Рекомендации о том, когда лучше открывать ИП

Каждый землевладелец может сдать свой участок в аренду с целью получения прибыли. Причем, довольно часто это бывает даже выгоднее, чем его продажа. Для этого необходимо найти заинтересованного арендатора и составить с ним договор. При его правильном оформлении и соблюдении в процессе сотрудничества, обе стороны останутся в выигрыше, а аренда продлится долгое время.

Все сделки с земельными участками совершаются на основании 13 статьи Гражданского Кодекса (ГК) РФ. Арендные правовые отношения регулируются статьей 607 Земельного Кодекса (ЗК) РФ.

В договоре следует оговорить сроки аренды и стоимость, также при каких обстоятельствах они могут быть продлены, а при каких соглашение будет расторгнуто. Также следует определить какая площадь территории сдается: полностью или только ее часть.

Основные положения

Когда выгоднее открывать ИП: до аренды земельного участка или после

Следует учитывать тот факт, что право заключить соглашение на сдачу земли во временное пользование (ВРИ) имеет только полноправный владелец, в некоторых случаях лицо по доверенности. Если собственнику меньше 14-ти лет, вместо него, в этом случае, арендодателями могут выступать его родители или опекуны.

Арендатором земли может быть любое физическое и юридическое лицо, постоянно или временно проживающее на территории России, имеющее разрешение на проведение хозяйственной деятельности. Это может быть иностранный гражданин или лицо не имеющее гражданства.

Какие земли не могут сдаваться в аренду?

Согласно ЗК в аренду не могут сдаваться следующие территориальные объекты:

  1. заповедные земли;
  2. земля в собственности ФСБ;
  3. территории, необходимые для деятельности вооруженных сил;
  4. зоны хранения радиационных отходов.

Желательно в этом вопросе заручится поддержкой опытных специалистов, работающих по профилю арендных сделок по земле и загородной недвижимости. Подготовка документов разделяется в 2 этапа и несколько подэтапов:

1. Межевание

Комплекс работ по межеванию включает в себя:

  • определение границ земельного участка;
  • составление плана местности;
  • исследование уровня грунтовых вод;
  • расчет положения над уровнем моря.

Вся эта информация обязательно понадобиться при обращении в Росреестр для оформления кадастрового плана.

2. Кадастровый план

Для его оформления нужны следующие документы:

  • план межевания;
  • документы, подтверждающие владение недвижимостью;
  • определение назначения земельного участка;
  • типы построенных объектов – жилые, нежилые;
  • разрешение на пользование землей;
  • при долевом участии: кадастровый план от каждого дольщика, а также подтверждение дольщиком его участия.

Дополнительно в договоре следует указать адрес или месторасположение земельного участка, занимаемую площадь, кадастровый номер.

Цели предоставления в аренду земельных участков и их виды

Все земли сельхозназначения находятся под пристальным наблюдением со стороны государства. Если вы сдаете участок с назначением СХН, для того чтобы избежать штрафов и подстраховать себя, лучше обязательно указать в арендном договоре, в каких целях арендатору возможно его использование. Кроме того, земельный участок должен находиться на кадастровом учете.

Земли с/х назначения делятся на:

  • сельхозугодья – можно использовать только по прямому назначению, не целевое использование наказуемо;
  • дороги и коммуникации – для дорог обслуживающих с/х угодья, канав для воды;
  • лесополосы – защитные деревья и кусты вокруг полей, вдоль дорог;
  • с водными ресурсами – с замкнутыми искусственными и натуральными водоемами;
  • застроенные сельскохозяйственными постройками – помещения для хранения и обработки выращенных культур.

С/х земли можно использовать для:

  • ведение сельхоз работ;
  • создание фермерских хозяйств;
  • культивация овощных и плодовых растений;
  • учреждение дачных сообществ;
  • разведение рыб и животных;
  • научно-исследовательские работы.

Если земельный участок не имеет ценности и не относится к категории сельскохозяйственных земель, владелец может сдать его для любых целей, даже сотовой компании для возведения вышки.

Краткосрочная и долгосрочная аренда

Договора аренды земельных участков разделяют на:

  • кратковременная аренда сроком (до 11 месяцев) – обычно этот тип выбирают арендаторы, не уверенные подойдет ли им земля, смогут ли они заниматься тем или иным видом деятельности;
  • краткосрочная (сроки до 5 лет) – оформляется на время стройки, ремонта недвижимости, находящейся на ней. А также для благоустройства территорий, строительстве парковок или стоянок;
  • долгосрочная (от 5 до 49 лет) – арендуют для ведения фермерского хозяйства, эксплуатации объектов недвижимости и желающие впоследствии переоформить или выкупить участок.

По истечении аренды, арендатор обязан вернуть владельцу земельный участок в том же состоянии, учитывая износ в соответствии с договором. Если не предусматривались постройки, наниматель обязан их снести за свой счет. В случае улучшения арендатором территории без ведома арендодателя, последний не возмещает за это стоимость.

