Как осуществить выкуп земельного участка в собственность?

Закон позволяет арендатору муниципальных или государственных земель претендовать на выкуп земельного участка из аренды в собственность. Среди других кандидатов на приобретение, арендатор находится в приоритете. После выкупа, собственник имеет право распоряжаться объектом по своему усмотрению: завещать его, продать или сдать в аренду.

Каждый гражданин, в пользовании которого (по договору аренды) находится земельный участок, принадлежащий муниципалитету, имеет право выкупить его в собственность. Для этого необходимо обратиться в администрацию района по месту нахождения объекта недвижимости.

Куда обращаться

В каждой районной администрации есть отдел земельных и имущественных отношений. Именно с ним заключается договор аренды земельного надела.

Для того чтобы его выкупить, необходимо уладить следующие вопросы:

  1. Определить наличие оснований для выкупа.
  2. Уточнить стоимость и наличие/отсутствие рассрочки платежа.
  3. Выяснить возможные причины отказа.
  4. Уточнить особенности выкупа земель различного назначения.

Основания

Аренда является популярным вариантом приобретения права пользования земельного участка. В процессе эксплуатации земли, арендатор может не только обрабатывать его, сажать растения и вести другую хозяйственную деятельность, но и возводить строительные объекты.

Жилые и нежилые объекты недвижимости, построенные на арендованной земле, оформляются в собственность владельца.

Поэтому вопрос приобретения права собственности на арендованную землю является актуальным.

Основанием для выкупа земельного участка является условие о возможности последующего приобретения в собственность в договоре аренды. Оно может быть предусмотрено как в контракте с государственными и муниципальными органами власти, так и с частным собственником.

Преимущественное право

Право преимущественного выкупа распространяется на следующих граждан:

  • получивших право пользования землей в порядке наследования;
  • получивших в наследство объект недвижимости (жилой дом, дачу, гараж), возведенный на этом участке;
  • использующие землю по договору бессрочной аренды;
  • использующие участок по договору аренды на особых условиях (например, сроком на 50 лет).

Процесс подготовки

Арендатор, оформивший договор на земельный участок недавно, освобождается от проведения следующих процедур.

Порядок подготовки объекта, арендованного более 5 лет назад, включает:

  1. Межевание. Срок действия кадастровой документации составляет 5 лет. Если договор был заключен ранее, то арендатор должен обновить документацию. Результатом проведения межевания станет составление кадастрового паспорта.
  2. Постановка участка на кадастровый учет. Данное действие необходимо, если объект ранее не фигурировал в реестре. Документация о межевании и кадастровый паспорт предоставляются в МФЦ.
  3. Получить разрешение на совершение сделки от органа местного самоуправления. Для этого в отдел земельных и имущественных отношений подается заявление о выкупе и кадастровая документация.
  4. Получив одобрение, необходимо оформить сделку и оплатить стоимость объекта.
  5. Зарегистрировать право собственности на земельный надел.

Общие правила выкупа

Проведение торгов является обязательным условием для продажи имущества, в том числе земельных участков, которые принадлежат государству или муниципалитету.Отказ в выкупе в собственность из-за использования земли не по назначению

При выкупе арендованной земли у государственных и муниципальных властей, гражданин освобождается от участия в торгах.

Арендатор имеет преимущественное право выкупа перед другими лицами и организациями при покупке определенных категорий земель:

  • участки, выделенные под дачи;
  • земельные наделы для личного подсобного хозяйства;
  • участок для ведения фермерского хозяйства;
  • земельные наделы для разведения огородов;
  • сельскохозяйственные участки.

Земли других назначений выкупаются на основании обязательных торгов. В них выигрывает лицо, предложившее большую цену и лучшие условия. Таким образом, собственником может стать и не арендатор.

ИЖС

Участок под индивидуальное строительство должен иметь постройку. Например, жилой дом. Требования к объекту:

  • введен в эксплуатацию;
  • имеет необходимые документы;
  • право собственности оформлено в установленном законом порядке;
  • объект капитального строительства;
  • не более 1 дома;
  • дом не более 3 этажей.

Оформляя договор аренды на участок ИЖС, арендатор обязуется в течение трех лет построить на нем жилой дом. Для этого готовится проектная документация, которая заверяется органом местного самоуправления.

Важно! Объект капитального строительства отличается от дачного домика наличием фундамента.

Земли сельхоз назначения

Закон предусматривает для арендатора возможность приоритетного выкупа земельного участка, относящегося к землям сельхоз назначения, если:

  • он находится в арене не менее 3 лет;
  • арендатор использует землю в соответствии с назначением;
  • в течение срока аренды гражданин не допускал нарушения законодательства по использованию объекта.

Для арендатора будет целесообразно подать документы на выкуп до окончания срока аренды. Для сельскохозяйственных предприятий и КФХ (Крестьянское (фермерское) хозяйство) предусмотрены льготные цены на выкуп земель, принадлежащих муниципалитету. Она составляет не более 15% от кадастровой стоимости. Такие предприятия имеют право выкупа без торгов.

Важно! Запрещено возводить капитальные строения на землях сельхоз назначения.

СНТ

Если арендатор состоит в садовом или огородническом товариществе, а также имеет на участке постройку, оформленную в собственность, то он имеет право на выкуп земли по льготным условиям.

Важно! До 2020 года действует дачная амнистия. Оформить объект можно, предоставив минимум документов.

Правоустанавливающие и кадастровые документы подаются в Росреестр через МФЦ. Рассмотрение занимает не более 2 недель. Вероятность отказа при предоставлении надлежащей документации минимальна.

ЛПХ

Участок под личное подсобное хозяйство, расположенный на территории населенного пункта, подходит под различные виды строительства. Возведение дома на такой земле не нужно предварительно согласовывать.

Важно! Если земли ЛПХ расположены за пределами населенного пункта, на ней запрещается возводить объекты капитального строительства. В противном случае дом могут обязать снести. Основное назначение таких земель – растениеводство.

