительные права. В отношении предприятия все наоборот.
  • Ели говорить о предприятии, то действующим законодательством установлен порядок осуществления отдельных разновидностей сделок. Правовой статус единого комплекса недвижимости регулируется лишь посредством положений общего характера.
  • Признаком единого недвижимого комплекса не является его применение в целях реализации предпринимательской деятельности. В отношении предприятия все иначе.

Несмотря на то что между предприятием и единым комплексом недвижимости имеются очевидные различия, сегодня достаточно трудно оценить, каким именно образом данные понятия будут соотноситься между собой в плане вопросов регистрации прав, бухгалтерского учета и налогообложения. Кроме того, государственный кадастровый учет единого недвижимого комплекса осуществляется совсем иначе, нежели учет предприятия.

Применение и признаки ЕНК

Что такое единый недвижимый комплекс (ЕНК)

Далее целесообразно рассмотреть признаки и перспективы использования единого комплекса недвижимости в гражданском обороте. Как выяснилось, Федеральным законом № 142 определены лишь положения общего характера касательно правового статуса рассматриваемой категории. Однако отсутствие правового регулирования в отношении правил и порядка использования единого комплекса недвижимости в гражданском обороте может существенно снизить практическую привлекательность этой конструкции для субъектов хозяйствования. Целесообразно изучить некоторые аспекты, требующие пристального внимания, с точки зрения будущих перспектив использования правовой конструкции единого комплекса недвижимости в гражданском обороте.

Во-первых, это регистрация прав и кадастровый учет единого комплекса недвижимости. Сегодня действующим законодательством не предусмотрено последовательных и специальных правил ни относительно государственной регистрации прав на данный объект недвижимости, ни относительно порядка постановки структуры на кадастровый учет.

Во-вторых, осуществление со стороны собственника единого комплекса недвижимости исключительного права, связанного с арендой или приватизацией того или иного участка под ЕНК.

В статье 36 действующего земельного законодательства дана информация о том, что сегодня существует исключительное право владельцев строений, зданий, сооружений на приватизацию участков земли или приобретение права, связанного с арендой участков, на которых расположены эти сооружения, строения и здания.

Стоит отметить, что ни один из известных в настоящее время видов единого недвижимого комплекса не упомянут в данной статье, тем не менее, можно сделать логическое умозаключение, что совладелец ЕНК должен наделяться исключительным правом, указанным выше, в отношении участка земли под единый комплекс недвижимости.

Раздел ЕНК

Как отмечено выше, к единому комплексу недвижимости принято применять правила о вещах неделимой природы. Понятие вещи неделимого плана было изменено действующим ФЗ № 142, вероятно, и для учета признаков ЕНК как принципиально новой разновидности недвижимых имущественных комплексов.

Стоит отметить, что раньше неделимыми считались те вещи, раздел которых в принципе невозможен, если не менять их назначение.

Важно дополнить, что особенности выделения части в праве владения неделимой вещью установлены соответствующими нормативами действующего на территории Российской Федерации гражданского законодательства в области раздела имущественных комплексов, которые находятся в долевой собственности. С 1 октября 2013 года необходимо знать, что под неделимой следует понимать вещь, раздел которой невозможен, если ее не повредить, не нарушить или не изменить ее назначение. Такая вещь выступает в гражданском обороте в качестве единого объекта вещных прав. При этом в соответствующем нормативе уточнено, что тот объект, который имеет составные части, также может считаться неделимым.

Помимо этого, в рассматриваемом законе определено, что замена одних составляющих вещи неделимого характера другими не влечет за собой появления другой вещи, если при этом изначальные, базовые свойства данного объекта сохраняются. Поэтому при составлении технического плана единого недвижимого комплекса необходимо учитывать этот факт и руководствоваться базой в плане составных частей.

Стоит отметить, что взыскание на вещи неделимой природы может быть обращено лишь в общем плане, если судебным актом или законом не устанавливается возможность выделения той или иной составляющей из вещи, в том числе для ее реализации как отдельного продукта.

Отношения, связанные с долями, в праве владения неделимой вещью регулируются посредством статьи 1168 и главы 16 действующего на территории РФ Гражданского кодекса.

Таким образом, в случае применения конструкции единого комплекса недвижимости экономический субъект должен брать в учет особенности, перечисленные выше, относящиеся к правилам и порядку отчуждения ЕНК, а также к порядку обращения на него взыскания, порядку и правилам распоряжения структурой при ее нахождении в общей собственности.