Если срок аренды превышает один год, следует в течение 5 дней после подписания договора зарегистрировать его в ЕГРП. При аренде земли сроком до 1 года — государственная регистрация не требуется.

Документы, необходимые для оформления аренды земли

Для того чтобы законно заключить сделку сдачи земельного участка в аренду потребуются:

  1. распорядительный документ в 2-х экземплярах;
  2. кадастровый план и его заверенная копия;
  3. договор аренды в двух экземплярах, дополнения к нему;
  4. акт о межевании;
  5. подтверждение ответственного исполнительного органа о месте размещения объекта;
  6. сведения о сделке и предоставлении земли;
  7. паспорт и его заверенная копия;
  8. справка об отсутствии наложения ареста на участок или нахождение его в залоге;
  9. квитанции об уплате госпошлины.

При составлении договора, срок сдачи в аренду может не указываться, в этом случае он будет считаться максимальным — на 49 лет.

Арендодатель и арендатор могут расторгнуть сделку по обоюдному соглашению, дождавшись окончания срока аренды или предупредив другую сторону за 3 месяца до расторжения.

А также при непредвиденных обстоятельствах, которые делают невозможным использование земли (оползни, затопление, обвалы).

Ситуации, при которых возможно досрочное прекращение действия договора

Со стороны владельца:

  • если арендатор нарушает правила использования земли, собственник может через суд аннулировать сделку;
  • нанимателем нарушен график освоения земельного участка;
  • многочисленные нарушения по срокам оплаты;
  • действия съемщика отрицательно влияют на качество почвы.

Со стороны нанимателя:

  • арендодатель в оговоренные сроки не отдал землю арендатору;
  • в процессе пользования участком обнаружены недостатки, о которых наниматель не был предупрежден;
  • на арендуемую территорию претендуют третьи лица, не фигурировавшие в договоре;
  • собственник не передал все необходимые для использования земель документы.

Продление аренды земельных участков

Продление договора на аренду земли может осуществляться несколькими способами:

  1. арендатор повторно арендует этот же участок, воспользовавшись приоритетным правом по договору, но только в случае, если не было нарушений. Если же были выявлены нарушения, арендодатель не имеет право сдать эту землю на таких же условиях никому другому в течение года;
  2. автоматическая пролонгация – это когда срок договора уже истек, но владелец не возражает, чтобы арендатор продолжал пользоваться территорией. В этом случае срок пользования землей снова продлевается до максимального;
  3. заключение дополнительного договора, увеличивающего сроки прежде, чем закончится основной контракт.

Арендная плата

Это платежи, взимаемые с арендатора за пользование земельным участком. Самый распространенный вид платы – это фиксированная сумма, вносимая на счет ежемесячно или передаваемая лично арендодателю в оговоренные сроки.

Формы арендных платежей:

  • денежная (фиксированный платеж, процент с дохода);
  • натуральная;
  • отработочная (предоставление определенных услуг владельцу).

В договоре можно сочетать несколько форм арендной платы. Также следует прописать следующие моменты:

  • размер арендной платы;
  • ежегодная (ежеквартальная) индексация;
  • форма платежа;
  • сроки;
  • порядок внесения денежных средств;
  • пересмотр суммы или формы уплаты;
  • ответственность за просрочки и отсутствие платежей.

Выводы

Если вы планируете арендовать или сдать земельный участок, учитывайте следующие моменты:

  1. любое физическое и юридическое лицо, проживающее на территории РФ и имеющее в собственности землю, может сдать ее в аренду;
  2. подтверждением сделки выступает арендный договор на участок;
  3. перед составлением договора следует пройти процедуру межевания и оформить кадастровый паспорт;
  4. определить для каких целей арендуется участок, на какие сроки;
  5. собрать все необходимые для сделки документы;
  6. обозначить в договоре на каких условиях сделка может быть аннулирована, когда может быть продлена;
  7. четко оговорить все условия по внесению арендной платы.

Источник: https://Nedvio.com/sdat-svoy-uchastok-v-arendu/

Срок аренды земельного участка — минимальный и максимальный

Договор аренды земельного участка представляет собой соглашение между двумя лицами, в котором собственник земли передает ее во временное пользование арендатору на определенные цели (ведение предпринимательства, ИЖС, садоводство, огородничество и пр.).

В число основных условий сделки, которые прописываются в договоре, входят срок аренды земельного участка, способы пролонгации договора.

Виды аренды земли в зависимости от срока

Краткосрочная аренда предполагает оформление договора на незначительный срок (на 3-5 лет) с возможностью его пролонгации по соглашению сторон. Обычно такая аренда заключается для строительства объектов, обустройства парковок и пр.

Стоит учитывать, что арендные договоры, которые заключаются на срок от года подлежат обязательной регистрации в Росреестре. Без этого они теряют свое юридическое значение. Не нужно регистрировать договора, которые заключены на сроки в пределах года или являются бессрочными.