Оформление арендованного участка ЛПХ в собственность аналогично приобретению земель СНТ.

Документация

Для того чтобы выкупить и зарегистрировать участок, гражданин должен представить документы для выкупа:

  • договор аренды/переуступки аренды на землю;
  • распоряжение органа местного самоуправления о предоставлении объекта в аренду;
  • кадастровая документация на землю;
  • кадастровая документация на объекты недвижимости;
  • выписка из единого реестра на объект недвижимости;
  • личный документ арендатора;
  • финансовая документация о стоимости (чек или квитанция об оплате);
  • заявление о выкупе;
  • квитанция об оплате пошлины.

Документы предоставляются в виде оригиналов. Обязательным условием является соблюдение срока действия информации. Квитанции также предоставляются в оригинальном виде. Копии и распечатки из электронных сервисов не подходят.

Расценки на земельные участки

Цена земельного участка может различаться в зависимости от места его расположения, назначения и наличия объектов недвижимости.

Минимальная стоимость установлена для граждан, которые являются собственниками жилых домов, гаражей и дачных домиков. Для таких лиц устанавливается фиксированная ставка, которая зависит от количества жителей в населенном пункте:

  • за пределами населенного пункта или при наличии жителей менее 500 000 человек – от 2 до 10 ставок земельного налога;
  • при количестве жителей от 500 000 человек до 3 000 000 человек – от 5 до 17 ставок земельного налога;
  • для Москвы – 20% от кадастровой стоимости;
  • для Санкт-Петербурга – 19,5% от кадастровой стоимости;
  • другие населенные пункты с населением более 3 000 000 человек – 20% от кадастровой стоимости.

Важно! Ставка налога на землю составляет 1,5% кадастровой стоимости объекта.

Запрет на выкуп

Законодательством предусмотрены ограничения для свободного отчуждения отдельных видов земельных наделов. К ним относятся следующие земли:

  • находящиеся в собственности Министерства обороны;
  • заповедников, заказников, водного и лесного фонда;
  • водоохранные зоны;
  • на которых расположены водоочистные сооружения;
  • садов, парков, улиц;
  • для полигонов и испытаний;
  • транспортных магистралей, аэропортов, морских и речных портов;
  • ранее зарезервированные для размещения государственных или муниципальных объектов.

Действия при отказе

Если отказ районной администрации необоснован указанными причинами, заявитель имеет право обжаловать решение в судебном порядке.

Для этого необходимо подготовить:

  • заключение отдела архитектуры;
  • подборку судебной практики по региону, по аналогичным или похожим вопросам;
  • претензионное письмо.

Претензия направляется в орган местного самоуправления. Срок ответа составляет 30 дней. Если в указанный срок ответ не получен, то необходимо составить исковое заявление и направить его в суд. Копии документов и уведомление о вручении претензии приложить.

Заявитель должен присутствовать на судебном заседании лично или совместно с представителем (юристом). В процессе разбирательства суд назначит градостроительную экспертизу. Оплата исследования возлагается на заявителя. В случае удовлетворения исковых требований, затраты можно взыскать с ответчика.

Решение суда обяжет орган местного самоуправления заключить договор купли-продажи или признает отказ обоснованным.

Порядок оформления арендованного земельного надела может отличаться в зависимости от назначения участка. В 2018 году для выкупа понадобится минимальное количество документов. Срок оформления займет не менее 1 месяца. Арендатор имеет приоритетное право выкупа и льготную цену на объект.

Источник: https://pravoved365.ru/pravo/zemelnoe-pravo/vykup-zemelnogo-uchastka-iz-arendy

Оформление собственности на земельный участок по приобретательной давности

Недостатки законодательного регулирования в России земельных правоотношений привели к тому, что нередко участки земли, которыми владеют некоторые граждане на протяжении многих лет, а иногда и десятилетий, на практике, очень сложно оформить в собственность, получив на это соответствующее разрешение властей. Поэтому предусмотренный в российском Гражданском кодексе институт приобретательной давности весьма актуален на сегодняшний день.

С 2006 года у российских фирм и граждан появилась возможность признания в судебных инстанциях права собственности на участок земли посредством института приобретательной давности.

В статье 234 ГК указано, что владелец участка земли, юридически не являющийся собственником данного участка, но добросовестно, непрерывно и открыто владеющий своей собственной землей в течение пятнадцати лет, в итоге приобретает законное право собственности на данный участок земли.

Как следует из положений названной статьи ГК, субъектами правового института приобретательной давности могут выступать и граждане России, и юридические лица. Следовательно, Российская Федерация как субъект гражданских правоотношений, а также российские регионы и муниципалитеты не вправе становиться субъектами прав собственности на участок земли посредством приобретательной давности.

В результате по данному основанию может оформляться только частная собственность на землю, а государственная или муниципальная собственность – нет.

Приобретение участков земли по давности владения сравнительно с иными объектами недвижимости имеет ряд правовых особенностей. Это объясняется тем, что по давности владения возможно возникновение лишь права частной собственности, однако далеко не все участки земли могут приобретаться в частную собственность организаций или физических лиц.

Прежде всего, это связано с ограничением на основании положений Земельного кодекса гражданской оборотоспособности некоторых участков земли и установлением законом в их отношении особых правил. В частности, участки земли не подлежат юридическому оформлению в частную собственность, если он изъяты из оборота земли или как-то ограничены в нем.

Право собственности на участки земли в силу правового института приобретательной давности может приобретаться на участки, формально принадлежащие на праве собственности какому-то другому лицу, либо на юридически бесхозяйную землю.

Условия приобретательной давности

Для оформления права собственности на землю, ссылаясь на приобретательную давность, требуется выполнение пяти условий:

1. Давность существования земельного владения – 15 лет. Исчисляться данный срок владения землей начинается в момент появления у правообладателя этого владения. Если же участок земли еще может быть истребован у его владельца юридическим собственником земли, то срок владения начинается уже по окончанию срока исковой давности.