Читайте также:  Советы о том, как оформить участок в СНТ

Налоговый аспект

В соответствии с общим правилом, налогооблагаемыми объектами для организаций Российской Федерации являются недвижимое и движимое имущество, которое учитывается на балансе как объекты ОС (основных средств) в порядке, установленном для ведения бухгалтерии. При этом объектом налогообложения не является движимое имущество по налогу на имущественные комплексы, которое принято на учет в качестве основного средства с 01.01.2013. Единый комплекс недвижимости так или иначе облагается налогом на имущество, попадает в соответствующую категорию объектов.

Заключение

Важно отметить, что сегодня по причине новизны рассмотренной правовой конструкции сложно предположить, какой подход в плане расчета налоговых выплат на имущественные комплексы может быть использован налоговыми службами тогда, когда та или иная организация принимает решение касательно регистрации комплекса отдельных объектов как единой совокупности недвижимости.

В целях оптимизации налогового вопроса некоторые движимые вещи не будут входить в состав ЕНК. Среди них, например, отдельные объекты инвентарного типа.

Так, они учитываются в качестве отдельных составляющих основных средств; могут использоваться вне объекта недвижимости; предполагают исключение ущерба имущественным комплексам при демонтаже.

Считается, что функциональное предназначение названных объектов не выступает неотъемлемой составляющей функционирования непосредственно недвижимости в целом.

Источник: https://BusinessMan.ru/edinyiy-nedvijimyiy-kompleks—eto-chto-takoe-ponyatie-vidyi-priznaki-sostav.html

Особенности правового статуса единого недвижимого комплекса

В статье рассмотрены особенности правового статуса единого недвижимого комплекса. Единый недвижимый комплекс новый объект невидимости, который является комплексным.

Основной задачей введения в гражданский оборот нового комплексного объекта недвижимости является упрощение процедуры регистрации прав в отношении комплексных объектов.

Процедура кадастрового учета и регистрации прав в отношении технологических комплексов имеет множество законодательных пробелов, которые требуют своевременного устранения.

Единый недвижимый комплекс (ЕНК) введен в гражданский оборот в 2017 году ФЗ № 218 «О государственной регистрации недвижимости». Понятие ЕНК появилось в российском законодательстве в 2015 году. На протяжении двух лет граждане не могли зарегистрировать права на единый недвижимый комплекс, так как была не ясна процедура кадастрового учета и регистрации прав.

Ввод в законодательство нового объекта недвижимости, который является комплексным, обусловлено большим количеством судебной практики. На сегодняшний день существует два вида комплексных объектов недвижимости — ЕНК и предприятие как имущественный комплекс (ПИК).

Под единым недвижимым комплексом понимается совокупность зданий, сооружений и иных вещей, которые объединены единым назначением, неразрывно связаны фактически и технологически, так же линейных объектов — ж/д, линии электропередач, трубопроводов и т. д.; или совокупность объектов, которые расположены на одном земельном участке, при условии что на них зарегистрировано право собственности как на одну недвижимую вещь в едином государственном реестре прав (ЕГРН).

В отношении ЕНК применяются правила о неделимых вещах. Под неделимой вещью понимается вещь, выступающая в гражданско-правовом обороте как единый объект вещных прав, который невозможно разделить без разрушения либо повреждения вещи, а также без изменения ее назначения.

В отношении неделимых вещей возможна замена составных частей, при условии, что данная процедура не влечет возникновения иных вещей, при сохранении свойств вещи, которая уже существуют.

Выделение части неделимой вещи возможно при условии, что в отношении данной вещи это установлено законодательно или в судебном порядке.

В отношении единого недвижимого комплекса на сегодняшний день дополнительных законодательных положений о выделе части не установлено, что является законодательным пробелом.

Отсутствие данного положения приводит к нежеланию граждан, владеющих технологическими комплексами, регистрировать их как единый объект, так как после регистрации изменить они его не смогут, только при ликвидации данного объекта и снятии его с кадастрового учета [1].

  • Право собственности на единый недвижимый комплекс возникает после внесения сведений о всех объектах недвижимости, которые входят в его состав.
  • В отношении ЕНК кадастровый учет и регистрация права осуществляется в двух случаях:
  • Завершено строительство объектов недвижимости, входящих в его состав, при этом проектной документацией предусмотрена эксплуатация комплекса объектов как единого недвижимого комплекса;

Собственник изъявил желание объединить несколько объектов недвижимости в единый недвижимый комплекс, подав заявление об объединении. Обязательным условием в данном случае является расположение всех объектов недвижимости на одном земельном участке, права на которые уже содержатся в ЕГРН [3].

  1. Комплексные объекты недвижимости введены в гражданский оборот с целю упрощения регистрации прав в отношении технологических комплексов, в которым могут относиться:
  2. АЗС;
  3. Производственные предприятия;
  4. Линейные объекты (ж/д, автомобильные дороги, линии электропередач, трубопроводы и т. д.);
  5. Иные технологические комплексы.