При долгосрочной аренде договор оформляется на срок от 5 до 49 лет. В данном случае в нем оговариваются ключевые условия сотрудничества и продления договора. Аренда на столь длительный срок обычно оформляется при необходимости долгосрочной эксплуатации объекта, при наличии планов по дальнейшему выкупу участка или для ведения личного подсобного хозяйства.

Что такое аренда земли на неопределенный срок и ее особенности

Такое условие содержит Гражданский кодекс в статье 610. Стороны в рамках подобного соглашения вправе отказаться от аренды в любое время по своему желанию, для этого они должны заблаговременно уведомить другую сторону (как минимум за три месяца до окончания аренды).

Договор может предусматривать и иные сроки для предупреждения о прекращении арендного договора, заключенного на неопределенный срок, либо другие условия его расторжения.

Читайте также:  Как получить Ленинградский гектар?

Договор с неопределенными сроками имеет несколько преимуществ: его необязательно регистрировать в Росреестре, а стороны свободно могут расторгнуть соглашение в любое время по своему желанию.

Сроки аренды земли разного целевого назначения

По общим правилам сроки заключения договора аренды устанавливаются в договоре по соглашению сторон, либо договор заключается на неопределенный срок. Но в некоторых случаях законодательно прописан предельный срок аренды земли.

Например, договор аренды земли сельхозназначения заключается на срок не более 49 лет. Если в таком договоре срок не определен или ни одна из сторон не откажется от его заключения до истечения предельного срока, то такой договор прекращает свое действие после 49 лет действия.

Земельный кодекс предусматривает максимальные сроки предоставления земельных участков в аренду в зависимости от их целевого предназначения.

Таблица Максимальные сроки аренды в зависимости от целевого предназначения участков согласно Земельному кодексу

Цели аренды земли Минимальный и максимальный срок, лет
Строительство, реконструкция зданий и сооружений 3-10
Размещение линейных объектов 49
ИЖС или ЛПХ (в границах населенного пункта) 20
Комплексное освоение территорий/ведение дачного хозяйства (для юрлиц) 3-5
Достройка объекта незавершенного строительства 3
Охотохозяйство На срок охотохозяйственного соглашения
Сельхозпроизводство 3-49
Сенокошение, огородничество, выпас животных 3

Что происходит после истечения срока аренды земли и какие действия стоит предпринять?

Допустим, срок аренды истекает. Какие действия нужно предпринять сторонам, чтобы продлить действие договора? Обычно арендодатель заблаговременно направляет в адрес арендатора письмо о том, что скоро истекает срок действия договора:

  • его перезаключение на новый срок;
  • подписание допсоглашения;
  • автоматическое продление.

В первом рассматриваемом случае договор составляется заново, а положения старого — нивелируются. Он может как изменять, так и оставлять в силе пункты предыдущего соглашения.

Вносить изменения можно практически по всем пунктам: условиям оплаты, внесения платежей, пользования землей и пр.

Только стороны нового договора остаются прежними. К перезаключению договоров стороны обычно прибегают при долгосрочной аренде, когда условия прежнего соглашения могут уже не соответствовать требованиям нового законодательства.

Допсоглашение само по себе не имеет юридической силы и автономно недействительно, оно опирается на пункты действующего договора. Соглашение может предусматривать изменение сроков, на которых пролонгируется договор. Подписание допсоглашения менее хлопотно, чем заключение нового договора и именно этот способ наиболее часто практикуется сторонами.

Автоматическое продление договора происходит в том случае, если стороны не проявили никаких шагов при завершении действия соглашения. В такой ситуации старый договор остается в силе и сохраняет все условия, т.е. просто дублируется. Дополнительная регистрация аренды не требуется.

В некоторых случаях арендатору может быть отказано в пролонгации договора. Правомерность такого решения арендодателя зависит от его правового статуса. Если он является физлицом, то он не может без объяснения причин отказать в продлении договора и передать права на аренду третьему лицу. Дело в том, что он должен соблюдать право приоритетной очереди, которая предоставляется предыдущему арендатору на протяжении года.

Но если отказ был получен со стороны муниципалитета, то он действует в правовом поле. Он не обязан учитывать приоритет очереди арендатора. Новый арендатор обычно выбирается в ходе торгов.

Важные моменты

Существенным условием договора аренды является сроки его действия. При подписании договора стороны самостоятельно выбирают сроки арендных отношений.

Земельный кодекс прописывает предельное значение сроков аренды. Например, для арендуемых участков с целью ведения сельского хозяйства он составляет 49 лет, для участков под ИЖС — 20 лет.

После того, как действие арендного договора истекает, у сторон есть несколько вариантов действия. Они могут заключить новый договор, подписать допсоглашение или расторгнуть его. Если условия договора предполагают автоматическую пролонгацию, то договор продляется без какого-либо вмешательства сторон.