2. Непрерывность владения землей. Данное условие, предусмотренное в российском гражданском кодексе, означает, что участок земли весь период (то есть минимум в течение указанных 15 лет) не выходил из владения конкретного лица, претендующего на оформление права собственности.

Читайте также:  Как получить земельный участок военнослужащему?

Владение землей, которое то появляется, то прекращается, не влечет возникновение приобретательной давности на участок земли. Исключения составляют лишь те случаи, когда участок земли выбывал из законного владения помимо воли его правообладателя.

Стоит отметить, что непрерывность владения участком земли сохраняется при замене законного владельца его правопреемником (статья 234 пункт 3 ГК РФ). Правопреемство на землю устанавливается согласно нормам гражданского законодательства.

Для физических лиц применяются чаще всего положения наследственного права. Однако и здесь есть нюансы. Поскольку наследодатель-владелец участка земли не являлся по юридическим документам собственником этого участка, то и оставить его по завещанию он не имел права.

Поэтому правопреемство в указанной ситуации возможно лишь для наследников по закону.

Исходя из вышеуказанных норм, фактический владелец участка земли, претендующий на вступление в собственность в силу гражданско-правового института приобретательной давности, для расчета срока законного владения вправе присоединить к времени своего владения участком земли и срок владения этим участком, которое осуществлял его умерший родственник-наследодатель, при условии, что законный наследник вступил в наследство и продолжил пользоваться землей после смерти наследодателя.

Кроме того, непрерывность давностного владения сохраняется при передаче владельцем земли своего участка во временное владение третьему лицу.

3. Владение участком земли осуществляется лицом, не считающимся собственником участка, как своим собственным. Данное положение означает, что владелец земли должен извлекать для себя полезные свойства участка земли соответственно его назначению.

К примеру, владелец использует участок земли, предназначенный для садоводства, для выращивания на нем сельскохозяйственных культур для своей семьи.

При установлении данного условия для приобретательной давности законодателем предполагается, что владение участком земли как своим собственным значит владение не по договору.

Следовательно, положения статьи 234 российского Гражданского кодекса о приобретательной давности не должны применяться в ситуациях, когда владение землей происходит в результате договорных обязательств (хранения, безвозмездного пользования, аренды и других соглашений).

В судебной практике наиболее распространенным случаем, когда возможно использование института приобретательной давности для оформления собственности владельцем участков земли, является передача этих участков юридическим собственником иному лицу без надлежащего правового оформления.

К примеру, гражданин приобрел еще до введения в действие российского Земельного кодекса участок земли, но письменный договор купли-продажи сторонами сделки не был составлен, и регистрация прав, естественно, не производилась.

Приобретатель, владеющий участком, был убежден, что купил землю, поскольку оплатил бывшему хозяину определенную денежную сумму, а тот освободил соответствующий участок земли.

В реальности же формальным собственником данной земли остался прежний хозяин.

4. Открытость владения, означающая, что окружающие должны иметь потенциальную возможность наблюдать это владение правообладателя конкретным участком земли.

5. Добросовестность владения соответствующим участком земли. Под добросовестностью владения в данном случае подразумевается внутреннее убеждение владельца участка земли в законности и обоснованности своего владения.

Если же фактический владелец земли знал, что участком владеет другой гражданин либо организация, и самовольно занял данный участок земли, то такое владение, даже осуществляемое на протяжении длительного времени, не может признаваться добросовестным.

Порядок оформления участка по приобретательной давности

  • Признание права собственности владельца участка земли в силу приобретательной давности происходит через суд.
  • Поскольку у фактического владельца земли нет документов, подтверждающих законное владение этой землей, он, согласно российскому Гражданскому кодексу (статья 234), может обратиться в судебные инстанции для признания своего права собственности.
  • Только после получения в ответ на соответствующее исковое заявление положительного решения суда и его вступления в силу, у владельца земли появляется основание для государственной регистрации приобретенного через суд права собственности на участок земли в силу давностного владения.

Нужно обратить внимание, что в постановлении судьи участок земли должен точно идентифицироваться. Это значит, что по документу можно совершенно точно определить, какой участок земли является объектом судебного постановления.

Для этого в решении указываются местоположение (адрес) этого участка земли, его категория, площадь и кадастровый номер. Если же данный участок земли еще не стоит на кадастровым учете, то в регистрации прав собственности на него будет отказано.

Документы для регистрации прав

Для получения регистрационного свидетельства на участок земли, приобретенный в собственность в силу правового института приобретательной давности на основании постановления суда, нужна следующая документация:

  • документ, подтверждающий оплату заявителем регистрационной пошлины в пользу государства;
  • решение судьи, имеющее силу правоустанавливающей документации на участок земли;
  • удостоверение личности заявителя;
  • кадастровый паспорт и иные технические документы на оформляемый участок земли.

Выдача регистрационного свидетельства владельцу земли, вступившему в собственность на основании соответствующего судебного акта, не мешает в дальнейшем через суд оспаривать такую регистрацию права третьими лицами, считающими себя законными собственниками этого участка земли.

Источник: https://infonedvizhimost.com/zemlya/priobretatelnaya-davnost/na-zemelnyj-uchastok.html

Выкуп земельных участков под недвижимостью

Сделанная Марком Твеном в позапрошлом веке остроумная рекомендация покупать землю, поскольку ее больше не производят в сегодняшней России, актуальна как никогда.

Во-первых, это — обязанность. Организа­циям необходимо переоформить  право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на аренду или вы­купить их в собственность до 1 января 2006 года.

Во-вторых, это — право.

Организации, имеющие в собственности или пользовании недвижимость, расположенную на земельных участках, находя­щихся в государственной или  муниципальной собственности,   имеют  право  выкупить  их  в собственность.