При регистрации технологических комплексов как ЕНК следует учитывать движимые вещи, входящие в состав таких комплексов.

Согласно российскому законодательству перевод движимых вещей в недвижимые возможен при подаче искового заявления в суд, со сбором всех необходимых документов.

Исходя из логики законодательства все вещи входящие в единый недвижимый комплекс недвижимые, таким образом данный момент не освещён в законодательстве.

При осуществлении регистрации прав на технологический комплекс собственником будет являться юридическое лицо. Физическое лицо может лишь владеть юридическим лицом на правах бенефициарного владельца.

Под бенефициарным владельцем или бенефициарным собственником понимают физическое лицо, которое прямо или косвенно владеют юридическим лицом и оказывают влияние на принимаемые юридическим лицом решения.

Таким образом при регистрации прав в отношении технологического комплекса, собственником всегда выступает юридическое лицо. При переводе движимых вещей в недвижимые изменяются налогообложение и иные процедуры в отношении юридического лица, что часто не взывает желания собственников зарегистрировать технологического комплекс как ЕНК.

Отсутствие четкой процедуры осуществления кадастрового учета и регистрации прав в отношении технологических комплексов значительно замедляет уменьшение нагрузки на судебную систему, в силу постоянных исковых заявлений в отношении технологических комплексов целью разрешения споров о регистрации прав, а также не может выполнить первоначальную цель -упрощение процедуры и регистрации прав в отношении комплексных объектов.

Источник: https://moluch.ru/archive/242/55991/

В гк рф появилось понятие единого недвижимого комплекса. плюсы и минусы новой конструкции

С 1 октября 2013 года вступил в силу так называемый третий блок поправок в Гражданский кодекс РФ, а именно Федеральный закон от 02.07.2013 № 142-ФЗ «О внесении изменений в подраздел 3 раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации».

Теперь в гражданском обороте появится новый объект вещных прав — единый недвижимый комплекс. Проблема заключается в том, что Росреестр достаточно часто отказывал регистрировать имущественные права на такие нестандартные, но довольно распространенные объекты, как линейные.

Такие объекты не относятся к традиционным зданиям, строениям и сооружениям, и в большинстве своем имеют в составе не только недвижимое имущество, но и движимое (например, системы отопления, канализации, линии электропередач, связи и др.).

Судебная практика по этому вопросу также не была единой — арбитражные суды по-разному квалифицировали такие объекты и далеко не всегда относили их к недвижимости. Появление новой статьи в ГК РФ призвано разрешить такую проблему.

В единый недвижимый комплекс включаются как недвижимые, так и движимые вещи

В Гражданском кодексе РФ единому недвижимому объекту посвящена отдельная ст. 133.1. Так, единый недвижимый комплекс является недвижимой вещью, участвующей в обороте как единый объект.

ЦИТАТА: «Недвижимой вещью, участвующей в обороте как единый объект, может являться единый недвижимый комплекс — совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически, в том числе линейных объектов (железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие), либо расположенных на одном земельном участке, если в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь» (ст. 133.1 ГК РФ).

Единый недвижимый комплекс является новой юридической конструкцией, которая включает в себя помимо собственно недвижимых вещей также вещи движимые (иные вещи). Между тем закон прямо не указывает, какие движимые вещи могут входить в состав единого недвижимого комплекса. К единым недвижимым комплексам применяются правила о неделимых вещах.

Логично предположить, что, например, в состав производственных комплексов могут входить производственное оборудование, котлы, кабели, трубопроводы, то есть вещи сами по себе движимые, но в рассматриваемом случае имеющие физическую связь с объектами недвижимости и совместно предназначенные для производственной деятельности. Вместе с тем вызывает сомнение возможность включения в состав единого недвижимого комплекса, например, инвентаря или иных вещей, которые хотя и используются в производственной деятельности, но физически не соединены с общей системой и в любой момент могут быть изъяты без ущерба для нее.

В понятие единого имущественного комплекса, в отличие от предприятия, не включаются исключительные права долги и права требования. Главная причина в том, что такие права связаны с субъектом — обладателем прав на предприятие, а не с недвижимым комплексом как объектом гражданских правоотношений.

В целом, можно выделить несколько условий для признания совокупности вещей единым недвижимым комплексом.

Во-первых, все объекты должны иметь единое назначение, например, быть предназначенными для производственной деятельности. Другими словами, это не случайный набор отдельных видов имущества, а определенная, находящаяся в системе совокупность имущества.