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/zemelnyj/arenda-2/sroki

Аренда земли ИП 2019: порядок заключения договора и налогообложения

Когда выгоднее открывать ИП: до аренды земельного участка или после

Собираясь начать свой бизнес необходимо помнить, что для различных видов деятельности существуют свои правила. Аренда земли ИП не является исключением. Предпринимателю нужно учитывать тонкости договорных отношений, налогообложение и бухгалтерский учет.

Начало предпринимательской деятельности

По общим правилам сдача в аренду недвижимости не является бизнесом. Человек являясь собственником земли, просто уплачивает НДФЛ с полученной выручки.

Однако арендные отношения будут расценены как предпринимательство, если:

  • лицо регулярно сдает свое имущество разным лицам;
  • участок используется для коммерческой деятельности;
  • земля сдается в субаренду.

Если такая деятельность будет признана предпринимательской, неформального бизнесмена могут оштрафовать и принудить к регистрации ИП.

Сущность договора аренды

Аренда – это возмездная сделка, согласно которой одно лицо передает другому имущество во временное пользование.

В договоре обязательно нужно указывать признаки сдаваемого в аренду имущества, чтобы его можно было легко идентифицировать:

  • местоположение участка;
  • кадастровый номер;
  • площадь земли в гектарах.

Если собственник планирует сдать только часть участка, то он должен заказать отдельный кадастровый план для этой доли, произвести замеры, сделать топографический снимок, подготовить другие документы.

Также в договоре аренды земли указывается:

Также нужно указать цель, для которой будет использован участок, цену и другие обязательные условия. Имущество с согласия арендодателя может сдаваться третьим лицам (субаренда). Право на сдачу земельного участка в субаренду предоставляется арендатору на основании основного соглашения.

Сроки договора аренды

В законе не установлены минимальные сроки аренды земельных участков. Однако существуют предельные сроки для подобных сделок. Если заинтересованное лицо арендует землю у ИП, которая относится к категории сельскохозяйственного назначения, то максимальный срок договора составляет 49 лет.

Форма соглашения

Гражданское законодательство предусматривает устную форму, если сделка заключается менее чем на год и стороны соглашения граждане. Договор аренды земли между ИП и ИП должен быть составлен в письменной форме.

Аналогичные требования распространяются на сделки между юридическими и физическими лицами. Дополнительно к договору аренды обязательно прикладывается передаточный акт.

Соглашение подлежит регистрации в государственных органах (Росреестр).

Для этого необходимо подготовить:

  • договор аренды;
  • документы, подтверждающие право арендодателя распоряжаться недвижимостью;
  • кадастровый паспорт земельного участка;
  • другие документы (сведения об обременениях, свидетельство о праве на наследство). Детальный список можно узнать у сотрудников Росреестра.

Порядок использования участка

По общим правилам к арендатору переходят права владения и пользования земельным участком, на котором находится помещение. Однако бывают случаи, когда у земельного участка и здания разные собственники. Арендовать помещение можно без согласия собственника земли. Арендатор также может в разумных пределах использовать земельный участок, например, чтобы пройти или проехать к строению.

Налогообложение при аренде земли

Аренда земли ИП – возмездная сделка. Так как предприниматель получает деньги за использование земли. Налог рассчитываться на основании положений НК РФ.

Определение вида и размера налога зависит от таких критериев:

  • форма собственности
  • система налогообложения ИП;
  • масштабы деятельности арендатора и арендодателя.

Если предприниматель указал аренду как вид деятельности при регистрации, то ему не придется платить НДФЛ, в отличие от физического лица без статуса ИП.

Однако операции по передаче в аренду земельных участков ИП (налоговый агент), который использует ОСН, являются объектом обложения НДС (письмо ФНС от 18.06.2015 № ГД-3-3/2391).

Источник: https://biznes-prost.ru/arenda-zemli-ip.html

Как предпринимателю открыть бизнес на своем земельном участке

Все слышали об историях со сносом самовольных построек.

Речь идет о постройках без соответствующих документов или на тех участках, которые не находятся ни в собственности, ни в аренде, а также об использовании помещений не в соответствии с разрешенным использованием земельного участка.

Ведь просто так взять и построить даже жилой дом на собственной земле, а уж тем более коммерческое помещение, нельзя. Это будет считаться самовольной постройкой.

Вся земля на территории Российской Федерации делится на несколько категорий (п. 1 ст. 7 Земельного кодекса РФ). По правилам частные жилые дома располагаются на землях населенных пунктов (п. 1 ст. 83 Земельного кодекса РФ).

Но, помимо жилья, на таких участках могут быть построены и другие объекты, предназначенные для нужд населения. Например, магазины, бизнес-центры, поликлиники, административные здания и т. д. (п. 1 ст. 85 Земельного кодекса РФ).

Поскольку именно на подобные постройки нужно оформлять специальное разрешение, то поговорим о них. Дело в том, что, к примеру, на киоск, торговую палатку или автофургон никакого разрешения не потребуется (пп. 2 п. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ).