И право, и обязанность реализуются по одним и тем же правилам. Неодинаковое понимание этих правил чиновниками и предпринимателями на практике порождает массу споров. Поэтому есть смысл остановиться на тех нюансах выкупа, по поводу которых чаще всего скрещиваются шпаги в арбитражных судах.

Выкупить землю

Под какой  недвижимостью  можно выкупить землю?

В соответствии с 36 ЗК, а также статьями 28 и 43 Закона «О приватизации государственного и муниципального иму­щества» право на выкуп земельных участков, находящихся в государственной собственности, имеют все собственники объектов недвижимости, расположенных на таких земель­ных участках, вне зависимости от того, относятся ли такие объекты к числу приватизированных или нет, в т. ч. и объек­тов, возведенных собственником на земельном участке.

Сложнее ситуация, если земля выкупается под объектом недвижимости, полученным в собственность не в порядке приватизации, при этом земельный участок уже использует­ся на основании договора аренды. По своему буквальному смыслу здесь не применимо правило ч. 3 ст.28 Закона «О приватизации» о том, что договор аренды земельного участ­ка не является препятствием для выкупа земельного участ­ка. Это правило относится только к выкупу земли под прива­тизированной недвижимостью.

Однако в одном из своих недавних решений Высший арбитражный суд РФ посчитал возмож­ным применить эту норму к выкупу арендованной земли под самостоя­тельно возведенной (т. е.не приватизированной) недвижимостью, указав, что «договор аренды зе­мельного участка, заключенный до введения в действие ЗК. не являет­ся препятствием для выкупа зе­мельного участка».

В соответствии со ст.10 краево­го Закона «Об основах регулирова­ния земельных отношений в крае» цена участка составляет: в Краснодаре — семнадцатикратную ставку земельного налога за метр, по краю — десятикратную ставку за метр.

Цена выкупа определяется на момент заключения договора куп­ли-продажи, который, напомню, считается заключенным с момента его подписания, а не с момента регистрации перехода пра­ва собственности на землю в учреждении юстиции.

Решение о выкупе и право выбора

Согласно статье 3 вводного Закона к Земельному кодек­су, до того, как будет разграничена государственная собственность на землю, земельными участками распоря­жаются органы местного самоуправления, если иное не ого­варивается законом.

Статьей 43 Закона «О приватизации» в отношении земельных участков, которые находятся под при­ватизированными объектами недвижимости, предусмотрены другие условия. Решение о выкупе принимает орган, кото­рый в прошлом принял решение о приватизации находя­щейся на участке недвижимости.

Высший арбитражный суд в постановлении по одному из недавних дел разъяснил, что это правило распространяется и на случаи, если объект недвижимости приобретен лицом, выкупающим земельный участок не от государства, а от лица, ранее приватизировавшего этот объект.

Кто имеет право выбора между собственностью и арен­дой: собственник недвижимости или собственник земли?

Первоначально суды считали, что собственник земли (как правило, муниципалитет). Например, московские суды со ссылкой на ст. 36 ЗК утверждали, что если собственники объектов недвижимости, расположенных на земельных участках, по закону могут эти участки приобрести, то это еще не означает, что местный орган власти обязан заклю­чить именно договор купли-продажи.

Не отставал от столи­цы и наш Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказс­кого округа, который придерживался того же мнения по это­му вопросу. Однако в настоящее время ФАС СКО занял иную позицию. В одном из его недавних постановлений было разъяснено, что право выбора между покупкой и арендой принадлежит собственнику недвижимости, а не местному органу власти.

Отказ в выкупе

На практике самое распространенное основание для отка­за — это попытка выкупить землю, которая выкупу не подле­жит по закону. Это земельные участки в составе земель лесного и водного фондов, особо охраняемых природных терри­торий и объектов водоохранного и санитарно-защитного наз­начения, общего пользования (улицы, дороги и т.д.), земель транспорта, предназначенных для обеспечения деятельности морских и речных портов, аэропортов, а также предусмотрен­ных генеральными планами развития соответствующих тер­риторий для использования в государственных или общест­венных интересах, в том числе земель общего пользования, если, к примеру, земельный участок предполагается исполь­зовать для реконструкции центральной части города

Особое внимание стоит уделить возможности выкупа сельхозземель.

Закон «Об обороте земель сельскохозяй­ственного назначения» содержит норму о том, что привати­зация земельных участков из земель сельхозназначения, расположенных на территории субъекта России, осущес­твляется с момента, установленного законом субъекта.

Сог­ласно статье 21 краевого закона «Об основах регулирова­ния земельных отношений в крае» приватизация земель­ных участков из земель сельхозназначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, за иск­лючением земельных участков, предоставленных гражданам для индивидуального жилищного, гаражного строительства, ведения личного подсобного хозяйства, садоводства, животноводства и огородничества, а также занятых зданиями, строениями, сооружениями, осуществляется через 49 лет с момента вступления в силу этой статьи.

Это означает, что сегодня выкупить землю сельхозназна­чения можно, только если она занята каким-либо зданием, строением или сооружением. Во всех остальных случаях придется ждать истечения установленного законом срока.

Наконец, что делать, если в выкупе отказано?

На практике опробованы разные варианты действий по защите прав в такой ситуации.

Можно подать в суд заявле­ние о признании незаконными действий местной админист­рации по отказу в выкупе или иск о понуждении к заключе­нию договора купли-продажи участка.

При этом до подачи иска необходимо подготовить свой проект договора купли-продажи и направить его органу, принимающему решение о выкупе. Если по истечении двух недель ответа нет, можно обращаться с иском в суд.