Во-вторых, все объекты должны быть либо расположенными на одном земельном участке, либо быть неразрывно связанными между собой физически или технологически. В этом случае они могут располагаться и на нескольких земельных участках.

В-третьих, право собственности на совокупность указанных вещей как на одну недвижимую вещь должно быть зарегистрировано в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — ЕГРП). Таким образом, для признания совокупности вещей единым недвижимым комплексом необходимо как их фактическое, так и юридическое объединение.

Фактическое объединение предполагает такую взаимосвязь нескольких движимых и недвижимых вещей, которая позволяет их использовать для достижения определенной цели, что невозможно при использовании их по отдельности. При этом одновременно необходимо и их формальное объединение, то есть регистрация права собственности на них как на единый объект. Земельный участок — не обязательный элемент единого недвижимого комплекса

О необходимости выделения единого сложного объекта, объединяющего движимые

и недвижимые вещи, говорилось давно. В частности, Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации предусматривала необходимость включения в ГК РФ в качестве нового объекта гражданских прав технологического имущественного комплекса, который также должен был заменить собой предприятие как имущественный комплекс.

В Концепции технологический имущественный комплекс предполагался как сложная или составная вещь (п. 3.7.3 разд. 4).

В качестве необходимых признаков такого объекта назывались: 1) объединение различных объектов движимого и недвижимого имущества с единым хозяйственным назначением; 2) наличие в его составе земельного участка (прав на земельный участок), на котором расположены объекты (объект) недвижимости, входящие в имущественный комплекс.

Первоначально законопроектом № 47538 6 «О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее — законопроект) предусматривалось введение в гражданский оборот объекта, поименованного единым имущественным комплексом. Также изначально не предполагалось посвящать ему отдельную статью, а поместить положения о едином имущественном комплексе в п. 2 ст. 130 ГК РФ. Однако, несмотря на то, что определение этого понятия, содержащееся в ст. 133.1 ГК РФ, почти дословно повторяет определение, данное в законопроекте, между ними имеется несколько отличий.

Читайте также:  Что представляет собой декларация об объекте недвижимости?

В тексте законопроекта единый имущественный комплекс понимался как совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных аналогичных объектов.

В финальной же версии аналогичные объекты были заменены на иные вещи.

Последняя формулировка видится более удачной, поскольку непонятно, что в законопроекте понималось под объектами, аналогичными зданиям и сооружениям, в частности, можно ли к ним отнести движимые вещи.

Кроме того, законопроект прямо не требовал государственной регистрации права собственности на единый имущественный комплекс как на одну недвижимую вещь.

Вместе с тем предполагалось отражение в ЕГРП такого объединения нескольких вещей в одну недвижимую вещь, что фактически означало то же самое.

Также необходимо отметить, что, несмотря на введение понятия единого недвижимого комплекса, предприятие как имущественный комплекс (ст. 132 ГК РФ) также сохранилось в качестве объекта гражданских прав.

ЦИТАТА: «Предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью» (п. 1 ст. 132 ГК РФ).

Таким образом, не произошло замены одного объекта другим, как это предполагалось сделать согласно Концепции. При этом налицо очевидное сходство указанных конструкций и в настоящий момент неясно, каким образом будут соотноситься эти объекты недвижимости.

Непоследовательность законодателя также прослеживается и в вопросе о роли земельного участка в образовании единого комплекса. Так, Концепция в качестве обязательного элемента такого объекта называла земельный участок. Однако из ст. 133.1 ГК РФ прямо не следует, что земельный участок всегда выступает обязательным элементом единого недвижимого комплекса.

  1. Следовательно, мы можем наблюдать отступление от постепенного внедрения в законодательство принципа единой вещи, согласно которому земельный участок является базовым элементом, а все, что на нем расположено, — его принадлежности или улучшения.
  2. Конструкция единого недвижимого комплекса упростит оборот сложных объектов
  3. Изменения в Гражданском кодексе РФ в части введения в гражданский оборот единого недвижимого комплекса направлены на решение нескольких проблем.

Во-первых, решена проблема режима так называемых линейных объектов (железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы).

Ранее их отнесение к недвижимым вещам вызывало определенные затруднения, поскольку они включают в себя множество вещей, как недвижимых, так и движимых, например, линии передач, оборудование, различные системы.

Ситуация осложнялась еще тем, что законодательством не установлен четкий перечень линейных объектов. Лишь некоторые отраслевые акты содержат в себе указание на отдельные виды линейных объектов, а также устанавливают некоторые критерии для их определения.

В частности, согласно Федеральному закону от 21.12.2004 № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» под ними понимаются дороги, линии электропередачи, линии связи, нефте-, газо- и иные трубопроводы, железнодорожные линии и другие подобные сооружения (п. 6 ч. 1 ст. 7).