Вы можете просто поставить их на своем участке и начать бизнес. Только в данном случае вам придется платить земельный налог по правилам для организаций (абз. 2 п. 2 и п. 5 ст. 396 НК РФ).

Какие действия предпринять перед началом строительства?

Шаг 1. Проверить права на земельный участок.

Самым лучшим вариантом будет, если земельный участок находится в собственности. Чаще всего в собственность участок переходит путем купли-продажи.

Получить в собственность участок можно и бесплатно, но такие случаи достаточно редки (ст. 39.5 ЗК РФ). Предоставление государственного или муниципального земельного участка гражданину или организации в собственность бесплатно осуществляется на основании решения уполномоченного органа, в том числе в следующих случаях:

  • лицу, с которым заключен договор развития территории; религиозной организации, имеющей в собственности здания или сооружения религиозного или благотворительного назначения;
  • муниципальным служащим в соответствии с пп. 7 п. 2 ст. 39.10 ЗК РФ, многодетным семьям в случаях, предусмотренных законом.

Законодательство не запрещает построить, к примеру, магазин или мини-отель на своем участке рядом с жилым домом (п. 3 ст. 85 Земельного кодекса РФ), однако для этого вам потребуется выполнить некоторые действия для регистрации своего бизнеса.

Читайте также:  Способы получения приобретательной давности на земельный участок

Еще один вариант, который является менее удобным для начала строительства, – это долгосрочная аренда.

Земельные участки, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в аренду на торгах и без проведения торгов (ст. 39.6 ЗК РФ).

Причем в договоре аренды целесообразно прописать возможность строительства на земельном участке здания и сооружения, а также его целевое назначение.

Еще можно получить участок в безвозмездное пользование. Но такая возможность крайне ограничена.

В частности, безвозмездно предоставляются участки органам государственной власти и органам местного самоуправления, государственным и муниципальным учреждениям (бюджетным, казенным, автономным), казенным предприятиям, центрам исторического наследия президентов Российской Федерации, прекративших исполнение своих полномочий, в виде служебных наделов работникам организаций, религиозным организациям для размещения зданий, сооружений религиозного или благотворительного назначения на срок до десяти лет.

Чтобы размежевать участок, заключите договор со специализированной межевой организацией. Фирма сама проведет необходимые работы и по их окончании выдаст вам ваш экземпляр межевого дела.

Часто встречается ситуация, когда непонятно, кому же принадлежит земля. Это не должно быть препятствием для ее использования. Отсутствие государственной регистрации права собственности на земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, не является препятствием для распоряжения ими.

Распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется:

  • органом местного самоуправления городского округа в отношении земельных участков, расположенных на территории городского округа;
  • органом местного самоуправления поселения в отношении земельных участков, расположенных на территории поселения, при наличии утвержденных правил землепользования и застройки поселения;
  • органом местного самоуправления муниципального района в отношении земельных участков, расположенных на территории поселения, входящего в состав этого муниципального района, при отсутствии утвержденных правил землепользования и застройки поселения, а также в отношении земельных участков, расположенных на межселенных территориях муниципального района.

Соответственно, необходимо обратиться в вышеуказанный орган для получения права пользования и распоряжения земельным участком.

Чтобы начать процедуру получения разрешения, подайте в комиссию по землеустройству (наименование данной комиссии может отличаться в разных регионах) соответствующее заявление.

Шаг 2. Проверить сам земельный участок.

Одновременно с правами на земельный участок могут передаваться и права на здания и сооружения, которые находятся на этом земельном участке.

По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования (ст. 552 ГК РФ).

Почему важно проверить сам земельный участок? Дело в том, что если участок уже занят какими-то постройками, то возможны и судебные споры с владельцами построек, и дополнительные затраты на их демонтаж и снос.

Шаг 3. Проверить целевое назначение использования земельного участка.

Земельный участок должен использоваться в соответствии с его целевым назначением. В противном случае потребуется перевод земли в другую категорию.

Категории земельных участков

№ п/пКатегория земли

1 Земли сельскохозяйственного назначения
2 Земли населенных пунктов
3 Земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения
4 Земли особо охраняемых территорий и объектов
5 Земли лесного фонда
6 Земли водного фонда
7 Земли запаса

Назначение земельного участка указывается в свидетельстве о регистрации прав на землю. Если назначение не соответствует, то возможно перевести землю в другую категорию, но это достаточно длительный и трудозатратный процесс.

Шаг 4. Межевание земельного участка.

Межевание земель представляет собой комплекс работ по установлению, восстановлению и закреплению на местности границ земельного участка, определению его местоположения и площади.

Установление и закрепление границ на местности выполняют при получении гражданами и юридическими лицами новых земельных участков, при купле-продаже, мене, дарении всего или части земельного участка, а также по просьбе граждан и юридических лиц, если документы, удостоверяющие их права на земельный участок, были выданы без установления и закрепления границ на местности (Инструкция по межеванию земель, утв. Роскомземом 08.04.1996).