Наиболее простой способ защиты, опробованный в судеб­ной практике и недавно прошедший через Высший арбитраж­ный суд: в суде предъявляется требование «признать недей­ствительным отказ в выкупе и обязать администрацию города (или района) подготовить договор купли-продажи с АО (ООО) земельного участка, находящегося под зданием. При этом не­обходимо указать адрес, площадь и кадастровый номер и нап­равить договор для подписания АО (ООО) в двухнедельный срок. Государственная пошлина за подачу такого иска состав­ляет 2 000 рублей. Срок рассмотрения дела в суде с первой инстанции по кассацию — в среднем от 7 до 10 месяцев.

Читайте также:  Рекомендации о том, как разделить земельный участок

Однако твердое знание собственных прав в сфере выку­па земли всегда поможет отстоять свои интересы, в том чис­ле в арбитражном суде.

Источник: https://www.vegaslex.ru/en/analytics/publications/31642/

Изъятие земельного участка у собственника в 2019 году — в связи с неиспользованием, ввиду его ненадлежащего использования

Землю, принадлежащую по праву собственности, может конфисковать государство. Однако для этого нужны веские основания, подтвержденные законодательными нормами.

Как в 2019 году изымается частный земельный участок? Земли могут изыматься государством. Не имеет значения, кто и на каком основании владеет землей.

Но изъятие возможно лишь на основаниях, прописанных в законе. Когда в 2019 году допускается принудительное изъятие земельных участков у собственников? Какова процедура изъятия частных земель?

Общие моменты

Землепользование относится к наиболее ранним формам владения землей как имуществом для производственных целей. Согласно законодательству земля выступает объектом гражданского права.

В ГК РФ сказано о вероятности изъятия земель из гражданского оборота или ограничения в обороте.

Положения Земельного Кодекса РФ предусматривают владение и распоряжение земельными участками по усмотрению собственников.

Вместе с тем закон предусматривает прекращение права собственности в отношении земли по определенным основаниям.

Для каждого случая изъятия земель предусмотрен определенный порядок и перечень допустимых оснований.

В зависимости от причины изъятия финансовый убыток собственника может компенсироваться или оставаться без возмещения.

Что нужно знать

Изъятие частного участка может осуществляться в добровольном и принудительном порядке. Между правообладателем и государственными органами заключается соглашение о выкупе земли.

В цену выкупа включается:

  • рыночная стоимость участка;
  • стоимость объектов недвижимости, расположенных на участке;
  • убытки собственника, связанные с упущенной выгодой, расходами на переезд и обустройство на ином месте.

Основная сложность в этом случае заключается в определении цены участка. Госорганы руководствуются рыночной стоимостью, исходя из результатов проведенной оценки.

Если собственник не согласен, он вправе повести независимую оценку и назвать свою цену.

Правообладатель должен быть письменно извещен об изъятии земли в течение семи дней с момента принятия решения.

Также землевладельцу предоставляется проект соглашения о выкупе с указанием цены и условий. На изучение предложения отводится три месяца. Изъятие земли ранее этого срока допускается только с согласия владельца.

Если договориться мирным путем не удается, применяется принудительное изъятие на основании решения суда. Сумма выкупа определяется судебными органами исходя из рыночной стоимости.

Подача иска возможна не ранее трех месяцев после вручения собственнику проекта соглашения об изъятии участка.

Отметить нужно то, что за объекты, размещенные на участке, но не оформленные в собственность, выкуп не выплачивается.

Подобная недвижимость признается самостроем и возмещения за снос не полагается. Конкретизирует закон и объекты, не учитываемые при расчете суммы возмещения.

Нельзя получить выкуп за объект, если размещение его на участке не соответствует разрешенному виду использования земли.

Актуальность данного вопроса

В большинстве случаев изъятие земель происходит за счет того, что в данных территориях нуждается государство.

Основанием становится строительство крупных инфраструктурных объектов и иных значимых сооружений, которые согласно проекту не могут быть размещены в ином месте.

То есть другого способа, кроме изъятия земель, попросту нет. Актуальность подобной ситуации особо проявилась в процессе подготовки олимпийских объектов в Сочи.

Аналогичные обстоятельства складываются при строительстве газо- и нефтепроводов, железнодорожных веток, автотранспортных магистралей, линий электропередач, водопроводов и т.д.

Земельные участки, попадающие под изъятие, выявляются на стадии подготовки проекта строительства.

На этом же этапе проводится исследование относительно прав собственности на земли и определяется сумма предполагаемого финансового возмещения за изъятие участков.

Анализ законодательства в данной сфере выявил некоторые несовершенства, что стало поводом для внесения изменений в ЗК РФ.

Источник: http://jurist-protect.ru/izjatie-zemelnogo-uchastka-u-sobstvennika/

Выкуп земельного участка в собственность, основания для отказа

Если Вы являетесь собственником здания и задумались о выкупе земельного участка в собственность, то мы рекомендуем заранее проанализировать возможные основания, по которым государственные, муниципальные органы власти могут отказать в таком выкупе.

В Москве выкуп земельного участка в собственность регламентирован Постановлением Правительства Москвы от 15 мая 2012 г. N 199-ПП «Об утверждении административных регламентов предоставления государственных услуг департаментом городского имущества города Москвы».

Административный регламент «Предоставление земельного участка в собственность собственникам зданий, сооружений», утвержденный Постановлением Правительства Москвы от 15 мая 2012 г. N 199-ПП, предусматривает следующие основания, по которым Департамент городского имущества города Москвы вправе отказать в выкупе.