Источник: https://advocates.su/blog/post/263

Регистрация объектов недвижимости в результате преобразования

Наша организация до 2018 г. была ФГУП, но на основании на основании приказа Федерального агентства по управлению государственным имуществом была реорганизована в форме преобразования в акционерное общество.

Перед реорганизацией мы провели полную инвентаризацию всех объектов недвижимости, находящихся на нашем балансе, поставили их все на учет, зарегистрировали право РФ и право хоз ведения. Всего объектов недвижимости 257. Это объекты, основное предназначение которых — оказание услуг связи.

Это земельные участки, линейно-кабельный сооружения, антенно-мачтовые сооружения, здания и т.д.

После завершения реорганизации мы обратились в Управление Росреестра с заявлением о перерегистрации данных объектов, уплатив госпошлину в размере 1 000 руб.

за каждый объект, однако нам было отказано, так как по мнению Росреестра мы должны были заплатить за каждый объект 22 тыс. руб.

Мы уже готовы были судиться, но нам наше ТУ Росимущества подсказало, что можно зарегистрировать наши объекты недвижимости, как производственно-имущественный комплекс, подобную регистрацию уже провело одно наше местное предприятие, еще в 2011 г.

Нам сказали, что заявление с приложенным пакетом документов необходимо подать в Москву, в Управление Росреестра. Считаем, что своими силами нам будет сложно правильно все подготовить, поэтому обращаемся к вам с просьбой помочь нам в этом деле.

Возможна ли вообще такая регистрация с нашими объектами недвижимости (может быть есть какие-то ограничения или же какие-то особые требования).

Может быть Росреестр посчитает, что наши объекты недвижимости не могут быть зарегистрированы как единый комплекс?

Какая разница между производственно-имущественным комплексом и единым недвижимым комплексом?

Законодательство не содержит термина «производственно-имущественный комплекс». Можно говорить о понятии «имущественный комплекс», которое встречается в Гражданском кодекса РФ.

По смыслу статей 132, 133.1 ГК РФ под имущественным комплексом понимается совокупность одного или нескольких видов имущества, объединенного по определенному признаку. Законодательством выделяется 2 вида имущественных комплексов: предприятие (ст. 132 ГК РФ) и единый недвижимый комплекс (ст. 133.1 ГК РФ).

В связи с этим здесь и далее, отвечая на вопросы о «производственно-имущественном комплексе» будет подразумеваться «имущественный комплекс» в виде предприятия.

О предприятии

Предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью (п. 1 ст. 132 ГК РФ).

В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (коммерческое обозначение, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором (п. 2 ст. 132 ГК РФ).

Вас может заинтересовать: Сопровождение сделок с недвижимостью.

Предприятие в целом или его часть могут быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав (п. 2 ст. 132 ГК РФ). Предприятия является непопулярной правовой конструкцией, поэтому на практике возникает множество вопросов, связанных с ее применением.

О едином недвижимом комплексе (ЕНК)

Согласно абз. 1 ст. 133. 1 ГК РФ под ЕНК понимается совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически, в том числе линейных объектов (железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие), либо расположенных на одном земельном участке, если в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь.

Таким образом, к ЕНК может быть отнесено имущество по любому из следующих критериев:

  • здания, сооружения и иные вещи, физически или технологически связанные между собой (при этом могут находиться на разных земельных участках);
  • здания, сооружения и иные вещи, расположены на одном земельном участке.

ЕНК может иметь в своем составе движимое и недвижимое имущество.

Отличие ЕНК от предприятия

ЕНК в отличие от предприятия представляет собой единый объект только вещных прав, в то время как предприятие включает в себя также и обязательственные, и исключительные права.

В отличие от предприятия норма о ЕНК не указывает прямо, что в его состав входит земельный участок. Вследствие этого на практике зачастую делается вывод о том, что земельный участок, в пределах которого находится единый недвижимый комплекс, не является частью единого недвижимого комплекса.

В отличие от предприятия конструкция единого недвижимого комплекса получила широкое распространение на практике. На наш взгляд, при наличии необходимости регистрации имущественного комплекса лучше использовать конструкцию с ЕНК, чем с предприятием.

Возможна ли регистрация объектов недвижимости как производственно-имущественного комплекса? Может быть, есть какие-то ограничения или же какие-то особые требования?

Обязательным условием признания ЕНК является его регистрация в целом, как одной недвижимой вещи. Незарегистрированные как ЕНК объекты не признаются таковыми (ст. 133.1 ГК РФ).