Чтобы установить границы земельного участка, а также установить границы строений и удостовериться в правильности ранее установленных границ, нужно заключить договор со специализированной организацией. Она выполнит весь комплекс работ по межеванию, и бизнесмену на основании межевания выдадут межевое дело.

По общему правилу все виды разрешенного использования земли делятся на три большие группы (п. 1 ст. 37 Градостроительного кодекса РФ):

  • основные (например, индивидуальное жилищное строительство);
  • условно разрешенные (например, магазины, аптеки, спортзалы, автомастерские и т. п.);
  • вспомогательные (например, хозяйственные постройки, теплицы, оранжереи, индивидуальные бани и т. п.). Применяются только в дополнение к основным видам разрешенного использования.

Постройки под бизнес относятся к категории условно разрешенных.

Шаг 5. Внесение изменений в кадастр.

Любые изменения, связанные как с межеванием земли, так и с разрешенным использованием, необходимо вносить в кадастр. Для этого необходимо обратиться в Росреестр.

Шаг 6. Получение разрешения на строительство.

Для получения разрешения на строительство необходимо подать в орган местного самоуправления целый ряд документов:

  • заявление на выдачу разрешения;
  • документ, удостоверяющий личность;
  • правоустанавливающие документы на земельный участок;
  • градостроительный план земельного участка (до 01.01.2012 мог быть затребован кадастровый план);
  • схему планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта строительства.

В некоторых случаях разрешение на строительство не требуется.

В 2015 году была упразднена процедура получения участка по процедуре предварительного согласования места размещения объекта.

Источник: http://buhpressa.ru/svezhij-nomer/nomera-zhurnala/237-aprel-2016/4908-kak-predprinimatelyu-otkryt-biznes-na-svoem-zemelnom-uchastke

Земля под новостройкой в аренде или собственности — что лучше для дольщика?

Как распределяется земля под новостройкой по завершении строительства? Ответ на этот вопрос редко заботит тех, кто принял решение стать участником долевого строительства. Однако знание это, позволяет оценить последствия и риски, с которыми можно столкнуться после получения ключей от квартиры. Что лучше: когда дом возводится на арендованной земле, или на участке, находящемся в собственности застройщика? Своим мнением с Domostroynn.ru поделился руководитель юридической компании «Маслов и Партнеры» Александр Маслов.

Исторически так сложилось, что 90% земель в нашей стране принадлежит государству, а в частной собственности  находится менее 10%.

Дело в том, что с момента, когда вся земля была только государственной, и «вдруг» разрешили владеть ею на правах частной собственности, прошло всего 25 лет.

Соответственно, вполне логично, что в 9 из 10 случаев земля находится у застройщика в аренде. Но это просто статистика общего соотношения земель в частной собственности и в аренде.

Более того, согласно положениям Земельного кодекса РФ, земля для строительства предоставляется только в аренду и через аукционы.

Начиная с 1 марта 2015 года участок вообще не может быть передан в собственность под строительство юридическим лицам.  Возможна лишь строительная аренда.

В собственность земля может поступить только под уже существующими объектами. Примером такого случая является расселение домов: когда застройщик скупает квартиры в старом фонде, то земельные участки под жилым зданием поступают в собственность застройщика как общедомовое имущество.

Допустим, существовал четырех- или восьмиквартирный барак. Под ним есть кусочек земли в собственности, рядом  — такие же участки под другими домами. В результате, застройщик приобретает их, консолидируя в единоличном владении все квартиры, а недостающую землю просит предоставить ему в аренду. Таким образом, у него часть земли получается в частной собственности, а часть — в аренде.

Земельный участок в собственности — характерная особенность точечной застройки. Это нетипичный способ предоставления земли. Нормальная, цивилизованная застройка, которая регулируется земельным и градостроительным законодательством — это аукцион или специальный конкурс, и это всегда аренда.

Какая форма собственности выгоднее для дольщика

На мой взгляд, для дольщика собственность менее удобна, чем аренда.

Дело в том, что согласно общему правилу, после регистрации права собственности на квартиру первого дольщика, земельный участок под многоквартирным жилым домом переходит бесплатно в общую долевую собственность всех участников строительства. С 2015 года граждане освобождены от уплаты земельного налога под многоквартирным жилым домом. До этого, она также начислялась, просто ее никто не платил, поскольку налоговая инспекция не направляла жильцам квитанции об оплате налога.

Как только земля стала общей долевой собственностью (а это происходит в момент регистрации права собственности первого дольщика на квартиру в завершенном доме), прекращается право государственной или частной собственности застройщика.

Обычно, территория строительной площадки немного больше по площади, чем пятно застройки дома. При этом застройщики не всегда заинтересованы в оформлении всей прилегающей территории под дом.

Здесь основная проблема — это общие территории (под парковку, детскую площадку и т.д).

При комплексной застройке,  если у застройщика в аренде этот земельный участок, то он спешит быстрее от него отказаться, чтобы не платить арендную плату.