Наличие одного или нескольких оснований из числа предусмотренных статьей 39.16 ЗК РФ, в частности (не полный перечень):

  • указанный в заявлении земельный участок предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования, безвозмездного пользования, пожизненного наследуемого владения или аренды, другому лицу;
  • на указанном в заявлении земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие другому лицу;
  • указанный в заявлении земельный участок является изъятым из оборота или ограниченным в обороте, и его предоставление не допускается на праве указанном в заявлении;
  • указанный в заявлении земельный участок является зарезервированным для государственных или муниципальных нужд (за некоторыми исключениями);
  • указанный в заявлении о предоставлении земельного участка земельный участок является предметом аукциона;
  • разрешенное использование земельного участка не соответствует целям использования такого земельного участка, указанным в заявлении;
  • указанный в заявлении земельный участок в соответствии с утвержденными документами территориального планирования и (или) документацией по планировке территории предназначен для размещения объектов федерального значения, объектов регионального значения или объектов местного значения, и с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, неуполномоченное на строительство этих объектов;
  • предоставление земельного участка на заявленном виде прав не допускается;
  • в отношении земельного участка, указанного в заявлении о его предоставлении, не установлен вид разрешенного использования;
  • указанный в заявлении о предоставлении земельного участка земельный участок не отнесен к определенной категории земель;
  • границы земельного участка, указанного в заявлении о его предоставлении, подлежат уточнению в соответствии с Федеральным законом от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»;
  • площадь земельного участка, указанного в заявлении о его предоставлении, превышает его площадь, указанную в схеме расположения земельного участка, проекте межевания территории или в проектной документации о местоположении, границах, площади и об иных количественных и качественных характеристиках лесных участков, в соответствии с которыми такой земельный участок образован, более чем на десять процентов.

Наличие одного или нескольких оснований из числа предусмотренных Законом города Москвы от 19 декабря 2007 г. N 48 «О землепользовании в городе Москве», в частности (не полный перечень):

  • отсутствие в ЕГРП подтверждения имущественных прав на объекты недвижимого имущества, расположенные на земельном участке, отсутствие документов, подтверждающих имущественные права, возникшие на данные объекты недвижимости до вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»;
  • судебное разбирательство в отношении земельного участка и (или) расположенных на нем зданий, сооружений, в том числе оспаривание прав на земельный участок, кадастровой стоимости земельного участка, границ, площади, разрешенного использования земельного участка, прав на расположенные на нем здания, сооружения;
  • наличие акта уполномоченного органа исполнительной власти города Москвы о подтверждении факта незаконного (нецелевого) использования земельного участка, факта наличия незаконно размещенного объекта недвижимости, за исключением случаев составления уполномоченным органом исполнительной власти города Москвы акта о подтверждении пресечения незаконного (нецелевого) использования земельного участка;
  • включение расположенного на земельном участке объекта недвижимого имущества в утвержденный Правительством Москвы перечень объектов недвижимого имущества, созданных на земельных участках, не предоставленных (не отведенных) для целей строительства (реконструкции);
  • наличие прав третьих лиц на земельный участок, оформленных в установленном порядке и препятствующих в соответствии с законодательством Российской Федерации принятию решения о предоставлении земельного участка в собственность без проведения торгов;
  • отсутствие в государственном кадастре недвижимости кадастровых сведений о координатах характерных точек границ преобразуемых (уточняемых) земельных участков, разрешенном использовании земельного участка, кадастровой стоимости;
  • пересечение границ земельного участка с границами иных земельных участков, поставленных на кадастровый учет;
  • наличие обеспечительных мер, наложенных в отношении земельного участка, здания, сооружения, расположенного на испрашиваемом земельном участке и (или) прав пользования на указанные объекты недвижимого имущества;
  • отсутствие кадастрового учета земельного участка;
  • отсутствие в течение 30 календарных дней оплаты стоимости земельного участка в соответствии со статьей 6 Закона города Москвы от 19 декабря 2007 г. N 48 «О землепользовании в городе Москве».

С учетом изложенного мы рекомендуем до подачи заявления о выкупе земельного участка оценить наличие и актуальность имеющихся у вас документов на здание и земельный участок, оценить вероятность возможного отказа, а также устранить основания для отказа до подачи соответствующего заявления, в противном случае оформить право собственности на земельный участок будет достаточно сложно.

Источник: http://dikesco.ru/vykup-zemelnogo-uchastka-v-sobstvennost-osnovaniya-dlya-otkaza/

Новый порядок изъятия земельных участков в 2019 году: что нужно знать, чтобы не стать жертвой произвола

Изъять земельный участок у владельца в 2019 году можно вполне законно. Для этого потребуется наличие оснований и соблюдение соответствующей процедуры, но суть не меняется.

Собственность перейдет во владение государства безвозвратно.

Для того чтобы не стать жертвой произвола или не столкнуться с мошенничеством, каждому землевладельцу нужно знать, какими правами он обладает.

Новый закон «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования оборота земель сельскохозяйственного назначения» позволит местным властям в принудительном порядке изымать не используемые по назначению или с явными нарушениями земли сельскохозяйственного назначения.

Кроме того, государство сможет, наконец, разобраться с земельными долями и с невостребованными земельными долями, которые были в свое время щедро розданы колхозникам.

Неоформленные и невостребованные доли также перейдут в собственность местных муниципалитетов.

Сегодня, по данным Комитета Госдумы по аграрным вопросам, 80 процентов земель сельскохозяйственного назначения до сих пор юридически не оформлены:

  • Это земли дачников и огородников, дольщиков и организаций. Например, собственники долей осуществили государственную регистрацию своих прав только на 18 млн га земельных угодий из 115 имеющихся.
  • Основная проблема легитимности использования земли существует и у сельскохозяйственных организаций. В собственности этих организаций оформлено 3,5 млн га, остальные земельные доли используются на правах: аренды с госрегистрацией договоров аренды и без госрегистрации, а еще на правах представительства без оформления каких-либо документов на землю (фактически это самозахват невостребованных земельных долей).

Новый закон, по мнению экспертов комитета, восполнит пробелы в законодательстве и позволит в ближайшее время осуществить госрегистрацию прав 9 млн земельных долей и сформировать земельные участки на площади 95 млн га.

Если дольщики и собственники земельных участков самостоятельно не начнут приводить свои земельные дела в порядок, к делу подключатся муниципалитеты.

Уже сегодня на многих муниципальных сайтах висят обращения местных властей к населению и организациям о вступлении нового закона в силу.