Государственный кадастровый учет и государственная регистрация права собственности на ЕНК осуществляются:

  1. в связи с завершением строительства объектов недвижимости, если в соответствии с проектной документацией предусмотрена эксплуатация таких объектов как единого недвижимого комплекса;
  2. в связи с объединением нескольких указанных в ст. 133.1 ГК РФ объектов недвижимости, государственный кадастровый учет которых осуществлен в ЕГРН и права на которые зарегистрированы в ЕГРН, по заявлению их собственника (п. 1 ст. 46 Закона о регистрации недвижимости). В Вашем случае речь идет о подпункте 2 – объединение объектов.

Статьей 46 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» установлены особенности осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав в отношении единого недвижимого комплекса и предприятия как имущественного комплекса.

  • Пунктом 2 названной статьи установлено, что государственная регистрация права собственности на предприятие как имущественный комплекс осуществляется после государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на каждый объект недвижимости, входящий в состав предприятия как имущественного комплекса.
  • Вас может заинтересовать: Постановка помещений на кадастровый учет.
  • Таким образом, единое правило действует для ЕНК и предприятий: сначала регистрируются объекты в ЕГРН (Едином государственном реестре недвижимости), а затем осуществляется их объединение в ЕНК или предприятие.

Выяснить в Росреестре, могут ли объекты недвижимости быть зарегистрированы как единый комплекс?

В данном случае нормы права дают возможность прийти к выводу, что регистрация ЕНК возможна, если сведения о регистрируемых объектах недвижимости содержатся в ЕГРН. Ситуация очевидна и не требует дополнительных разъяснений со стороны Росреестра.

Какие последствия могут быть у такой регистрации, будет ли какое-либо ограничение в пользовании нашим имуществом, в предоставлении его в аренду (отдельных объектов)?

К единым недвижимым комплексам согласно ст. 133.1 ГК РФ применяются правила о неделимых вещах (со всеми вытекающими из этого правовыми последствиями), а именно:

  • составная часть единого недвижимого комплекса не является самостоятельным объектом недвижимости и не может иметь самостоятельную юридическую судьбу, в частности, не может быть признана самовольной постройкой (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2016) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 20.12.2016));
  • впоследствии единый недвижимый комплекс не может быть разделен (преобразован иным способом) на самостоятельные объекты недвижимости.

Нужна ли вообще регистрация перехода права собственности?

Из описания ситуации и представленных сведений следует, что все объекты недвижимости зарегистрированы в ЕГРН, а цель АО — поставить эти объекты на учет после реорганизации в форме преобразования. При реорганизации в форме преобразования собственник не меняется (меняется только его организационно-правовая форма).

Читайте также:  Зачем нужно изменение вида разрешенного использования участка?

Таким образом, Росреестр не вправе требовать регистрации перехода права на объекты недвижимости от реорганизованного лица к правопреемнику. Соответственно, регистрировать объекты недвижимости не нужно, поскольку собственник не изменился. В этом случае требуется лишь изменить наименование собственника в ЕГРН.

Правовое обоснование

Право собственности на недвижимость (возникновение, переход, прекращение и т.п.) подлежат государственной регистрации в ЕГРН (п. 1 ст. 131 ГК РФ).

В силу п. 2 ст. 218 ГК РФ при реорганизации юридического лица право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит к юридическим лицам — правопреемникам реорганизованного юридического лица.

Вместе с тем, согласно п. 5 ст. 58 ГК РФ при преобразовании юридического лица одной организационно-правовой формы в юридическое лицо другой организационно-правовой формы права и обязанности реорганизованного юридического лица в отношении других лиц не изменяются, за исключением прав и обязанностей в отношении учредителей (участников), изменение которых вызвано реорганизацией.

Изменение организационно-правовой формы юридического лица не предполагает изменения его прав и обязанностей, то есть правопреемства от одного лица к другому, следовательно, отсутствует необходимость государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество от реорганизуемого лица к преобразованному лицу. Аналогичный вывод делается в Определении ВС РФ от 19.07.2016 по делу N 310-КГ16-1802, в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2016).

Поскольку юридическое лицо при преобразовании сохраняет неизменность своих прав и обязанностей, не передавая их полностью или частично другому юридическому лицу, закон не предусматривает обязательности составления в этом случае передаточного акта, предусмотренного ст. 59 ГК РФ, от одного лица другому.

Источник: https://primelegal.ru/konsultacii/registraciya-obektov-nedvizhimosti-v-rezultate-preobrazovaniya-osobennosti-registracii-imushchestvennogo-kompleksa/

Единый недвижимый комплекс готовят к оформлению.

Минэкономики завершило разработку механизма создания единого недвижимого комплекса — совокупности принадлежащих одному лицу объектов недвижимости, которые можно будет регистрировать как единое целое.