Если же земля у застройщика в собственности, то он не всегда передает оставшуюся территорию дольщикам, а может сформировать земельный участок только под домом.

Статья 16 Закона «О ведении Жилищного кодекса Российской Федерации» гласит, что разрешение на ввод, выдается только при формировании земельного участка под многоквартирным жилым домом и прилегающей территорией, которая нужна для него (под детскую площадку, элементы благоустройства, парковки — все что надо).

Но не всегда такой участок можно сформировать вместе с прилегающей территорией, особенно в условиях квартальной застройки, когда автопарковка рассчитана сразу на пять домов, и отнести ее к кому-то одному дому нельзя.

Читайте также:  Где находится красная линия земельного участка?

В таком случае, застройщик прекращает право аренды и восстанавливает право государственной или муниципальной собственности. Тогда, этот объект становится государственной или муниципальной собственностью и используется всеми гражданами.

Если же участок, который должен стать общей территорией находится у застройщика в частной собственности, то надо понимать, что он не всегда готов от него отказаться.

Таким образом, участок в собственности — это не преимущество, а скорее недостаток. Потому что это свидетельствует о наличии точечной застройки, а она сама по себе хуже квартальной по обеспеченности парковками, проездами, а также по своему благоустройству.

При точечной застройке стараются «втиснуть» максимальное количество помещений жилых и нежилых на один квадратный метр, стало быть, нет благоустройства нормального — много денег ушло на расселение.

Не так давно существовал еще один вариант получения в собственность земли. До 2015 года застройщик мог получить земельный участок от Нижегородской области в обмен на завершение долгостроя, дольщиков которого поддерживает региональное Правительство.

Однако с отменой положений Земельного кодекса РФ о возможности предоставления юридическим лицам земли в собственность под застройку, соответствующий Закон Нижегородской области был отменен. Лишь один застройщик получил землю в этом порядке.

Поэтому законодательное собрание Нижегородской области  недавно было вынуждено рассматривать варианты, позволяющие предоставлять землю в аренду по конкурсу,  если компания берется завершить какой-либо долгострой.

Что представляют собой изменения в земельном законодательстве Нижегородской области?

Как известно, недавно были внесены поправки в Законы Нижегородской области «О регулировании земельных отношений в Нижегородской области» и «О мерах государственной поддержки граждан, пострадавших от действия (бездействия) застройщиков, привлекающих денежные средства граждан для строительства многоквартирных домов, и некоммерческих организаций, созданных лицами, пострадавшими от действий (бездействия) таких застройщиков, на территории Нижегородской области».

По сути, эти нововведения предполагают достройку так называемых «долгостроев» за бюджетные средства. Что имеется в виду?  Если бы земельный участок не отдали застройщику в качестве компенсации, а выставили на аукцион, то получили бы за него 20, 30,40, 50 и более миллионов рублей. А так эти средства бюджет не получит в виде дохода от продажи.

Понятно, что недополученные доходы у нас, традиционно, имеют меньшую ценность, чем реальные средства, выложенные «из кармана». Однако с точки зрения денег особой разницы нет. То есть выделены эти средства из бюджета  или не получены от реализации земли — это по сути убыток для казны.

Для государственных органов такая схема кажется более предпочтительной из-за сложности и множества ограничений бюджетного законодательства. Дело в том, что получение бюджетных средств планируется на три года вперед, что усложняет их оперативное получение.

Разумеется, проще предоставлять земли в аренду под застройку. Да, с экономической точки зрения деньги недополучаются казной.

Но это легче, чем продать земельный участок на аукционе, а затем «выбивать» деньги из бюджета, чтобы в последствие контролировать их расходование в соответствии с законодательством о госзакупках.

Если срок аренды истечет до окончания строительства

Что же будет, если срок аренды под застройку истечет, а дом так и не будет построен?

Во-первых, срок аренды под застройку должен определяться как удвоенный срок на строительство дома, что дает хороший временной запас застройщику. Однако исключить ситуацию, при которой застройщик может не успеть завершить объект до окончания срока аренды, тоже нельзя.

Земельный кодекс РФ по общему правилу допускает продление договора аренды земельного участка, предоставленного без торгов.

Возможно продление срока аренды по общему правилу также, если земля под жилищное строительство была предоставлена на аукционе.

В этом случае, согласно п. 5 ст. 39 ЗК РФ, у органа, осуществляющего полномочия собственника, есть выбор:

  • изъять объект незавершенного строительства у нерадивого застройщика и выставить его на торги (с обременением правами дольщиков);
  • единократно предоставить застройщику земельный участок для окончания строительства, если есть  причины для задержки, не связанные с застройщиком (проблемы с подключением, оформление разрешений и т.п.).

Указанная норма действует всего два года и как она будет применяться, покажет время. Однако  решать проблемы «обманутых дольщиков»  для государства — дело нежелательное. На мой взгляд, при любой возможности, лучше предоставить земельный участок для достройки и, скорее всего, государство это сделает.