Читайте также:  Что делать, если произошло нарушение границ участка?

Местная власть согласно закону получила дополнительные полномочия и, по мнению экспертов, отныне является заинтересованной стороной.

По данным Комитета Госдумы по аграрным вопросам, в руки муниципалитетов только невостребованных земель может перейти около 22 млн га.

Если их затем продать за 15% кадастровой стоимости (закон устанавливает для продажи не более данного процента), то местные бюджеты пополнятся на 55 миллиардов рублей.

Хороший стимул для работы, уверены в комитете, и это только часть возможного заработка.

Эксперты отмечают, что на практике заработать смогут не только муниципалитеты, но и председатели дачных, садовых товариществ и кооперативов, общества которых расположены на землях сельхозназначения.

Кстати, большинство из них как раз и находятся на таких землях. Заросшие бурьяном и много лет не используемые садовые и дачные участки также можно будет изымать. Условия и процедура такой передачи устанавливаются данным законом.

Конечно, панике поддаваться не надо, эксперты считают, что добросовестным земледельцам беспокоиться нечего, отобрать землю будет все же не так просто. Однако привести в порядок документы и свои участки будет не лишним.

Как пояснил Виталий Бородкин, старший юрист юридической компании «Приоритет», основанием для изъятия сельскохозяйственных земель стали следующие критерии:

  • Если участок земли используется с нарушением земельного законодательства и это повлекло существенное снижение плодородия или значительное ухудшение экологического состояния. Конкретизировать критерии на «изъятие» еще предстоит правительству РФ.
  • И если земельный участок в течение трех лет подряд с момента возникновения права собственности на него не использовался в соответствии с назначением. Признаки неиспользования также будут установлены правительством РФ.

При этом закон предоставляет право землевладельцам устранить нарушения порядка использования земельных участков:

  • Если нарушения не будут устранены, то только в этом случае органы исполнительной власти субъектов РФ обратятся в суд с требованием об изъятии земельного участка и о его продаже с публичных торгов.
  • Собственники могут избежать негативного сценария «расставания с земельным ресурсом», если будут следовать нормам действующего законодательства, которое регулирует вопросы использования сельскохозяйственных земель.

«На мой взгляд, ситуация на рынке земли кардинально в ближайшее время не изменится, до тех пор пока правительством страны не разработаны критерии «ненадлежащего использования» и «неиспользования» земель сельхозназначения, — уверен Виталий Бородкин.

Ожидать повального принудительного изъятия земель уже в июле или августе не стоит.

У крупных собственников земель есть время начать или продолжить использовать земли в соответствии с целевым назначением, продать или перевести эти земли в другие категории«.

Законом установлено, что реализация земельного участка, изъятого в принудительном порядке, осуществляется в течение 6 месяцев со дня вступления в законную силу решения суда, возможна только с публичных торгов по правилам, которые определены Гражданским кодексом РФ, но в случае, если торги признаны несостоявшимися, земельный участок может быть приобретен в государственную или муниципальную собственность по начальной цене торгов.

Денежные средства, полученные в процессе реализации земельного участка, выплачиваются бывшему собственнику за вычетом расходов, которые были произведены на подготовку и проведение публичных торгов.

Большую роль при разрешении вопросов, связанных с распределением земельных участков сельскохозяйственного назначения, закон отводит органам местного самоуправления.

«Установлен порядок, определяющий право сельхозорганизации или крестьянского (фермерского) хозяйства, использующего земельный участок, обратиться в орган местного самоуправления с заявлением о заключении договора купли-продажи земельного участка или договора аренды в течение трех месяцев с момента государственной регистрации права муниципальной собственности по цене не более 15 процентов от кадастровой стоимости земельного участка (для купли-продажи), — пояснил Николай Степанов, партнер юридической фирмы «Муранов, Черняков и партнеры». — Торги за право заключения договора купли продажи или аренды не проводятся, что может существенно увеличить количество сделок с земельными участками сельскохозяйственного назначения. Более того, муниципальный орган обязан в течение двух недель с момента госрегистрации права на земельный участок, выделенный в счет земельных долей, опубликовать в средствах массовой информации и разместить на своем официальном сайте в сети Интернет информацию о возможности приобретения такого земельного участка«.

Изъятие земельных участков в 2019 году: основания, новый порядок и судебная практика

Отобрать имущество у владельца в 2019 году можно вполне законно. Для этого потребуется наличие оснований и соблюдение соответствующей процедуры, но суть не меняется. Собственность перейдет во владение государства безвозвратно.

Для того чтобы не стать жертвой произвола или не столкнуться с мошенничеством, каждому землевладельцу нужно знать, какими правами он обладает.

Изъятие — многокомпонентная упорядоченная процедура. После принятия решения об отъеме участка из частных владений, должен соблюдаться порядок действий. В ином случае собственник может по своей инициативе направить заявление в орган судебной  защиты.

Владельцу земли нужно помнить, избежать изъятия не удастся при всем желании, поэтому разжигать конфликт с органами власти не стоит. Но отстаивать свои права при попытке их нарушить необходимо обязательно.

Неосведомленность и попустительство в вопросах собственности недопустимы, так как есть риск остаться без денег и земли.

Чье вмешательство во владение частной собственностью законно? Конституция в статье 35 констатирует, что частная собственность охраняется законом, и никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. В этом случае речь идет не о лишении имущества, а о выкупе. Процедура не является конфискацией и ей не тождественна. Это два разных по целям и средствам действия.

Земля может быть изъята для нужд муниципалитета или органов федеральной власти. От целей и субъекта изъятия начать процедуру имеет право государство или муниципалитет. Для каждого случая существует перечень оснований и схема действий.

Но если собственник и орган власти не достигнут соглашения, спор между ними решат судебные органы. Суд в любом случае признает действия государственного или муниципального органа законными, собственник на основании судебного приказа будет вынужден передать свою землю в их распоряжение.