Одновременно с этим ведомство предлагает уточнить статус линейных объектов — сейчас компании тратят значительные средства на их оформление в качестве «недвижимости».

Теперь железные и автомобильные дороги, а также линии передачи и иные линейные объекты будут признаны неотделимыми улучшениями земельного участка.

Минэкономики разработало законопроекты о порядке формирования единого недвижимого комплекса, который объединяет земельный участок и все здания на нем, находящиеся в собственности одного лица,— у граждан появится возможность его регистрации в качестве одного объекта. Документы были опубликованы ведомством на портале regulation.gov.ru.— как пояснил “Ъ” глава департамента недвижимости Минэкономики Алексей Бутовецкий, сейчас они находятся на согласовании. Поправки должны вступить в силу с 2019 года.

Гражданский кодекс определяет только понятие единого недвижимого комплекса — оно включено в него в 2013 году и подразумевает совокупность зданий, сооружений, иных вещей (например, линейных объектов), объединенных единым назначением и неразрывно связанных (физически или технологически) или расположенных на одном земельном участке. Минэкономики же в своих проектах описывает регулирование оборота ЕНК.

Единый недвижимый комплекс образуется и прекращает существование с момента госрегистрации по заявлению собственника. Он может быть предметом ипотеки — в таком случае право залога распространяется на все включенные в его состав объекты.

Если здания на участке (или участок и здания) находятся в собственности разных лиц, комплекс не может быть создан — для его оформления потребуется учреждение общей долевой собственности.

Законопроект также допускает возможность разделения комплекса как полностью, так и частично.

Раздел участка, входящего в комплекс, допускается только при исключении его из состава ЕНК (при соблюдении принципа единства судьбы земли и расположенной на ней недвижимости) или при прекращении существования самого комплекса. При этом раздел комплекса на помещения или машино-места не допускается.

Как отмечает руководитель проектов АКГ «МЭФ-Аудит» Александр Овеснов, полезным такой механизм будет в основном для владельцев дачных и загородных домов — будет облегчен оборот таких объектов (единый договор купли-продажи, единая запись в ЕГРП).

Однако у собственника в дальнейшем могут возникнуть сложности — если он захочет возвести на своем участке еще одно здание или продать какие-то из имеющихся. Как подчеркивает юрист, ЕНК не будет очень распространен.

«Велико количество зданий, расположенных на землях, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и зданий, фактически разделенных на отдельные помещения, у которых различные собственники»,— говорит он.

Минэкономики отдельно оговаривает: линейные объекты (дороги, кабели связи, трубопроводы), расположенные на участке, но принадлежащие другому лицу, в единый недвижимый комплекс не включаются — для их размещения и обслуживания может быть установлен сервитут.

Из нескольких линейных объектов в собственности одного лица может быть создан отдельный недвижимый комплекс (если в него входит хотя бы один земельный участок), однако участки, необходимые для эксплуатации объектов, но не принадлежащие их собственнику, в него не включаются.

Уточняется и правовой статус самих линейных объектов — Минэкономики предлагает считать их «неотделимыми улучшениями земельного участка».

Как отмечает Алексей Бутовецкий, многие объекты, сведения о которых внесены в ЕГРН (например, кабели связи, линии электропередачи), однозначно нельзя назвать недвижимостью, но компании тратят значительные средства на их оформление как недвижимости.

«В итоге платит за это потребитель услуг — из-за того, что затраты ложатся в тарифы»,— подчеркивает он, добавляя, что потребители также вынуждены ждать подключения, пока объект не будет оформлен как недвижимость.

К неотделимым улучшениям земельного участка также предлагается отнести железные и автомобильные дороги.

Как отмечает Александр Овеснов, прямое указание на то, что они являются не объектами недвижимости, «должно положить конец спорам о возможности регистрации права собственности на автодороги как самостоятельные объекты и возможности участия их в гражданском обороте обособленно». По его словам, до сих пор встречаются ситуации, когда на основе некоторых старых ведомственных актов называют сооружениями даже временные грунтовые дороги.

В своих законопроектах Минэкономики также предлагает определить правовой статус домов блокированной застройки (так называемых таунхаусов).

Как рассказывает глава департамента недвижимости Минэкономики Алексей Бутовецкий, «сегодня не только закон, но и даже судебная практика расходится во мнении о том, считать ли дома блокированной застройки многоквартирными или нет».

По его словам, такая неопределенность порождает проблемы с общим имуществом, вызывает споры между соседями.

Так, в проекте ведомства предлагается предусмотреть в Жилищном кодексе отдельный вид жилого здания — блокированный жилой дом.