Источник: https://www.Domostroynn.ru/statyi/mnenie-eksperta/zemlya-pod-novostroykoy-v-arende-ili-sobstvennosti-chto-luchshe-dlya-dolshhika

Покупка участка в аренде

Много продают земельных участков, которые находятся у физических лиц  на правах аренды. Что это значит?  Это значит, что участок  был предоставлен по договору аренды муниципалитетом (администрацией) физическому лицу по результатам проведенного аукциона на определенный срок(5,10…20 лет и т.д.) и  с установленной годовой арендной платой.

Такие земельные участки поставлены на кадастровый учет, уже межеванные(т.е. границы з/у установлены в соответствии с действующим законодательством), с присвоенной категорией земель и видом разрешенного использования. Данные  земельные участки переуступают(продают) по договору переуступки права аренды.

Что привлекательного может быть в таких участках кроме их месторасположения?

  • Это их цена! Как правило, такие земельные участки продают по цене вдвое ниже рыночной, а то и втрое!
  • Участки можно выкупить в собственность у администрации за небольшие деньги (3% от кадастровой стоимости земельного участка, стоимость указана в кадастровом паспорте) обратившись с соответствующим заявлением.

Условия выкупа достаточно просты с точки зрения подготовки документации! Для выкупа земельного участка надо построить на нем дом(т.е. коробка,окна,крыша) и зарегистрировать его как жилой, после предоставить в администрацию документы на дом и договор аренды и написать соответствующее заявление.

Выгодно ли покупать участок в аренде?

В первую очередь это подходит и выгодно людям которые хотят строить дом под постоянное место жительство(ПМЖ) в ближайшее 3-5 лет. Посчитаем выгоду: предположим, участок в аренде на 10 лет  стоит 1 млн руб. ,такой же участок рядом в собственности стоит 2 млн руб. ,годовая арендная плата за первый участок допустим 20 000 руб. в год, кадастровая стоимость арендуемого участка 1,4 млн. руб., при строительстве за три года Вы заплатили за участок 60000 руб.и плюс за выкуп 3% от 1400000 получается 42000 руб. итого:с условием покупки участка в аренде и оплаты его аренды за 3 года Вы заплатили 1502000 руб., а за такой же участок в собственности 2000000.

Сравним участки в собственности и в аренде на примере таблицы.

Участок в аренде Участок в собственности
Рыночная стоимость 1000000 руб. 2000000 руб.
Кадастровая стоимость 1400000 руб. 1400000 руб.
Арендная плата в год 20000 руб. _
Стоимость выкупа в собственность 42000 руб. _
Стоимость аренды участка за 3 года 60000 руб. _
Итоговая стоимость за 3 года с выкупом собственность 1502000 руб. 2000000 руб.

Также бывает что стоимость участка в аренде и участка в собственности одинаковая – в таком случае с арендой не стоит связываться! Или же сроки аренды уже истекают, или арендная плата за участок большая (может доходить до 100 000 руб. в год.). Обязательно смотрите ,что написано в договоре аренды, какие сроки, какая годовая арендная плата!!!

Источник: http://poleznpl.ru/pokupka-uchastka-v-arende/

Земля в аренду для ип: я ИП, хочу оформить землю под покос и пастбище. Куда обращаться в какие организации

В соответствии со ст.28 и ст.29 ЗК РФ

Земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицамв собственность или в аренду, а также предоставляются юридическим лицам в

постоянное (бессрочное) пользование в случаях, предусмотренных пунктом 1 статьи 20 настоящего Кодекса, и гражданам и

юридическим лицам в безвозмездное срочное пользование в случаях, предусмотренных пунктом 1 статьи 24 настоящего Кодекса.

Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в собственность граждан и юридических лиц осуществляется заплату.

Предоставление земельных участков в собственность граждан и юридических лиц может осуществляться бесплатно в случаях, предусмотренных настоящим

Кодексом, федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9, 10 и 11 настоящего Кодекса.

То есть, Вы вправе приобрести  земельный участок,который находится в муниципальной собственности на основании решения администрации.

При этом  предоставлен зем. уч. может быть:

  •  для целей, не связанных со строительством
    Согласно ст. 30.1. и ст.34 ЗК РФ граждане, заинтересованные в предоставлении или передаче земельных участков в собственность или в аренду из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для целей, не связанных со строительством, подают в письменной или электронной форме с использованием информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети«Интернет», включая единый портал государственных и муниципальных услуг,заявления в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса. Соответствующее  В указанном  заявлении должны быть определены цель использования земельного участка, его предполагаемые размеры и местоположение, испрашиваемое право на землю. Земельные участки для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в собственность или в аренду, а в случаях, установленных подпунктами 5 и 5.1 пункта 1 статьи 24, — в безвозмездное срочное заявление может быть подано через многофункциональный центр. пользование без предварительного согласования места размещения объекта.

То есть, для получения зем.уч. Вам следует обращаться в Администрацию.

Источник: https://pravoved.ru/question/302348/

Ссылка на основную публикацию