Исключением являются случаи, когда орган власти формально отнесся к процедурам, предшествующим изъятию.

При изъятии земли государство и муниципалитет руководствуются статьей 56.3 Земельного кодекса Российской Федерации. Нормы статьи подробно регламентируют основания и условия изъятия земель из частной собственности.

Для выкупа земли с целью строительства или реконструкции объектов федерального или регионального значения необходимо:

  • чтобы объекты строительства были предусмотрены документами территориального планирования;
  • были утверждены проектами планировки территории.

Пунктом 2 статьи 56.3 предусмотрен перечень иных оснований для изъятия:

  • если принято решение о создании или увеличении площади особо охраняемой территории;
  • для выполнения международных обязательств;
  • для разработки недр;
  • признании жилого помещения аварийным.

Далее содержатся условия, которые должны быть соблюдены при изъятии:

  • принимать решение об изъятии земли для строительства или реконструкции объектов можно не позже чем в течение трех лет после утверждения документации;
  • решения об изъятии должны быть приняты компетентными органами.

Кроме оснований, указанных в статье 56.3 ЗК РФ, закон предусматривает изъятие земли в связи с неиспользованием участка по назначению. Так, если владелец имеет участок для ведения ЛПХ, а складирует там химические отходы или просто забросил свои владения, государство землю заберет.

Отдельно следует упомянуть конфискацию:

Этот вид отъема собственности применяется в качестве наказания за уголовное преступление и осуществляется без компенсации.

Общих черт изъятие и компенсация не имеют.

Изъятие земли — формализованная процедура, свободная форма не допускается. Собственник должен помнить об этом и быть готовым защищать свои права при несоблюдении властью своих обязанностей.

В 2019 году изъятие включает несколько этапов:

  • вынесение на рассмотрение вопроса об изъятии территории для конкретных нужд;
  • поиск правообладателей;
  • вынесение постановления компетентной комиссией;
  • уведомление собственника;
  • подготовка соглашения;
  • отчуждение земли и регистрация перехода права.

Оценка стоимости земли производится компетентным органом. Если землевладелец не согласен с суммой компенсации, он может привлечь независимую оценочную комиссию.

Процедура предполагает преимущественно добровольный порядок. Изъятию предшествует уведомление собственника о намерении государства или муниципалитета получить в свое владение землю в обмен на компенсацию. Для этого всем собственникам предлагается заключить соглашение, которое предусматривает возмещение денег.

Расчет производится с учетом:

  • рыночной стоимости;
  • цены недвижимости размещенной на земле;
  • упущенной выгоды.

Если стороны не смогли договориться об условиях, применяется механизм принуждения. Условия и порядок перехода права будет определять суд.

Отдельным видом принудительного отъема земли является реквизиция. Она всегда носит принудительный характер и может быть временной или постоянной. Применение реквизиции обоснованно острой необходимостью или чрезвычайными обстоятельствами. Реквизиция имеет иную природу, чем изъятие и осуществляется в особом предусмотренном порядке.

Прежде чем принять окончательное решение о присвоении земли, органы власти должны отыскать собственников земель и заключить с ними соглашение. Только после этого будет возможно осуществить переход права собственности.

Для поиска владельцев земли заинтересованный орган власти:

  • размещает сведения на районных информационных стендах;
  • объявляет о предстоящем изъятии территории у себя на сайте;
  • направляет запросы в органы Росреестра.

Если сведения в электронных реестрах отсутствуют, поиск осуществляется на основании данных из архивов. Без уведомления владельца земли отнять ее в рамках изъятия нельзя. Органу власти необходимо иметь подтверждение об уведомлении собственников в установленном порядке.

В случае если собственников не найдут, заинтересованный орган вправе потребовать перехода собственности через суд. Землевладелец, узнавший об изъятии земельного участка, после завершения процедуры может претендовать только на компенсацию.

Если право на землю возникло до 1998 года, доказывание права собственности на землю может быть осложнено отсутствием сведений в базах Росреестра.

Как только правообладатели найдены и оповещены, заинтересованный в изъятии компетентный орган готовит документы для оформления окончательного решения в форме постановления.

Для вынесения постановления необходимы сведения:

  • о площади и местоположении изымаемых участков;
  • расположенных на земле недвижимых объектах;
  • сведения о документах, инициировавших процедуру.

В течение 2 месяцев компетентный орган готовит постановление об изъятии земельных участков.

Окончательный вариант документа должен содержать:

  • основания изъятия;
  • сведения о владельцах земельных участков;
  • площадь земли;
  • сведения о кадастровых номерах.

Копии постановления направляются заинтересованным органам и землевладельцам.

Выплата за землю формируется с учетом кадастровой стоимости.

Если предложенная сумма собственника не устраивает, производится переоценка.

В качестве компенсации владелец земли может запросить другой земельный участок, но соразмерный по стоимости.

Нередко государственные органы нарушают процедуру изъятия земли. Это становится причиной судебного отказа в принудительном изъятии территории.

Чаще всего чиновниками нарушается:

  • процедура принятия решения;
  • порядок извещения владельца земли;
  • порядок проведения оценки.

Если собственник участка хочет потянуть время и не намерен сдаваться без боя, его бдительность поможет в выявлении нарушений в действиях компетентного органа.

Если указать суду на ошибки в процедуре и в ходе рассмотрения дела по существу все подтвердится, собственник имеет право:

  • на восстановление положения существовавшего до нарушения права;
  • отмену акта органа власти;
  • возмещение убытков.

В случае если орган власти произвел процедуру поэтапно, решение будет вынесено в его пользу.

Источник: https://zagorodnaya-life.ru/novyj-poryadok-izyatiya-zemelnyx-uchastkov-v-2019-godu-chto-nuzhno-znat-chtoby-ne-stat-zhertvoj-proizvola/

Ссылка на основную публикацию