Под ним в документе предусматривается жилое здание, образованное из дома блокированной застройки, которое имеет общую стену без проемов с соседним таким же домом, а также свой выход на участок, на котором расположено такое здание.

Для собственников таких домов предусматриваются ограничения — они не могут проводить реконструкцию, переводить жилые помещения в нежилые, а также сносить дом без согласия собственников соседних блоков.

Раздел таких домов проводится по смежным стенам — выделение такой доли (в праве общей долевой собственности на блокированный дом) и регистрации права собственности на нее допускается только по соглашению с другими участниками долевой собственности. Если такого соглашения не будет — на основании решения суда.

«Конкретизация статусов блокированных домов представляется правильным решением»,— говорит юрист HEADS Consulting Александра Елизарова. Эта категория построек не относится ни к одной из известных категорий помещений, подчеркивает она, поэтому «собственники были предоставлены сами себе и занимались оформлением статуса по собственному усмотрению и предпочтению».

Источник: https://rosreestr.ru/site/press/news/edinyy-nedvizhimyy-kompleks-gotovyat-k-oformleniyu-minekonomiki-opisalo-poryadok-ego-formirovaniya/

Единый недвижимый комплекс

Единый недвижимый комплекс — это новое понятие, введённое ст. 133-1 Гражданского кодекса РФ.

Под ним понимается совокупность объединённых единым назначением вещей, либо неразрывно связанных друг с другом, либо находящихся на одном земельном участке, если в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов как на одну недвижимую вещь. Закон содержит примерное перечисление вещей, которые могут быть неразрывно связаны друг с другом. К ним относятся: здания, сооружения, линейные объекты (железные дороги, линии электропередач, трубопроводы).

Как видно из нормы закона, предусмотрено два случая для создания ЕНК: объединение собственником нескольких объектов одним целевым назначением и объединение в единый комплекс нескольких зданий, расположенных на одном земельном участке.

Нельзя сказать,  что норма не оставляет вопросов,  поскольку в статье 133-1 никак не решен вопрос ни о судьбе земельного участка, расположенного под зданиями и сооружениями,  объединенными в ЕНК по своему целевому назначению,  ни о возможности регистрации других объектов недвижимости на том земельном участке,  на котором есть ЕНК.

Согласно абзацу второму статьи 133-1 ГК РФ на единый недвижимый комплекс (ЕНК) распространяются правила о неделимых вещах, предусмотренные статьёй 133 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В целом, в задачи законодателя входит предоставление участникам гражданского оборота возможности объединять общей правовой судьбой несколько разнородных объектов. Аналогичная возможность существует для так называемых многоконтурных земельных участков, когда под одним кадастровым номером регистрируется несколько земельных участков,  расположенных в разных местах.

В порядке, предусмотренном для ЕНК удобно регистрировать сложные комплексные объекты, которые впоследствии не планируется разбивать на составные части.

Если в будущем разделение объекта всё-таки возможно, например, если речь идёт об административном здании, которое будет продаваться частями либо будут продаваться отдельные помещения внутри него, стоит заранее задуматься о распределении площадей и кадастровом учёте частей этого здания.

В противном случае на такой объект возникает только право общей долевой собственности, а это чревато потенциальными конфликтами между сособственниками в будущем.

Помимо обычных для таких «многонаселённых» зданий конфликтов по поводу мест общего пользования, из-за того, что на него была установлена общая долевая собственность, к ним присоединился целый пласт проблем, связанных с правами участников общей собственности, — правом преимущественной покупки, определением порядка пользования. Любая общая долевая собственность — это потенциальный конфликт в будущем, и основы этого конфликта закладываются, в том числе и при регистрации объектов недвижимости в качестве единого недвижимого комплекса.

В настоящее время появилось несколько примеров оформления единого недвижимого комплекса. Например, в Краснодарском крае по этой схеме оформлена сеть автозаправок, расположенных в разных районах, в одном из северных регионов идёт работа по оформлению объектов электросетевого хозяйства для сетевой компании.

Исходя из накопленного опыта, можно сказать, что у ЕНК есть как плюсы, так и минусы.

Подводя итог, можно сказать, что ЕНК не нужен, если компания имеет риск обращения взыскания на имущество, а также если в её планы входит продажа или отчуждение отдельных объектов недвижимости.

Если же фирма намерена владеть большим комплексом недвижимости длительное время, не намерена совершать с ним сделки по отчуждению и при этом акционеры заинтересованы в контроле состояния этой недвижимости, можно осуществлять регистрацию ЕНК.

Источник: http://juryev.ru/grazhdanskoe-pravo/386-edinyi-nedvizhimyi-kompleks

Ссылка на основную публикацию